目录
    序言：              3
    PART 1、市场背景篇              5
    第一章　宏观经济环境              5
    一、天津市全市生产总值--GDP              6
    二、工业增加值              7
    三、外贸进出口总值              7
    四、固定资产投资              8
    五、人均可支配收入              9
    六、社会零售总额              9
    七、人口情况分析              10
    第二章　房地产投资              11
    一、开发投资额              11
    二、房地产开发面积              11
    三、住宅开发面积              12
    第三章、市场背景分析              13
    一、政策综述：              13
    二、城市规划：              24
    三、行业资讯：              29
    PRAT 2、市场情况分析              37
    一、              土地市场分析              37
    1、1、土地市场供应              37
    1、2、土地市场成交              39
    1、3、流标、溢价土地分析              42
    1、4、重点地块分析              44
    1、5、经营性地块列表              55
    二、商品房市场分析              56
    2、1、商品房供求分析              56
    2、2、商品房供应分析              58
    2、3、商品房成交分析              58
    三、商品住宅市场分析              61
    3、1、商品住宅供求分析              61
    3、2、商品住宅供应分析              63
    3、3、商品住宅成交分析              66
    3、4、商品住宅价格分析              69
    3、5、存量房分析              71
    四、商业市场分析              74
    4、1、商业产品供求分析              74
    4、2、商业产品供应              75
    4、3、商业产品成交              75
    4、4、商业产品价格              76
    五、办公市场分析              77
    5、1、办公产品供求分析              77
    5、2、办公产品供应              78
    5、3、办公产品成交              79
    5、4、办公产品价格              79
    六、2011年地产案例              81
    中心城区产品案例：天津大都会              81
    环城四区产品案例：津南新城              93
    商业、办公综合类产品案例：中粮.大悦城              103
    七、营销媒体分析              113
    7.1营销媒体综述              113
    7.2平面媒体分析              114
    7.3重点项目营销手段分析              116
    PART 3、　市场走势预测              119
    一、2012年大势走向              119
    二、政策预期              120
    三、土地供需              121
    四、市场走势              121
    PART 4、附件篇              124
    一、区域成交列表              124
    二、2011年项目成交排名：              130
    三、2011年天津市房地产企业成交排名：              131
    
    
序言：
    调控年的市场浮沉
    2011年房地产行业再次迎来了调控年，与2010年零敲碎打的调控政策和喊口号相比，今年的决策来的十分坚决，2月份全国各大一线城市纷纷出台新版“国八条”，史上最严厉的调控手段“限购令”登上历史舞台，中国房地产市场再次上演了，行政干预市场的强势调控行为，随后一系列的调整、调控措施继续加码楼市，表现出中央对房地产调控决心异常坚决。2011年也是保障房的关键年，全年全国新开工保障房任务高达1000万套，一方面对商品住宅进行调控限制，而另一方面对保障房大力扶植、发展，房地产行业已经成为社会和谐发展最为重要的一个关键点。
    在经济层面上，受到国际金融环境恶化，欧美等传统经济发达区域经济复苏缓慢，拖累国际金融市场信心，而中国经济市场也面临着热钱融入，通胀加速，中小企业融资困难、利润降低等一系列的社会、经济问题，被迫采宏观经济调控措施，多次调整存款准备金率和存贷款利率，抑制通胀。而房地产行业对资金依赖较强，随着金融政策收紧，融资难度和成本增加，对房地产行业形成了再次打压，绿地等知名企业纷纷爆出资金链问题，众多房企外债高企资产负债率居高不下，房地产行业在根基上危机四伏。
    天津市作为环渤海经济圈蓬勃发展的新星，2011年经济上继续保持了较快的增长幅度，尤其是滨海新区，众多国家级重点工程使得区域发展保持较快增长。天津市国民经济增速远超过全国经济增速，天津市努力吸引央企、民企聚集，积极促进“大项目、小巨人、楼宇经济”快速发展，整合开放资源，优化投资环境，国内招商引资继续延续了“十一五”快速、健康发展的良好势头，2011年全年引进项目4293个，到位资金2085.87亿元，首次突破2000亿元，同比增长27.67%，超出既定目标5.67个百分点，实现了“十二五”良好开局。
    天津的房地产行业今年在政策调控的作用下，几经沉浮。2011年天津市房地产本应该是一个百花齐放的年份，2011年天津市房地产市场本应该是一个快速增长的年份，2011年天津房地产市场本应该是一段新的开始。但严厉的调控政策，让市场几度陷入迷局。在结束了08年的市场低潮期，天津市在09.10年迎来了房地产的爆发式增长，各开发企业纷纷看好天津市场，扩大开发力度，增加土地储备，诞生了一批单价地王和总价地王，预期在2011年上市，市场即将迎来新的纪元，随着2月份天津出台了“津十条”，限购令下，天津市场急转直下，商品住宅成交量由104万锐减到62万，降幅超过40%。开发商在观望政策动向，老百姓在观望价格走势，浓厚的观望情绪，使市场陷入低迷。在4月底，部分项目推出新品试探市场，获得一定相应，在限购政策出台后，被压抑的部分刚性需求逐渐释放，在春季房交会后，伴随着一批大盘项目开盘、加推，市场逐渐回暖。值得一提的是，2011年房地产市场，大盘、明盘辈出，分布范围广泛，产品类型多样。津南新城300万㎡超大盘昔日的总价地王、南开区的王府壹号也是地王项目、河北区北宁公园附近的北宁湾、华明镇内恒大名都、华润橡树湾、红桥区西站附近亿城堂庭、西青区中北镇板块云锦世家、武清区龙湾城等等，纷繁的项目入市，天津市全年商品住宅供应量高达1536.41万平米，同比增加了21.12%，几乎相当于08、09年两年的供应量。巨额的产品供应量并未全不转化成销量，成交量始终不温不火，维持在80万平米左右，即便是在金色九月，供应量高达250万平米，成交量也仅为92万平米，尚未达到2月份成交水平。市场几乎挣扎了5个月后，消耗了大部分刚性需求后，成交量出现下滑。而政策层面没有放松的迹象，未来2012将持续调控政策，以及对房地产发展预期减弱，市场信心逐步受挫，在11月份天津市房地产市场再次出现暴跌，成交46.48万平米，创2010年2月份以来最差成交，随后市场再次陷入低潮期。
    2011年市场几经沉浮，能够看得的出是开发企业在于市场相互博弈，严厉的调控明显的打压了房地产市场的发展，市场逐渐低迷也成为业界共识，房地产行业未来仍将继续在逆境当中前行，逆水行舟，不进则退，在严峻的市场环境当中竞争更加激烈，如何能够在逆境当中生存发展是我们共同面临的难题。2011年市场尽管不尽如人意，市场危机四伏，然整体环境要优于08年市场，毕竟天津基础经济在快速发展，刚性需求仍有较大需求量，房地产行业向上发展的大趋势不会变，在变幻莫测的市场当中，要做到洞悉市场，知己知彼，才能运筹帷幄，规避开发风险，获取更好的发展机遇。2012年市场将持续2011年的市场环境，调控很难出现松动，天津市场面对着1600多万的市场存量，压力巨大，去化存量，加快销售将成为共识，低价竞争在所难免。
    CRIC认为2012年不是末日年，而是机会年，CRIC专注于房地产市场研究，拥有专业的数据平台，新上市CRIC2012系统，将在新的一年帮助企业看清市场，走在发展最前端。
    

