2012-2-8出品
2011年杭州房地产市场年报
目 录
序言 5
一、城市经济 6
1、城市宏观经济 6
（1）GDP 7
（2）工业增加值 8
（3）进出口 9
（4）全社会固定资产投资 10
（5）社会消费品零售总额 11
（6）城市居民人均可支配收入 12
2、城市房地产与经济发展的关系 13
（1）GDP与房地产市场 13
（2）CPI对房地产行业的影响 14
（3）M2、调控与房价 15
（4）加息与房产市场 16
二、产业政策 17
1、政策法规 17
（1）土地政策 17
（2）税收政策 18
（3）行业政策 19
（4）金融政策 24
2、市政动态 29
3、市场资讯 33
三、土地供求 36
1、土地供应走势分析 37
（1）调控当前，土地供应量大幅萎缩 37
2、土地成交走势分析 38
3、土地成交价格分析 39
4、土地成交结构分析 39
5、重点地块 40
（1）杭政储出[2011]20号 40
（2）杭政储出[2011]51号 43
四、行业发展 46
1、房地产开发投资 46
（1）房地产开发投资额 46
（2）住宅开发投资额 47
2、房地产建设规模 48
（1）房地产施工面积 48
（2）房地产新开工面积 49
（3）房地产竣工面积 51
五、市场交易 52
1、商品房市场 52
（1）市场综述 52
（2）供求关系分析 53
（3）供应量分析 53
（4）成交量分析 54
（5）成交均价分析 56
2、商品住宅市场 57
（1）市场概述 57
（2）供求关系分析 57
（3）供应分析 58
（4）成交分析 61
（5）价格分析 64
3、办公市场 66
（1）市场概述 66
（2）供求关系分析 67
（3）供应分析 67
（4）价格分析 69
4、 商业市场 70
（1）市场概述 70
（2）供求分析 70
（3）供应分析 71
（4）成交分析 72
（5）价格分析 73
5、重点项目——金地·自在城 74
（1）项目介绍 74
（2）开盘盘点及营销情况 75
（3）自在城销售情况 76
（4）产品特色 76
（5）金地自在城成功因素分析及总结 78
六、2012年房地产市场预测 78
1、政策预期 78
（１）房地产调控：中央房地产调控决心不减 地方政府态度暧昧 78
（2）货币政策：适时适度微调预调 79
（3）房产税：试点范围可能扩大 为建立中长期制度奠定基础 79
（4）保障房：力度持续加大 给地方政府带来巨大资金压力 80
2、市场走势预期 80
（1）坚持对房地产市场结构优化调整的同时，不放松保障房建设 80
（2）商办用地大量出让的同时，项目竞争压力不容小觑 81
3、土地供需走势预期 83
七、区域数据 84
1、 滨江区 84
（1）供应成交 84
（2）典型项目 87
2、 拱墅区 90
（1）供应成交 90
（2）典型项目 93
3、 江干区 96
（1）供应成交 96
（2）典型项目 100
4、 上城区 103
供应成交 103
5、 西湖区 104
（1）供应成交 104
（2）典型项目 107
6、 下城区 111
供应成交 111
7、 下沙开发区 113
（1）供应成交 113
（2）典型项目 117
8、 之江开发区 121
序言
2011年杭州商品房市场遭遇调控政策的强势镇压，全年成交量下滑明显。从本年度的政策走势来看，上半年度遭遇行政政策（限购政策的全面升级）和经济政策（存款准备金率每月一调）的双重压制，市场买卖双方观望情绪明显，成交低迷，住宅均价居高不下;进入下半年博弈各方的利益团体并未迎来政策的松动，反而限购政策再次升级，同时四大行甚至开始提高首付比例，上调基准利率，自6月以后楼市虽无正式政策出台，但整个市场环境依旧不容乐观，全年遭受政策打压痕迹明显。
2011年的调控在2010年的基础上继续深化，对成交量影响深远的同时并未使住宅均价大幅下挫，全年依旧维持2万元以上的高位。纵观全年均价走势不难发现，杭城楼市均价仅在9月以后出现松动，降价项目仅是个案作为，对于11年度新开的各项目来说仅是止涨。杭城楼市均价经历了高企、观望、局部促销降价、试探性降价到全面降价的过程，四季度为试探性降价到全面降价的过渡期，预计12年上半年杭城均价仍会下行一段时间之后将逐渐企稳。
2011年主城区土地成交面积148.04万平方米，环比2010年下降29.4%。住宅用地平均楼面价为8078元/㎡，较2010年的10693元/㎡有了明显的回落，同比下降24.5%。2011年商品房全年供应445.63万方，同比下降19.54%，成交247.97万方，同比减少38.59%，成交均价为20764元/平方米。
2011年杭州楼市值得书写的东西太多，易居中国作为国内规模最大房地产流通服务商，我们作为易居中国研发分支机构，将依托CRIC 中国房地产决策咨询系统，对杭州房地产市场总体情况及各细分市场情况进行全面、深入、客观的分析，希望对政府相关部门、各类房地产相关企业、研究机构及个人准确了解、把握杭州房地产市场现状及未来发展趋势提供参考。
上海易居房地产研究院杭州分所
2011.1
一、城市经济
1、城市宏观经济
今年以来，在国内外错综复杂的宏观经济环境下，全市深入贯彻落实科学发展观，按照中央、省和市委、市政府的决策部署，紧扣主题主线主旨，2011年1-11月，杭州市主要经济指标呈现“二升三稳四回落”运行态势，全市经济运行总体平稳，调控效果显现，发展质量继续改善，创新转型不断拓展，民生建设得到加强。
目前，国际经济形势仍然十分复杂，特别是美债、欧债危机尚没有有效解决方法，使得世界经济复苏之路更显艰难；今年以来，我市居民消费价格指数高位开局，持续上行，通胀形势较为严峻。在此背景下，杭州市经济将面临着外部需求下降，房地产行业回落，通胀影响加深等方面的风险，经济运行中压力或将进一步显现。
（1）GDP
图1-1- 1 2000-2011年杭州GDP走势图
数据来源：杭州市统计局
从2011年1-3季度的GDP增长变动情况看，一季度GDP实现1347亿元，同比增长10.8%；二季度GDP累计实现2990.5亿元，同比增长10.6%；三季度，杭州实现全市生产总值4790.5亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.2%。其中一产、二产、三产增加值分别为151.36、2296.94和2342.2亿元，增长2.5％、9.8％和11.2％，三次产业的结构为由2010年的3.5∶47.8∶48.7调整为 3.2：47.9：48.9。
（2）工业增加值
图1-1- 2 2000-2011年杭州工业增加值走势图
数据来源：杭州市统计局
1-11月，全市实现规模以上工业增加值2121.39亿元，增长12.5％，增速比1-10月提高0.4个百分点；实现销售产值10900.25亿元，增长20.5％，增速比1-10月小幅回落0.3个百分点。其中11月当月实现增加