济南市2012年房地产市场年报
备注：统计时间截止至2012年12月15日； 统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区，不含章丘市、济阳、商河、平阴。
土地篇
一、土地市场综述
2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。
一、土地供应
1、供应总量：截至2012年 11 月 2 日，本年度济南市经营性用地挂牌结束，累计出让土地115幅，供地面积633万平方米，2012年供地计划基本完成。其中城镇住宅用地61幅，供应面积为430万平方米；商业用地51幅，供应面积为160万平方米；殡葬用地3幅，供应面积为43万平方米。
2、土地属性：2012年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期，中长期则存在一定风险。
3、供应区域：2012年土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为226万平方米和222万平方米，占全市供应总量的71%。历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地36幅，供应面积达118万平方米。
4、容积率：2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容积率低于2的住宅用地仅有 12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。
二、土地成交
1、成交量：2012年济南土地市场经营性用地成交量达623万平方米，达到近几年的峰值。2012年房地产市场回暖，土地市场随之升温，成交111幅，623万平方米，环比增加21%，预计建筑面积2160万平方米，环比增加30%。
2、流拍率低：2012年土地市场成交2012年市场持续回暖，土地市场走出低迷局面，全年仅有1宗土地撤牌，3宗土地流拍，流拍情况明显好转。不难看出企业对于济南市场持相对乐观的态度。
表1 2010—2012年济南土地撤牌、流拍明细
时间
| 流拍幅数
| 流拍面积（万㎡）
|
2010年
| 9
| 75.9
|
2011年
| 13
| 79.2
|
2012年
| 4
| 10.3
|
数据来源：克而瑞
3、成交属性：从2012年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。其中，住宅用地共成交58幅，成交面积421万平方米，占比达68%；商业用地共成交50幅，成交面积159万平方米，同比增幅达 59 %。
4、成交区域：2012年历下区、槐荫区表现突出，占全市土地成交量的71%。历下区作为传统的核心区域仍有大量住宅用地成交，其中不乏优质地块；槐荫区土地成交量正逐年增加，吸引的众多开发企业入驻，如恒大、绿地、金科等，未来槐荫区将进入由大型企业带动的快速发展阶段。
5、土地价格：2012年土地单价继续呈上扬态势。本年度经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。
6、溢价率：虽然2012年土地市场多以底价成交，但仍有“优质”地块备受热捧，成交价格屡创新高，地王频现。有多宗土地区位优势明显，溢价率较高，如农科院地块溢价率高达75%。
5、土地规模：2012年土地单幅供应规模以10万方米以上为主，共22幅，供应量为312.6万平方米，占全市供应总量的49%。其次为5-10万平方米规模的土地供应量也较大，供应面积为127万平方米，占全市供应量的20%。
表2 2012年溢价率较高土地成交情况
宗地名称
| 宗地面积（万㎡）
| 容积率
| 成交价格（亿元）
| 每亩地价（万元/亩）
| 楼板价（元/㎡）
| 受让方
|
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G036）
| 7.2
| 3.45
| 5.4
| 550
| 3301
| 山东莱钢建设置业有限公司
|
历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）
| 18.1
| 3.8
| 16.1
| 595
| 3430
| 南海置富发展有限公司
|
历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）
| 19.1
| 3.6
| 15.8
| 550
| 2179
| 济南万科房地产开发有限公司
|
数据来源：克而瑞
7、楼板价：2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。本年度土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。
