目录
    第一篇 市场背景篇              8
    第一章              资讯2011              8
    第二章 经济环境              14
    第三章 房地产投资              16
    第二篇 市场分析篇              17
    第四章 商品房市场（统计对象：青岛市七区五市商品房数据）              17
    第五章 土地市场              22
    第六章　商品住宅市场              34
    第七章 办公市场              44
    第八章 商业市场              49
    第九章 营销媒体              53
    第三篇 2012年房地产市场走势预测              56
    第十章 政策及市场大势预测              56
    第十一章 市场走势预测              58
    第十二章 价格走势预测              61
    
    

    2011 视点
    楼市入冬，寻变之际
    2011年青岛商品住宅市场新增供应量1173.9万平方米，较2010年增涨15.13%；成交量692.71万平方米，较2010年减少23.32%；商品住宅存量1168.85万平方米，较2010年增涨77.33%。在限购令等政策的调控下青岛楼市较2010年异常寒冷，在这一年里，国家政策加码，开发商开始寻求出路，这些变化都使得青岛楼市向一个自发、公平、合理的房地产市场转变。
    2011年，“政策调控”成为岛城房地产市场的关键词：
    1月31日，青岛市实行限购令；
    2月9日，央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点；
    2月24日，央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点；
    4月6日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；
    5月12日，5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；
    ………..
    12月18日，青岛市政府下文,明确限购继续执行。
    纵观2011年可以发现国家对房地产的调控不断加码，三次加息后5年期以上的基准利率达到7.05%，房贷利率升至最近10年来的最高水平，加重了购房者的还贷负担，打击了购房者的购房热情；多次上调准备金率又使得银行放贷资金变少，开发商拿不到足够的资金周转。与此同时，国家大力加强保障房建设，加大对保障房建设的扶持力度，以吸引开发商的参与。2011年全国下发1000万套保障房建设指标，青岛今年约有9000套保障房上市。由此可以看出，国家调控的主要目的是，在保障民生的同时，弥补近些年来房地产市场过快发展留下来的种种弊端，以促成一个成熟完善公平的房地产市场，这个理想的市场就是人人有所居，商品房从生存品转化为消费品，房地产市场不依赖政策调控，自发调节，健康发展，同时维护社会的发展和稳定。
    2011年，青岛房地产市场持续低迷，但低迷不意味着不精彩，青岛房地产市场发展史将永远铭记一个时间——10月。因为在10月之前，开发商大都抱有幻想，幻想国家政策的放松，所以即便在成交量不断萎缩的情况下，也很少有开发商认真思考一下自己的出路。但在10月份，龙湖开始谋求出路，当期推出的产品悦澜居上市预计价格为9000-10000元/平，但该价格在当时是很难被市场接受的，在对这一困境充分认识的前 提下，龙湖决定降价。10月20日，开盘均价5800元/平，全部售罄。
    在龙湖打响降价第一炮之后，李沧区的万科生态城、春和景明、芳馨园，城阳区的青特花溪地等项目纷纷响应。至此，青岛七区价格战正式打响，从目前的战场局势来看，降价卖的好的的项目大都属于大开发商，消费主力为刚需客群，例如龙湖滟澜海岸和万科生态城等大盘；也有降价卖的不好的项目，例如市北区的燕归堂推出35万/套特价房，但由于该项目为40年产权的酒店式公寓，投资性客群对降价并不买账。不降价的项目大都卖的不好，例如中海国际社区9400元/平的价格在李沧区年底的价格战中显得过高。通过2011年的降价事件可以看出，降价主要集中在李沧区和城阳区等刚需区域，而刚需客群消费心理受政策调控的影响大，市南区、市北区等区域的项目主要面向改善型和投资型的中高端客群，这一客群的消费心理受政策调控的影响小。所以，在限购的背景下刚需项目应该以一个合理的价格出现在市场竞争中，中高端项目更应该提升对其自身产品力、品牌力和营销力的提升。
    在思考2011年降价事件的同时，不得不提青岛桥隧双通这件事，桥隧双通和降价没有直接的关系，但是桥隧双通带来我们的启示是“附加值不可以直接变成价值”。2011年7月份，青岛跨海大桥和海底隧道开通，黄岛区开发商过高估计这一利好并将其提前透支，当时黄岛隧道沿线的房子都在9000元/平以上，桥隧带来了看房热却没有带来成交热。细细分析可以看到，在限购的背景下，黄岛区自身的消费能力不强，要依靠吸引其它区购房者获利，但海底隧道30元/次和跨海大桥60元/次的价格变相的增加了购房者的负担。所以，市政规划在给项目未来带来便利的前提下，要清楚认识、合理利用，附加值不应该变成涨价的理由，却可以是提升项目档次的宣传点和未来不动产的升值点。
    从2011年青岛房地产的种种表现可以看出来，青岛房地产市场在国家政策的调控下，正逐渐向合理、完善、成熟的方向转变，在保障房的补充之下，未来的商品房市场将转变成自发调节、资源合理分配的真正意义上的商品房市场，开发商应该抓住这一时机，紧跟国家保障房建设的步伐，以合理的价格消化手中的产品存量，增强品牌力、产品力和营销力，在逆境中积累优势，才能在未来成熟完善的商品房市场中抓住先机，站稳脚跟。
     
    2011年青岛市场概览                                   

• 数据楼市

    注：
    数据来源：报告数据为CRIC系统数据，基于青岛网上房地产备案及土地资源网数据。
    七区五市：指市内四区、崂山区、城阳区、黄岛区以及即墨市、胶南市、胶州市、莱西市和平度市。
    商品住宅：指剔除政策性房产之后的住宅物业，包含普通住宅、别墅和酒店式公寓等产品形态。

土地市场（数据范围：七区五市）
2011年土地供应量1191.49万平米，环比下降47%	年度土地供应量大多集中在城阳区和胶州市
2011年成交量达到1418.08万平方米，环比下降9%	年度土地成交量仍旧集中在城阳区和胶州市

商品房（数据范围：七区五市）
2011年商品房新增供应量、供应套数均小幅上涨	2011年成交量同比下滑
2011年季度成交曲线相对平稳	2011年价格波动较大，整体处高位

    商品住宅（数据范围：七区五市）

2011年商品住宅供价上涨，成交下滑	2011年商品住宅供过于求，市场风险较大
2011月度供应波动较大，