    PART 1、市场背景篇
    第一章　宏观经济环境
    2011年，天津在又好又快发展中收获了沉甸甸的果实，“十二五”开局之年实现了完美收官。全市上下用顽强拼搏、真抓实干，赢得了令人骄傲的成绩单：预计全市生产总值增长16.5%左右，突破万亿元大关，达到1.1万亿元，人均生产总值超过1.2万美元；地方财政收入1420亿元、全社会固定资产投资7500亿元、社会消费品零售总额3380亿元、实际直接利用外资130亿美元、利用内资2085亿元、城市居民人均可支配收入26850元、农村居民人均纯收入超过13200元……天津在高起点上实现了高水平发展。
    而天津作为新兴经济区域，天津滨海新区已进入全面开发开放新阶段，要大胆探索、积极作为，按照国家对滨海新区功能定位的要求，坚持项目集中园区、产业集群发展、资源集约利用、功能集成建设的发展思路，加快推进综合配套改革，全力打好滨海新区开发开放攻坚战，努力使滨海新区成为深入贯彻落实科学发展观的排头兵。”今年“五一”期间,胡锦涛总书记在天津考察工作时对滨海新区提出了重要要求。这既是为新区未来发展指明了方向，也成为滨海建设者们今后更加努力、拼搏奋斗的强大动力。仅今年前三季度，生产总值达4415.16亿元，增长23.7%，规模以上工业总产值达9405.3亿元，增长30.6%；投资、消费、出口“三驾马车”协调拉动，制造业、现代服务业、招商引资、新批项目各项指标全面增长……一连串量化的数字指标，为这一年滨海新区持续实现又好又快发展提供了事实的力证。
     
    

    一、天津市全市生产总值--GDP              
    经济平稳较快增长，财政收入高位趋稳
    初步核算并经国家统计局评估审定，前三季度，全市生产总值完成8006.26亿元，按可比价格计算，比去年同期增长16.5%。分三次产业看，第一产业增加值99.65亿元，增长3.9%；第二产业增加值4406.11亿元，增长18.5%，其中工业增加值4063.96亿元，增长19.3%，拉动全市经济增长9.5个百分点，贡献率达到57.8%；第三产业增加值3500.50亿元，增长14.6%。 
    财政收入高位趋稳。前三季度，全市地方财政收入1055.30亿元，增长38.5%，比上半年回落1.5个百分点，高于去年同期5.4个百分点。税收继续发挥对财政增收的主拉动作用。前三季度，全市地方税收收入746.83亿元，增长32.5%。其中，企业所得税增长42.9%，营业税增长24.2%，增值税增长25.3%，个人所得税增长27.4%。
    数据来源：天津统计局