8、热点板块之西客站 2012年西客站板块成交54宗经营性用地，成交面积为218万平方米，占全市成交量的35%（今年成交量占全市的比例）。西客站作为政府着力打造的泉城“新名片”，众多国内大型企业纷纷入驻，共同为西部的发展献策献力。
表3 2012年大型企业西客站拿地情况表
拿地企业
| 住宅用地（万㎡）
| 商业用地（万㎡）
| 拿地金额（亿元）
| 规划项目
|
绿地地产
| 8.5
| 4.7
| 8.7
| 绿地中央广场(资料 图库)
|
金科地产
| 22.2
| 4.8
| 18.6
| 金科世界城
|
恒大地产
| 16.1
| 14.9
| 21
| 恒大雅苑/恒大双子塔
|
西城投资
| 24.1
| 86.3
| 70.1
| ——
|
9、热点板块之化纤厂路 2012年化纤厂路地块以高地价、高溢价率惹人关注，同样成为热点板块。今年化纤厂路共成交3宗土地，成交总价高达34.5亿元，平均楼板价为2915元/㎡。该板块位于占据明显的区位优势，因此备受各大开发商认可和关注。
表 4 2012年化纤厂路板块土地成交明细
宗地名称
| 宗地面积（万㎡）
| 容积率
| 成交价格（亿元）
| 每亩地价（万元/亩）
| 楼板价（元/㎡）
| 受让方
|
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G036）
| 7.2
| 3.45
| 15.8
| 550
| 3301
| 山东莱钢建设置业有限公司
|
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)
| 11.2
| 3.7
| 12.1
| 717
| 2990
| 山东保利嘉园置业有限公司
|
历城区华能路北侧、化纤厂路以西（2012-G113）
| 2.1
| 3.7
| 1.2
| 380
| 2280
| 济南恒川房地产发展有限公司
|
历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）
| 19.1
| 3.6
| 5.4
| 501
| 2179
| 济南万科房地产开发有限公司
|
数据来源：克而瑞
10、排行榜 2012年土地成交总价、楼板价不断刷新，市场回暖迹象明显。在成交总价TOP10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲；在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/㎡、3705元/㎡、3569元/㎡跻身前三名。
表5 2012年土地成交总价TOP10
排名
| 宗地名称
| 受让方
| 宗地面积(万㎡)
| 成交总价（亿元）
| 每亩地价（万元/亩）
| 楼板价（元/㎡）
|
1
| 历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）
| 南海置富发展有限公司
| 18.1
| 16.1
| 595
| 3430
|
2
| 历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）
| 济南万科房地产开发有限公司
| 19.1
| 15.8
| 550
| 3301
|
3
| 原省体育训练中心A地块（2012-G011）
| 济南恒大翡翠华庭置业有限公司
| 10.4
| 14.0
| 900
| 4500
|
4
| 历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)
| 山东保利嘉园置业有限公司
| 11.2
| 12.1
| 718
| 2991
|
5
| 西客站核心区体育公园东侧地块A地块（2012-G010）
| 济南恒大城(资料 图库)西置业有限公司
| 10.9
| 7.9
| 483
| 1035
|
6
| 历下区旅游路北侧（奥体东侧2-1号地块）2012-G038
| 济南市城市建设投资集团有限公司
| 18.2
| 7.8
| 285
| 1474
|
7
| 西客站片区安置一区南侧八-2地块（2012-G009）
| 济南恒大西区置业有限公司
| 10.9
| 6.8
| 420
| 2250
|
8
| 历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪C地块）(2012-G014)
| 济南市城市建设投资有限公司
| 17.1
| 6.8
| 265
| 2650
|
9
| 历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪B地块）（2012-G013）
| 济南城市建设投资有限公司
| 15.5
| 6.6
| 285
| 2137
|
10
| 西客站片区腊山河西路以西，聊城路以北地块（2012-G019）
| 济南西城投资开发集团有限公司
| 9.8
| 6.3
| 430
| 2150
|
表6 2012年土地成交楼板价TOP10
排名
| 宗地名称
| 受让方
| 宗地面积(万㎡)
