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    2013年钦州市楼市
    市场分析年报
    （2013年01月19日）









      钦州市天骄投资有限公司

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    钦州市钦南区南珠东大街174号
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    目  录

    1              钦州市房地产投资环境              3
    1.1              钦州经济运行情况              3
    1.2              钦州城市建设情况              4
    1.3              钦州行业政策情况              5
    2              房地产投资分析              6
    3              商品房开发用地市场分析              6
    3.1              经营性（商品房）用地出让              6
    3.2              商品房开发用地供需分析              7
    3.3              年度供地计划与实际完成情况              7
    3.4              商品房开发用地成交及地价              8
    3.5              河东新区主要板块地价水平              8
    3.6              钦州年度“单价”top10              9
    4              商品房销售市场分析              9
    4.1              商品房预售与成交分析              10
    4.2              商品房成交均价分析              11
    5              近四年产品区间及售价水平              12
    6              年度单盘销售面积及价格TOP10              12
    6.1              近四个月市区单盘销售top10              13
    6.2              市区（累计）单盘销量              13
    7              近四年钦州全市可售（存量）商品住宅分析              14
    8              市场总结及预测              14
    8.1              市场总结              14
    8.2              市场展望              15

1 钦州市房地产投资环境

1.1 钦州经济运行情况

2012年1-9月钦州市主要经济指标完成情况
指标名称	单位	2012年1-9月	同比增长%
GDP（前三季度）	亿元	480.44	10.60%
规模以上工业总产值	亿元	796.18	17.00%
全社会固定资产投资	亿元	384.26	16.30%
财政收入	亿元	106.8	5.10%
社会消费品零售总额	亿元	177.8	15.60%
城镇居民人均可支配收入	元	16159	11.60%

    数据来源：钦州市统计局
    从上表数据看，钦州市今年前三季度的经济总体上保持着平稳增长（局部经济指标增长放缓），规模以上工业、固定资产投资、社会消费品三项指标保持较快增长，财政收入小幅上升。主要得力于规模以上工业的贡献。其中：
    前三季度GDP总值为480.44亿元（增幅10.6%），位居北部湾经济区6个地级市第三位（在玉林市后）；增幅为10.6%（位居六城市最后一位），在广西13个地级市中，绝对值位居第六位（增幅位居第十位），今年钦州市GDP增速明显放缓；
    规模以上工业总产值为796.18亿元（增幅为17%），位居北部湾经济区6个地级市第二位（在南宁市后）；增幅为10.6%（位居六城市最四位），在广西13个地级市中，绝对值位居第五位（增幅位居第八位），其规模以上工业总产值低于北海、防城港；
    全社会固定资产投资384.26亿元（增幅为16.3%），位居北部湾经济区6个地级市第四位（在北海市后）；增幅位居最四位（高于北海市），在广西13个地级市中，绝对值位居第八位（增幅位居第十一位），全社会固定资产投资明显在广西区内较靠后；
    社会消费额177.8亿元（增幅为15.6%），位居北部湾经济区6个地级市第三位（在玉林市后）；增幅位居最四位（低于防城港市），在广西13个地级市中，绝对值位居第七位（增幅位居第七位），全社会消费额处于广西区内中间水平。

