2012年4月

盐城市房地产市场月报

第一章  4月份宏观环境篇

一、政策法规热点追踪

    ?      市区住房保障对象范围再扩“面”
    市政府办下发了《关于进一步调整和完善市区住房保障政策的通知》（盐政办发〔2012〕52号），扩大了市区住房保障对象范围，完善了住房保障形式。市区住房保障对象家庭人均年收入由去年的1.2万元提高到1.37万元，人均住房建筑面积仍为18平方米。在此基础上，市区增加了公共租赁住房保障，主要人群有3类，分别是市区中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员。此外，《通知》还明确，将大市区高速公路围合范围内的街道、社区统一纳入市区住房保障范围，由所辖区在街道和社区设立住房保障窗口，接受住房保障申报受理,并对符合住房保障条件的市区重点城建项目中的房屋被征收（拆迁）人，申请保障性住房时予以优先安排。对已享受廉租住房实物配租保障对象申请市区公共租赁住房或购买经济适用住房的，退出实物配租后予以优先安排。 
    ?      房产税或扩至个人存量房与小产权房
    重庆和上海房产税试点已实行一年有余。住房和城乡建设部副部长齐骥日前明确表示，“目前住建部正和财政部、税务总局总结重庆和上海房产税试点经验，研究扩大房产税征收城市，但具体扩大的范围还没定。”财政部科学研究所所长贾康说，“未来试点的城市不会简单套用沪、渝的房产税征收模式，还得结合具体地区进行一些具体设计。不过一些基本的问题将始终不变，比如房产税必定要涉及到一些消费性住房。”
    从目前上海、重庆两地实施的房产税试点方案来看，除重庆将个人拥有的独栋商品住宅纳入征税范围外，对于个人住房征收的房产税均不对存量房产征税，这可能大大限制了房产税的作用。4月1日起广州要上线存量房(即二手房)计税系统，改变原先委托房地产登记部门课税的方式。一旦开征房产税，存量房计税系统也可用于计征房产税。
    ?      传政府欲动刀库存房 销售超7成才可推新房源
    近日，至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露，有关政府部门内部有人提议，具体项目的上一期房源去库存率达70%以上，项目开发商才可以申请推出新房源，否则预售证申请将不会被批准。上述人士认为，有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力，减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。
    4月11日，《每日经济新闻》记者以购房者身份与北京某楼盘售楼处一名工作人员沟通时，对方表示，公司高层从住建部内部会议获悉，该部准备对楼市中的高库存 “动真格”，操作方式就是预售证管控。具体方式是，如果一个开发项目最新一期推出的房源消化率未达到70%，相关地方住建系统将提高新房源预售证的审批门槛。
    ?      消息称住建部欲将首套房优惠政策制度化
    在4月14日上午温家宝主持召开国务院常务办公会强调“坚持房地产调控政策不动摇，增加普通商品住房供给”后，当天下午住建部就组织相关部门传达了精神，并进行相关政策研究准备工作。住建部目前正在考虑联合相关部门，将首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。
    而住建部正在编制的“2012年住房和城乡建设部工作要点”中，将涵盖姜伟新部署住建部在2012年开展的八项主要工作，其中，“增加普通商品住房供应，抓紧研究支持普通商品住房供应的政策”有望被纳入。
    住建部相关官员称，姜伟新部长在部署今年房地产调控工作时指出，“在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求”。该人士解读，“首套购房应该是合理需求”。在此之前，住建部已经要求地方政府加快中低价位、中小套型普通商品住房的审批工作，并抓紧研究支持普通商品房开发建设的政策措施。
    ?      最高人民法院:房屋征收补偿不公平不准强制执行
    最高人民法院9日出台司法解释，规范办理房屋征收补偿非诉行政执行案件。最高人民法院4月9日上午出台了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，最高人民法院新闻发言人孙军工介绍说，这条司法解释出台的目的是为了依法正确办理市县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定的案件。
    这条司法解释共计11个条文，充分考虑对被征收人合法权益的多重保护，确立“裁执分离”为主导的强制执行方式。这条司法解释就大家最关注的“强制执行”的方式明确规定，人民法院裁定准予执行的，一般由做出征收补偿决定的市县人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。同时这部司法解释还就此类案件的管辖权问题规定，由房屋所在地的基层人民法院来管辖，高级人民法院可以根据本地的实际情况决定管辖法院。
    这条司法解释中规定，征收补偿决定存在有七种情形的，人民法院应当裁定不准予执行，公众可以就这七点情形向人民法院充分举证。这七种情形包括：一、明确缺乏事实根据；二、明显缺乏法律法规依据；三、明确不符合公平补偿原则，严重损害了被执行人合法权益，或者使被执行人基本生产生活经营条件没有得到保障；四、明显违反行政目的，严重损害了公共利益；五、严重违反法定程序或者正当程序；六、超越职权；七、法律、法规、规章等规定的其他不予强制执行的情形。人民法院裁定不准予执行的应当说明理由，并在5日内将裁定送达申请机关，也就是政府机关。
    ?      以成年子女名义购房可享受首套房契税优惠政策
    《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》中规定：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。这意味着，联名购买90平方米及以下普通住房中的任何一位购买者只要已有购房记录便不可以再享受首套优惠。
    以成年子女名义购房，符合首次个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1％税率征收契税。家庭范畴包括购房人、配偶及未成年子女。成年子女则不列为家庭范畴内，可以享受1％税率征收契税。其中，成年子女是否与家庭处于同一户口簿上并不对此政策产生影响。
    另外，以未成年子女名义购房存在诸多风险：不能贷款；父母离婚时会更容易产生纠纷；由于房屋的所有权人是未成年子女，在离婚时谁取得子女的抚养权，实际上就可以占有并使用房屋，这会导致夫妻在离婚时为了房屋而不是真正为了未成年子女的利益去争夺未成年子女的抚养权；如果未成年子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回其房屋时不太可能。根据《民法通则》的规定，“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。也就是说，父母处置未成年子女的房屋的前提是必须为了未成年子女的利益，比如说为了未成年子女治病、出国留学等。

