2012年8月份
盐城房地产市场月报
一、市场情况
1、综述
土地市场：
伴随商品房市场呈现回暖迹象，盐城土地市场自7月份开始，连续两月土地出让火热。8月份出让面积更是创今年新高，达85.57万平方米。
房地产市场：
在经历上半年震荡和价格普遍调整后，8月房地产市场销售与上月相当。多数楼盘借7月份销售态势及时补货。多数楼盘新推大量房源，以市场需求大的新品弥补市场空缺迎来销售上扬，造成“推盘量大、存量也大”市场虚假繁荣，大量的库存将给后期楼市带来极大不确定性。
2、土地市场
2.1 8月土地成交规模
土地交易市场2012年8月盐城市共成交土地85.57万平方米；其中居住用地67.46万平方米，商业用地4.92万平方米，商办用地12.66万平方米，加油加气站用地0.53万平方米。
2.2 8月土地成交均价
本月有17个成交地块，成交均价为3344元/平米，其中仅1个地块均溢价成交，其他地块均以底价成交。
2.3 8月土地成交结构
8月土地成交结构由居住用地、商业用地、商办用地及加油加气站用地四部分组成，本月土地结构主要以居住用地为主，占比79%，商办用地占比15%。
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附：8月土地成交情况： 编 号
| 地块名称
| 面积（㎡）
| 规划指标要求
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| 起始价 (元/m2)
| 起始总价（万元）
| 成交总价（万元）
| 摘牌单位
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| 土地用途
| 容积率
| 建筑系数
| 绿化率
|
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20120501
| 世纪大道北侧地块一(城西片区)
| 41126
| 居住用地(安排计容面积5%配套商业)
| ≤4.0
| ≤15%
| 商业≥20%居住≥40%
| 2775
| 11412.47
| 11412.47
| 盐城市交通投资有限公司
|
20120502
| 世纪大道北侧地块四(城西片区)
| 35222
| 居住用地(安排计容面积5%配套商业)
| ≤4.0
| ≤15%
| 商业≥20%居住≥40%
| 2790
| 9826.94
| 9826.94
| 盐城市交通投资有限公司
|
20120503
| 世纪大道北侧地块五(城西片区)
| 42292
| 居住用地(安排计容面积5%配套商业)
| ≤4.0
| ≤15%
| 商业≥20%居住≥40%
| 2790
| 11799.47
| 11799.47
| 盐城市市政公用有限公司
|
20120504
| 世纪大道北侧地块六(城西片区)
| 25835
| 居住用地(安排计容面积5%配套商业)
| ≤4.0
| ≤15%
| 商业≥20%居住≥40%
| 2790
| 7207.97
| 7207.97
| 盐城市市政公用有限公司
|
20120505
| 解放路西、纬十五路北侧地块（南）
| 112800
| 商办用地
| ≤2.5
| ≤40%
| ≥20%
| 3750
| 42300.00
| 42300.00
| 盐城市城南建设发展有限公司
|
20120506
| 人民路东、南环路北侧地块（南）
| 76671
| 居住用地(含5%的配套商业)
| ≤2.2
| ≤20%
| ≥40%
| 3765
| 28866.63
| 28866.63
| 盐城市城南建设发展有限公司
|
20120507
| 康居路西、南环路北侧地块（南）
| 72145
| 居住用地(含5%的配套商业)
| ≤2.2
| ≤20%
| ≥40%
| 3795
| 27379.03
| 27379.03
| 盐城市城南新区开发建设投资有限公司
|
20120508
| 康居路西、纬十六路北侧地块（南）
| 65803
| 居住用地(含5%的配套商业)
| ≤2.2
| ≤20%
| ≥40%
| 3795
| 24972.24
| 24972.24
| 盐城市城南新区开发建设投资有限公司
|
20120509
| 新河路南、解放南路东（南）
| 85157
| 居住用地(含5%的配套商业)
| ≤2.0
| ≤20%
| ≥40%
| 3750
| 31933.88
| 31933.88
| 盐城市城南新区开发建设投资有限公司
|
20120510
| 新河路南、胜利路东（南）
| 133914
| 居住用地(含5%的配套商业)
| ≤2.0
| ≤20%
| ≥40%
| 3750
| 50217.75
| 50217.75
| 盐城金融城建设投资有限公司
|
20120601
| 康居路西、虹桥路北侧伍佑安置房地块（南）
| 96393
| 居住(安排计容总建筑面积5%配套商业)
| ≤2.0
| ≤18%
| ≥40%
| 675
| 6506．53
| 10844.21
| 盐城通达置业有限公司
|
20120602
| 环湖一路东、文化艺术中心北侧地块(南）
| 15333
| 商业用地
| ≤0.4
| ≤35%
| ≥25%
| 7500
| 11499.75
| 11499.75
| 盐城市城南新区开发建设投资有限公司
|
20120603
| 凤凰阁南、环湖一路东侧地块(南）
| 12806
| 商业用地
| ≤0.3
| ≤35%
| ≥25%
| 7500
| 9604．50
| 9604.50
| 盐城市城南新区开发建设投资有限公司
|
20120604
| 新都路南、环湖一路东侧地块(南）