1.2 钦州城市建设情况

    ?      南钦高铁预计今年内正式开行
    2013年1月7日，广西首列动车组首次驶入南（宁）钦（州）高铁正线进行试验运行，动车当日从南宁南站驶出后直抵我市。这意味着我市即将进入“高铁”时代。南钦高铁总长97公里左右，基础设施设计速度250公里/时。以此计算，20多分钟就可从钦州到南宁。按计划南钦高铁正线将随着今年屯里动车所建成后进行正式开行动车组。
    ?      钦州东站将打造综合客运枢纽
    2013年1月16日，据悉钦州火车东站和综合交通客运枢纽专项规划已完成，并已得到铁道部同意，正在办理相关审批手续。其中，钦州火车东站站房面积由 8000平方米扩建为17000平方米。
    ?      2012年度中国最具投资吸引力园区
    12月21日，“环球视野·亮点中国”高峰论坛暨2012环球时报总评榜发布典礼在北京钓鱼台国宾馆隆重举行。钦州港经济技术开发区以其超群实力“金榜题名”，荣获“2012年度中国最具投资吸引力园区”的殊荣，成为全国五个入选园区之一。
    ?      钦州港30万吨级航道竣工
    一条13.26公里长的三墩公路犹如一条巨龙浮出海面，汪洋变通途；中石油30万吨级油码头及保税港区10余个10万吨级码头气势恢弘地屹立钦州湾外湾，迎接着来自世界各地的巨轮；起于钦州湾外湾-25米水深处、止于建成的10万吨级航道入口处全长约34.3公里的30万吨级航道全面竣工，亿吨大港生命线从此打通。
    ?      钦州高新技术产业开发区揭牌
    11月24日自治区人民政府批准同意在市河东工业园区基础上成立广西钦州高新技术产业开发区后，12月18日，我市隆重举行广西钦州高新技术产业开发区揭牌暨钦州香港清华同方数字智能电视及多功能会议系统产品下线等5个项目竣工投产仪式，这标志着我市重大项目建设及高新技术培育工程取得新的突破。
    ?      加快建设林湖森林公园、早日启动中山公园改造
    10月31日，市长肖莺子就城市公园规划建设进行调研，并召开专题会，对林湖森林公园建设及中山公园改造进行研究部署。
    林湖森林公园位于三十六曲林场内，公园环境资源得天独厚、极具魅力，集众多植物种类和环山水系湿地自然景观为一体，其中林湖休闲景区已于9月16日正式向市民及游客开放。
    中山公园改造是市政府的一项惠民工程，计划改造范围包括原中山公园、原体育场、体育局等相关用地。
    ?      和谐塔公园呼之欲出
    位于钦州市区安州大道与金海湾东大街交汇处南面、集文化旅游休闲于一体的和谐塔公园目前已进入最后装修、装饰阶段，预计“五一”竣工。

1.3 钦州行业政策情况

    ?      市国土资源局创新规范行政处罚自由裁量权
    12月18日，市国土局为进一步规范国土资源行政处罚行为，积极推进依法行政，市国土资源局结合制度建设年活动，按照公开、公平、公正、合理原则，出台了《钦州市国土资源局行政处罚自由裁量权实施办法（试行》。
    由于现行法律条款规定的国土资源违法行为处罚标准弹性较大，执法人员在行政处罚过程中形成了一定的自由裁量空间。比如对某类违法用地行为的处罚标准，法律条款明确为每平方米处罚30元以下，意味着执法人员既可按每平方米1元处罚，也可按每平方米30元处罚，自由操作空间很大。
    ?      市国土资源保障性住房用地落实到位
    全市2012年度住房用地计划供应190.1108公顷，保障性安居工程和中小套型商品房供地计划占供地总量的74.84%。保障性安居工程用地实际供应17.2168公顷，供地完成率109.92%。其中廉租住房用地4.1018公顷，供地完成率为100%；经济适用住房用地0.8183公顷，供地完成率为245.51%；公共租赁住房用地4.175公顷，供地完成率为104.8%；限价商品房用地8.1217公顷，供地完成率为112.12%。
    ?      2012年开工建设保障性住房9000套
    2012年2月23日，2012年钦州市新开工建设保障性住房9000套（含1000户廉租补贴），住房城乡建设工作预期实现城镇化水平比2011年提高3.5%。
    ?      2013年将薪开工建设5800套保障性住房
    2013年1月7日，据悉2013年钦州市将开工建设5800套保障性住房。

2 房地产投资分析

    数据来源：钦州市统计局
    从上图看，今年1-11月，钦州房地产投资完成额为56.39亿元，同比下降49.6%，占钦州城镇固定资产投资11.46%。
    房地产投资增长及比重同时下降，而相比今年钦州市城镇固定资产投资同比上升，反映出钦州市在城镇基础建设、市政工程、更新改造投资的力度加大，有利加速钦州城市的城镇化建设，对全市投资增长起着举足轻重的作用。同样，城镇（基础设施、市政工程等）的大力建设及完善城市功能，也将推进房地产行业的健康发展，使房地产不处于市政配套设施等跟不上的畸形状态。

3 商品房开发用地市场分析

3.1 经营性（商品房）用地出让

钦州市2012年国有建设用地供应计划汇总表
单位：公顷（1公顷=15亩）
用途	合计	商服用地	工矿仓储用地	住房用地											公共管理与公共服务用地	交通运输用地	特殊用地
用途	合计	商服用地	工矿仓储用地					小计	廉租房	经济适	公租房	限价房	中小套型商品房	其他商品房用地	公共管理与公共服务用地	交通运输用地	特殊用地
钦州市主城区	1126.67	56.85	107.91	77.44	3.92	0.00	3.71	7.08	45.47	17.25	154.86	725.62	4.00
钦南区	191.74	3.54	95.85	10.21	0.00	0.00	0.00	0.00	10.21	0.0