二、楼市热点追踪

    ?      63家上市房企7000亿库存压顶 总负债同比增35%
    进入4月份，上市公司年报的披露高峰期也同时到来。《证券日报(微博)》记者统计后发现，截止4月5日，按证监会行业分类，A股市场共有63家房地产开发企业公布了2011年年报。虽然遭遇持续一整年的调控，但大部分房企均交出了不错的成绩单，业绩同比增长的达39家，超过已公布年报房企的6成，而同期亏损的公司只有5家。
    收入利润齐增——包括龙头万科、招商地产等公司的业绩增幅均在3成左右。其中ST中房的增幅更是达到了297.01%、多伦股份的增幅则为257.28%，华夏幸福、广宇发展、北辰实业等公司的增幅也在100%以上。统计显示，63家房企2011年共实现营业收入2287.93亿元，同比2010年的1825.38亿元增长25.34%；实现净利润397.40亿元，同比上一年的322.34亿元增长23.29%。同时，63家房企的销售毛利率也有所上升，从2010年的40.95%增至41.75%。
    库存增幅近5成——不过，虽然房企在收入与利润方面持续增长，但库存的增幅却已接近5成，负债增幅也达到了35%，增速均超过收入与净利润方面，去库存化与资金链压力日益紧张。库存方面，2011年年末63家房企的库存已经高达6928.38亿元，同比2010年年末的4735.43亿元大增46.31%。除了库存压力，在总体负债上，63家房企2011年年末的负债总计也达到了7520.53亿元，同比上一年的5562.08亿元增长35.21%。其中一年内到期的非流动性负债为818.91亿元，而2011年年末63家房企现金及现金等价物余额则为1198.18，仅比一年内到期的债务多出300亿元，资金压力可见一斑。
    ?      严控开发贷款 多家银行房地产贷款现“双降”
    在政府对房地产行业实行调控的背景下，商业银行主动压降了房地产贷款的规模。根据目前商业银行披露的2011年年报情况显示，多家银行2011年房地产贷款余额和占比均出现了下降。工行年报显示，2011年工行房地产贷款减少73.06亿元，下降1.4%，而占比也从2010年的11.2%下降到2011年的9.9%。工行在年报中称房地产贷款规模下降主要是根据房地产市场形势变化，主动压降房地产贷款规模。农行年报显示，房地产业为贷款占比下降最多的行业。与2010年相比余额下降了460多亿，占比也从前一年的15%下降到12.5%。而从五大行中其他三家银行的情况来看，中行房地产行业信贷增速同比大幅降低。建行房地产开发类贷款仅较上年增长0.16%，远低于公司类贷款11.80%的增速；
    从个贷方面来看，工行个人住房贷款增加864.69亿元，增长7.9%，占个人贷款的59.1%，比上年末下降7.6个百分点。农行则适时调整个人住房贷款政策，重点支持个人首套房贷款。截至2011 年12 月31 日，个人住房贷款8,915.02 亿元，较上年末增加1,669.10 亿元，增长23.0%。建行个人住房贷款余额13,174.44 亿元，增幅20.74%。
    各家银行均及时调整房地产行业信贷政策，提高房地产信贷风险防控能力。加强对存量房地产贷款项目风险的监测和防控，严格执行房地产贷款封闭管理，采取有针对性的措施及时化解项目风险。强化贷款担保管理，谨慎评估抵押物价值，严格控制抵押率，定期对存量贷款抵押物价值进行重评，严格防范贷款担保风险。
    ?      一线城市房价将续降
    今年一季度，北京全市新建普通住房成交约1.6万套，成交均价12326元/平方米，比去年同期(同比)下降20.7%，比去年全年下降6.4%。国家统计局公布的2月房价数据也显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比(较1月)下降的有45个，持平的城市有21个，上涨的城市仅有4个。一季度成交量的回暖，受益于银行降低了首套房贷的门槛，以及一些限购的城市新年释放了一些获得购房资格的需求，“绝不意味着市场全面回暖了。” 相关人士对人民日报记者称，开发商不可以盲目乐观，应该继续维持降价的策略，趁着好时候抓住机会多抢一些刚需。
    事实上，一季度楼市成交量的“小阳春”，也是开发商“牺牲”价格换来的。据统计，今年以来，北京签约10套以上的约60个项目中，有70%是在去年调低入市价格的基础上进一步加大了打折促销力度。且不说，4月以来，多个城市的楼市已重归弱势。
    ?      七成上市房企一季度出现净利润亏损
    持续了两年的调控使房企的一季度销售成绩明显下滑。数据统计显示，七成上市房企一季度出现净利润亏损。多家龙头房企一季度也发出业绩下滑简报。截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%。而预增的房企仅仅6家。
    值得注意的是，加强版调控