| 6363
| 商业用地
| ≤0.4
| ≤35%
| ≥25%
| 7500
| 4772．25
| 4772.25
| 盐城市城南新区开发建设投资有限公司
|
20120605
| 东环路东、湘江路南侧加气站地块（开）
| 5302
| 加油加气站用地
| ≤0.4
| ≤35%
| ≥25%
| 915
| 485．13
| 485.13
| 盐城新奥燃气有限公司
|
20120606
| 文兆路东、新华路北侧汽车4S店地块（都）
| 14690
| 商业用地
| ≥1.0≤1.2
| ≤50%
| ≥20%
| 1200
| 1762．80
| 1762.80
| 润东汽车集团有限公司
|
20120607
| 新龙路北、鹤城路西侧地块（亭）
| 13840
| 商业、办公（商业、办公建筑面积各占比例为50%）
| ≤1.7
| ≤30%
| ≥20%
| 930
| 1287．12
| 1287.12
| 幻光国际有限公司
|
3、 商品房市场
3.1 月度成交情况 2012年8月，商品住宅成交量持续走高；购房者本月渐渐活跃，各大售楼处人气提升明显，看房队伍较之前大增。一方面是刚需积极入市，另一方面，部分购房者担心下半年会涨价，存在对后市的担忧。8月份共成交2374套，成交面积26.79万㎡。 3.2各板块成交均价 因价格因素，河东片区成交均价连续三月环比上涨，。 3.3 8月分面积段成交情况 
8月，90平米以上房源需求较平均。但整体需求仍呈现两极分化现象，即90-100平两房刚性需求和120-130平改善性需求仍为市场主要需求。 3.4 8月盐城市区存量房源统计 区域
| 存量房（套）
|
|
| 住宅
| 非住宅
|
城南板块
| 2385
| 2688
|
城东板块
| 4155
| 670
|
城中板块
| 2990
| 4593
|
城北板块
| 987
| 5356
|
盐都区板块
| 13661
| 9478
|
7月存量房总计
| 24366
| 21171
|
本月存量房总计
| 24178
| 22785
|
二、本地宏观形势政策分析 2.1 7月份我市住房公积金个人住房贷款发放环比增长四成 进入7月份以来，我市住房公积金贷款申请户数剧增。当月全市共发放住房公积金贷款957笔、2.25亿元，较6月份698笔、1.59亿元，分别增加了259笔、0.66亿元，贷款发放金额环比增长四成。今年二季度以来我市住房公积金贷款发放呈现逐月回升态势，4月、5月、6月贷款发放额分别为0.9亿元、1.58亿元和1.59亿元。 点评：公积金贷款额度持续增长折射楼市需求稳步增长。 2.2 市神州路学校施教区划定 小学属二小集团，初中属一中集团——据了解，位于城西南的市神州路实验学校是一所公办全日制学校，施教区范围为：东至西环路，西至大马沟，北至世纪大道，南至新区境内。盐都区已明确市神州路小学为市二小教育集团成员校，市神州路初中为市第一初中教育集团成员校，按集团管理要求运行。两所学校的校长、部分中层干部已经到位并开始工作，教师配置工作也将很快到位。 据市神州路初中的招生简章介绍，从8月起，符合条件的外来务工人员子女也可报名登记，具体要求是：由其父母持本人户籍、房产证、居住证明及孩子相应的身份证明、素质发展报告书等材料，和孩子一起到学校登记。8月22日起，将向符合入学条件的新生发放入学通知书。 点评：该区域学区确定将弥补城西南片区（神州路沿线）诸多在售楼盘零学区的尴尬，一定程度上将增强在该区域置业的客户信心，或将带动片区楼市销售。 2.3大市区未来将与大丰城区港城连成一片 日前从大市区统筹城乡规划征询会上获悉，由上海市城市规划设计研究院编制的《盐城市大市区统筹城乡发展规划（2011—2030）》虽然还有待进一步完善，但大市区未来东进出海的发展趋势从中可见一斑，未来大市区将与大丰城区、大丰港城连成一片。 根据该规划，在空间协调上，将形成“一主一副、三区两点”的空间布局结构。其中，“一主”即盐城主城区，区域的综合服务中心；“一副”指大丰城区，是区域副中心；“三区”分别为高新技术产业区、环保产业区以及大丰港城；“两点”指结合区域内重要交通设施所形成的铁路货运枢纽产业节点与空港特色产业节点。 点评：该远景规划利好符合盐城城市发展“东向出海”发展战略，河东片区发展或将进入快速发展轨道。 
三、部分项目最新动态分析3.1、城东板块
1、绿地商务城
? 开发商：绿地地产集团盐城东部置业有限公司 ? 项目地址：亭湖大道（青年路东延）与希望大道交界处 ? 占地面积：800多亩 ? 总建面积：预计130万㎡ ? 项目介绍：绿地商务城项目规划中有60%商业、写字楼、14F高层住宅，社区包含商业中心、休闲娱乐、甲级商务办公、金融服务、文化会展、餐饮服务、居住生活等功能。其中一号地块占地9.22万㎡，总建23万㎡。 ? 销售动态： ? 6月，无新房源推出，本月签约住宅近40套。 ? 7月，无新房源推出，本月签约住宅6套。 ? 8月，目前在售国际花都二期住宅,面积83-130平米,按揭98折，一次性96折，4800元/平米起，均价5200元/平米。 另有花漾国际公寓和沿街商铺在售，商铺价格在20000元左右/㎡。本月签约住宅约5套。 ? 点评：该项目住宅二期部分在蓄水阶段，对外报价4800元/㎡起，均价约5200元/㎡，较一期物价局审批均价5150元/㎡相当，反应该项目对市场依然小心翼翼，由于项目学区的重新调整，目前蓄水情况并不理想。2、华景园
? 开发商：江苏华亭房地产开发有限公司 ? 项目地址：盐城市华亭路南 ? 总建面积：16万㎡ ? 项目介绍：项目位于亭湖区政府附近， 1-2期均已交付。项目规划产品有多层、小高层、高层，总规划户数1600户。项目质量存在严重问题。 