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2011年12月我国房地产开发企业资金状况研究_19页_易居WORD文档

    我国房地产开发企业资金状况研究

    资金是企业赖以生存的命脉，房地产业作为典型的资金密集型产业，具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点，因此对资金的依赖性更强，对资金的良好运转要求也更高。上世纪90年代中期开始，我国房地产业逐步市场化，经过十几年的发展已进入了持续发展、不断完善的阶段。近年来，随着房价不断上涨，房地产开发企业快速扩张，出现不少房企大肆囤地和盲目扩张现象。随着房地产调控力度的加大，房地产开发企业的融资环境从紧，企业资金问题面临着严峻的挑战。因此，房地产开发企业资金如何实现良性循环，已经成为企业亟待解决的问题。本文主要从宏观角度研究全国房地产开发企业资金运行现状，从楼市运行现状、金融融资环境和宏观经济形势三个角度对企业资金状况进行分析；并科学建立一套房地产开发企业资金平衡评价指标体系，有针对性的对全国房地产开发企业资金状况进行评价，有利于房地产开发企业全面了解行业资金现状，为相关部门制定政策提供科学依据，也为其他人士提供行业资金状况的客观参考。
    一、房地产开发企业资金状况分析
    （一）房地产开发企业本年资金来源现状
    1、本年资金来源快速增长

    图1  1998-2010年全国房地产开发企业本年资金来源

    数据来源：国家统计局
    本文以房地产开发企业本年资金来源作为资金来源指标。近年来，房地产开发企业资金来源快速增长。2010年，全国房地产开发企业本年资金来源72494亿元，同比增长25.4%，增幅较2009年大幅下滑，但本年资金来源绝对规模依然可观。从近十年数据看，1999年全国房地产开发企业本年资金来源仅为4796亿元，随后逐年增长，年均增速高达27%。
    2、本年资金来源结构变化明显
    （1）企业自筹资金比重有所增加
    近十年，企业自筹资金在本年资金来源中的比重震荡上行。2010年，企业自筹资金比重高达36.8%，较2009年提高了5.7个百分点，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点，反映出当年房地产开发企业严峻的资金形势。企业自筹资金比重和企业资金状况呈现明显的反向关系，因此，企业自筹资金比重可在一定程度上反映出房地产开发企业资金平衡问题。
    （2）国内贷款所占比重下降
    近年来，随着房地产信贷政策的逐渐调整，房地产开发贷款逐步规范，房地产开发企业本年资金来源中国内贷款比重也随之变化。1998年4月，中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，房地产信贷政策进入宽松期，1998—2003年国内贷款在本年资金来源中的比重集中在22%—24%之间；2003年6月，中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，随后相关部门又规定严格房地产开发信贷条件，房地产信贷逐步收紧，2004—2009年国内贷款在本年资金来源中的比重集中在18%—20%之间，比重明显下降。
    2010年，国内贷款在本年资金来源的比重为17.3%，比2009年降低了2.4个百分点，创历史新低。
    （3）利用外资比重明显下降
    2010年，利用外资占房地产开发企业本年资金来源的比重为1.1%，比2009年提高了0.27个百分点，但仍然较低。从历史数据看，2000年以前，利用外资在房地产开发企业本年资金来源中所占比重较高，而2001—2008年间，利用外资主要在1.5%上下浮动。


    表1  1998-2009年全国房地产开发企业本年资金来源结构变化

	国内贷款	利用外资	企业自筹资金
	国内贷款	利用外资	企业自筹资金
1998年	23.85%	8.19%	26.43%
1999年	23.18%	5.35%	28.04%
2000年	23.09%	2.81%	26.91%
2001年	21.99%	1.76%	28.38%
2002年	22.77%	1.61%	28.09%
2003年	23.78%	1.29%	28.57%
2004年	18.40%	1.33%	30.33%
2005年	18.31%	1.20%	32.72%
2006年	19.74%	1.47%	31.68%
2007年	18.72%	1.71%	31.41%
2008年	19.20%	1.84%	38.65%
2009年	19.66%	0.83%	31.05%
2010年	17.30%	1.10%	36.84%

    数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院
    （二）房地产开发企业资金使用现状
    图2  1998-2010年全国房地产开发投资完成额

