西安商品房市场月度分析报告

----2011年12月份

     
    
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目    录
    一、宏观运行背景
      1.1政策法规
      1.2规划建设
      1.3 热点动态
    二、土地市场
    2.1  12月全国土地市场动态
    2.2  12月西安土地市场分析
    三、商品房市场
      3.1本月市场销售特征
        3.1.1 各物业销售情况
        3.1.2各物业销售排行
    3.2 商品房40指数
    四、分城区商品房市场
      4.1 城南区
    4.1.1 各物业销售情况
    4.1.2 普通住宅销售情况
    4.1.3 商服用房销售情况
    4.1.4 写字楼销售情况
    4.1.5 城区营销情况
    4.1.6 城区新盘介绍
    4.1.7 城区动态
    4.1.8 典型楼盘介绍
      4.2 城北区
    4.2.1 各物业销售情况
    4.2.2 普通住宅销售情况
    4.2.3 商服用房销售情况
    4.2.4 写字楼销售情况
    4.2.5 城区营销情况
    4.2.6 城区新盘介绍
    4.2.7 城区动态
    4.2.8 典型楼盘介绍
    4.3 城西区
    4.3.1 各物业销售情况
    4.3.2 普通住宅销售情况
    4.3.3 商服用房销售情况
    4.3.4 写字楼销售情况
    4.3.5 城区营销情况
    4.3.6 城区新盘介绍
    4.3.7 城区动态
    4.3.8 典型楼盘介绍
    4.4 城内区
    4.4.1 各物业销售情况
    4.4.2 普通住宅销售情况
    4.4.3 城区营销情况
    4.4.4 城区新盘介绍
    4.4.5 城区动态
    4.5 高新区
    4.5.1 各物业销售情况
    4.5.2 普通住宅销售情况
    4.5.3 商服用房销售情况
    4.5.4 写字楼销售情况
    4.5.5 城区营销情况
    4.5.6 城区新盘介绍
    4.3.7 城区动态
    4.5.8 典型楼盘介
    4.6 城东区
    4.6.1 各物业销售情况
    4.6.2 普通住宅销售情况
    4.6.3 商服用房销售情况
    4.6.4 写字楼销售情况
    4.6.5 城区营销情况
    4.6.6 城区新盘介绍
    4.6.7 城区动态
    4.6.8 典型楼盘介绍
    五、分物业市场
      5.1 普通住宅
    5.1.1 销量走势
    5.1.2 购买年龄分布情况
    5.1.3 普通住宅分面积段销售情况
    5.1.4 普通住宅分户型销售情况
    5.1.5 普通住宅分价格段销售情况
    5.1.6 普通住宅购买人群来源情况
      5.2 商服用房
    5.2.1 价格表现
    5.2.2 销量走势
    5.3 写字楼
    5.3.1 价格表现
    5.3.2 销量走势
      5.4 别墅
    5.4.1 价格表现
    5.4.2 销量走势
    六、本月新开盘项目简介
    
一、宏观运行背景
    1.1政策法规

    1.2规划建设              

    1.3热点动态

     
    2、      土地市场
    2.1  12月全国土地市场动态
    2011年土地溢价率已现明显下降
    在日前搜房网举行的2011-2012年中国房地产形势报告会上，业内人士分析，由于今年内许多一、二线城市陆续发布了调控政策，三线城市的楼市价格总体涨幅始终高于一、二线城市。值得注意的是，今年1-11月土地平均溢价水平是13%，去年这个数字是33%，2009年是50%，显示土地市场溢价率明显下降。
    国土资源部：土地招拍挂要逐步扩大范围规范程序
    12月6日，国土资源部网站挂出题为《国土资源部关于进一步推进依法行政实现国土资源管理法治化的意见》(下称《意见》)，提出“进一步完善建设用地使用权招标拍卖挂牌制度，逐步扩大范围、规范程序”。
    《意见》共分30条，显示的发布时间为2011年11月18日，“从发文之日起，本意见的有效期为10年”。
    其中第14条写道，“要深入治理土地交易过程中串标、设定限制条件和门槛、商业关联交易等违法违规问题”，积极推进建设用地使用权网上交易和网上监管。
    国土部：逾期未动工开发闲置土地可无偿收回
    12月22日，国土资源部公布《闲置土地处置办法(修订草案)》，并公开向社会征集意见。修订草案规定，未动工开发建设，土地闲置满2年，经批准后可无偿收回土地使用权。 
    根据修订草案，闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。修订草案规定，构成闲置土地的，县级以上地方国土资源主管部门应当下达《责令限期动工通知书》，土地使用者接到通知书后，应当在3个月内动工开发建设。
    修订草案还规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年的，经批准后可无偿收回土地使用权。
    对依法收回的闲置土地，可以依据国家土地供应政策，确定新的土地使用者开发利用；纳入政府土地储备；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由县级以上地方国土资源主管部门委托有关单位组织恢复耕种。
    住建部：遏制投资投机仍是楼市调控主线
    12月28日举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新再次强调明年要坚持房地产调控不动摇，并提出要加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进价格合理回归。
    2.2  12月西安土地市场分析
    2011年最后一个月，西安市土地市场供应量为本年度最高的一个月，成交宗数虽然只有5宗，但地块规模都比较大，所以成交面积较上个月出现了上涨。楼面价稍有回暖之势，出现小幅度上涨。但是从另一方面来看，本月土地流拍率也是全年最高的一个月，流拍率达到9成以上。整体来看，西安土地市场持续了前两个月的低迷。在楼市调控不放松的情况下，明年楼市行情显得扑朔迷离，开发商对于明年的市场普遍不看好，拿地谨慎。出现这样的情况也在情理之中。
    
    数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心
    本月，西安市共供应土地64宗，供应面积217.3万平方米，环比增加了327.8%，供应量增加明显，年底政府为了完成年度土地供应计划，集中放量，供应面积为全年最高；成交土地5宗，较上个月减少4宗，成交面积40万平方米，环比上涨497.9%，成交金额116740万元。本月成交的5宗土地全集中在城东的浐灞区和国际港务区，全部都是住宅和商业用地。
    12月，西安市土地楼面价为884元/平米，较上个月有了小幅上涨。本月成交的几宗地仍然以底价成交为主。
    1、      土地供应： 
    12月，全市共出让土地64宗，出让面积217.3万平方米，环比增加了327.8%。供地主要集中在城东，城东一个城区全月供应量占到了全市供应量的50%以上，其他几个城区供应量比较平稳，没有太大起伏。本月，住宅和商业用地共供应56宗，占总供应量的90%以上，最后一个月是住宅和商业用地集中放量期。
    1）      、12月份西安市分城区土地挂牌出让情况

    
    数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心
      本月，城东是供地大户，一个城区的供地量就占到了全市总供地量的50%以上。城南、高新、长安三区平分秋色，三个城区都有适量的土地供应。值得注意的是，城北本月土地供应量明显下滑，今年以来政府明显加大了城北区土地供应量，每个月城北土地供应量在各城区中名列前茅，最后一个月的减少与前面的过快放量有关。
     2）12月份西安市分用途土地供应情况