| 楼板价（元/㎡）
| 每亩地价（万元/亩）
| 成交总价（亿元）
|
1
| 原省体育训练中心A地块（2012-G011）
| 济南恒大翡翠华庭置业有限公司
| 10.4
| 4500
| 900
| 13.99
|
2
| 历下区姚家镇下井村地块（2012-G023）
| 山东惠喜德置业发展有限公司
| 0.1
| 3705
| 291
| 0.02
|
3
| 槐荫区经七路以南，纬七路以西地块（2012-G003）
| 济南旧城开发投资集团有限公司
| 1.2
| 3569
| 440
| 0.00
|
4
| 历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）
| 南海置富发展有限公司
| 18.1
| 3430
| 595
| 16.10
|
5
| 历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）
| 济南万科房地产开发有限公司
| 19.1
| 3301
| 550
| 10.80
|
6
| 历下区旅游路以南，龙洞路以西（三角峪地块）(2012-G016)
| 济南城市建设投资有限公司
| 19.2
| 3150
| 210
| 6.04
|
7
| 历下区姚家镇下井村地块（2012-G022）
| 山东惠喜德置业发展有限公司
| 0.1
| 3085
| 360
| 0.07
|
8
| 历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)
| 山东保利嘉园置业有限公司
| 11.2
| 2991
| 718
| 12.10
|
9
| 历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪D地块）(2012-G015)
| 济南城市建设投资有限公司
| 14.2
| 2959
| 217
| 4.63
|
10
| 兴隆片区二环南路北侧B-1地块（2012-G025）
| 华润置业（山东）发展有限公司
| 15.2
| 2879
| 230
| 5.25
|
数据来源：克而瑞
11、品牌房企 2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。大型房企资金实力雄厚，热衷于大宗土地，为大型项目的开发储备土地。
表7 2012年土地市场品牌房企用地表现
拿地企业
| 拿地幅数
| 拿地面积（万㎡）
| 拿地金额（亿元）
| 规划项目
|
城建集团
| 9
| 129.6
| 50
| ——
|
西城投资
| 28
| 110.4
| 70.1
| ——
|
恒大地产
| 7
| 42.7
| 36.9
| 恒大雅苑/恒大双子塔/恒大帝景
|
华润地产
| 2
| 30.2
| 11
| 华润中央公园(资料 相册)
|
金科地产
| 6
| 27
| 18.6
| 金科世界城
|
上海永隆
| 6
| 24.2
| 9.9
| ——
|
万科地产
| 1
| 19.1
| 15.8
| ——
|
绿地地产
| 7
| 13.2
| 8.7
| 绿地中央广场
|
保利地产
| 2
| 13.2
| 14.2
| 保利中心(资料 图库)/保利城（待定）
|
南益地产
| 4
| 18.4
| 16.3
| ——
|
合计
| 72
| 428
| 251.1
| ——
|
数据来源：克而瑞
普通住宅篇
一、普通住宅市场综述
2012年济南市普通住宅供求量攀至历史高峰，供应量和成交量基本持平，供求关系稳定。本年度普通住宅供应量和成交量均为473万平方米，月均供应量和成交量为41万平方米，供求关系稳定，供求比为1。进入2012年，政策环境平稳，市场开始上行，共28个新项目开盘入市，市场活跃度高。
二、普通住宅供应走势
1、年度供应量 2012年济南市普通住宅供应量达473万平方米，创历史新高。本年度普通住宅月均供应量为41万平方米，而9、10、11月份三个月平均供应量已达到62万平方米。今年3月份以来，市场延续上行趋势，开发商对市场持乐观态度，推出众多新项目入市，原有在售项目为了赢得市场份额，加大推案力度，促使市场整体供应量实现历史性突破。
2、供应区域 2012年济南市普通住宅供应区域分布不均，历下区、槐荫区、历城区、位列前三甲，总供应量为263万平方米，占全市供应量的56%。历下区作为传统区域，表现不俗，供应面积接近100万平方米，主要原因在于近年来历下区范围已向东扩展，今年更有9个项目开盘入市，对于供应量的增加有极大的促进作用。
3、供应面积段 济南市普通住宅供应面积段趋势呈“M”形，80-100平方米和120-144平方米面积段供应量领先。济南市场是由刚需和首次改善性需求共同支撑的，因此，许多项目为了迎合市场需求，均加大刚需户型和改善型户型供应，主要以80-100平方米二室和120-144平方米三室户型为主。
4、开盘情况 2012年济南普通住宅市场供应量“四面开花，果实累累”。截止到2012年12月15日，共有27个普通住宅项目开