                            数据来源：国家统计局
    房地产开发投资完成额持续快速增长。以房地产开发企业投资完成额为资金使用指标。如图2所示，近年来全国房地产开发企业年度投资完成额持续快速增长。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅创近十年新高。在经过2009年增速回落后，房地产开发投资再次回归高位运行。从近十年的数据看，房地产开发投资由1998年的4103亿元迅速提升到2010年的48267亿元，年均增速高达24.3%，明显高于全国近年来城镇固定资产投资增长速度，1998—2010年全国城镇固定资产投资年均增长速度约为22.1%。
    图3  1998-2010年全国房地产开发投资和城镇固定资产投资增速对比

    数据来源：国家统计局
    （三）衡量房地产开发企业资金状况的主要指标分析
    本文选取房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值、本年资金来源和投资比、企业自筹资金占本年资金来源比重作为衡量房地产开发企业资金状况的主要指标。
    1、房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值分析

    图4  1998-2010年全国房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值走势

    数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院

    由图4可以看出，一般情况下，房地产开发企业本年资金来源增速大于投资完成额增速，大约高出0-10个百分点。2010年，房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值为-7.8%，出现了房地产开发投资增速反超本年资金来源增速的现象，房地产开发企业出现入不敷出的现象，资金状况不容乐观。从历史数据看，这一差值仅在1999年和2008年为负，分别为-4.9%和-17.7%，而2008年是近年来房地产开发企业资金状况最为紧张的一年。
    2、房地产开发企业本年资金来源和投资额增速比值分析
    房地产开发企业本年资金来源和投资额增速的比值，能在一定程度上能够反映出企业资金来源对于资金使用的保障。房地产市场越景气的年份，这一比值也将越大。1999—2010年，全国房地产开发企业资金来源和投资增速比多在0.6—1.3之间，整体呈现出波动态势。

    图5  1999-2010年全国房地产开发企业本年资金来源和投资额比值

    数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院

    3、房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重分析

    图6  1998-2010年全国房地产开发企业自筹资金比重走势

    数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院

    一般而言，房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重较大时，房地产开发企业当年的融资环境较差和资金回笼较慢，因此，企业自筹资金在本年资金来源中的比重越大，企业资金状况越差，反之资金状况越好。由图6可以看出，近十年来，全国房地产开发企业自筹资金比重集中在30%左右，但2010年这一比重上升至36.84%，略低于2008年38.65%的历史高点，而2008年是房地产开发企业资金较为艰难一年。企业自筹资金比重不仅能反映企业融资环境的好坏，也一定程度上验证了当年房地产市场的整体低迷。另外，和相邻年份相比自筹资金比重较高，也一定程度反映出当年企业资金不够宽松。
    二、影响房地产开发企业资金状况的主要因素分析
    （一）楼市繁荣有利于房地产开发企业资金回笼
    选用商品房销售金额作为反映楼市整体运行状况的指标。商品房销售金额直接代表了楼市繁荣程度，商品房销售金额越大，楼市越繁荣，反之，楼市越低迷。
    另外，商品房销售金额直接代表了房地产开发企业回笼资金数量，商品房销售金额越高，企业资金回笼越容易。1998—2010年全国商品房销售金额和本年资金来源的相关系数为0.99，相关系数极高。如图7所示，全国商品房销售金额和房地产开发企业本年资金来源基本保持同步的变化趋势。

    图7  1998-2010年全国商品房销售额和房地产开发企业本年资金来源走势

    数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院

    （二）信贷环境宽松有利于房地产开发企业融资
    1、房地产开发贷款余额
    房地产开发贷款余额直接反映当年房地产开发企业融资环境，一般而言，房地产开发贷款余额增速越快，房地产开发企业国内金融机构的融资环境越宽松。2001—2010年全国房地产开发贷款余额和本年资金来源的相关系数为0.93，相关程度较高。
    2010年，全国主要金融机构房地产开发贷款余额为2.3万亿元，比2009年同期增长23%，增速比2009年提高了7.2个百分点。2001年以来，全国主要金融机构房地产开发贷款余额整体呈现增长态势，但是年度增幅变化较大。主要受全国房地产开发贷款宽松政策的影响，2003年和2006年出现较高的增长速度。但从

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