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区域市场月度报告

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    2011年8月5日

    高通智库

    区域市场月度报告
    （每月一次）




    高通智库
    目   录


    一、房地产市场主要指标数据              3
    【房地产开发完成情况】              3
    开发投资增速回落、新开工面积增速小幅放缓              3
    【商品房销售情况】              4
    商品房销售好于预期、房价增速继续放缓              4
    二、重点城市七月楼市分析              4
    7月近六成城市销量下滑、限购将扩大至三四线城市              4
    三、区域城市楼市分析              6
    【北京】              6
    地方政策与规划              6
    北京市长：北京将坚定不移搞好房地产市场调控              6
    北京酝酿申请试点保障房开工前贷款50%              6
    北京拟将限购纳入基本住房制度              7
    北京市将着力打造5类特色小城镇              7
    楼市表现              7
    7月北京新房住宅成交创调控以来新低、郊区县楼盘开打“价格战”              7
    土地市场              9
    前7月北京土地市场商业用地规模超居住用地              9
    【上海】              12
    地方政策与规划              12
    俞正声：上海不会打压房地产、只是抑制投资性住宅              13
    上海叫停外地户籍补税购房——加强限购令执行力度              13
    上海将建7座市郊新城——城建中心将向城郊转移              13
    上海“退二进三”地块捆绑式开发——须建50%保障性住房              14
    楼市表现              14
    7月上海商品住宅成交量跌价升、24个项目延迟上市              14
    土地市场              16
    7月上海土地市场明显降温、开发商拿地趋理性              16
    【广州】              20
    地方政策与规划              20
    广州白云西部控规通过——打造宜居商贸新区              20
    广州南站地区规划获通过——定位服务业集聚区              20
    广州严厉打击闲置土地——拟征收闲置土地增值地价              21
    广州出台国企土地出让规范              21
    楼市表现              22
    7月广州全市一手住宅成交量价齐跌              22
    土地市场              24
    广州住宅用地连续三月零成交、商业新地王难掩土地困局              24
    【杭州】              26
    地方政策与规划              26
    杭州多家银行首付上调为4至5成              26
    杭州将严格实行新增建设用地供地率考核              26
    杭州钱江新城将新增4条轨道交通线              26
    楼市表现              27
    7月杭州楼市成交继续走低、商业地产楼盘受热捧              27
    土地市场              28
    7月杭州主城区土地市场短暂回暖、8月供地冷清              28
    【重庆】              30
    地方政策与规划              30
    重庆保障房建设获社保基金45亿信托贷款支持              30
    重庆打造中国西部国际商贸中心              30
    楼市表现              30
    7月重庆市商品房成交面积环比下滑逾3成              30
    土地市场              31
    重庆土地市场供应以居住用地为主、九龙坡大规模推介土地              31
    【成都】              34
    地方政策与规划              34
    成都抵押贷款利率普遍上浮35-40%              34
    楼市表现              34
    成都楼市三季度开局平淡、成交主力户型集中在70-90平方米              34
    土地市场              35
    成都土地市场冷清、土地低溢价率成交              36



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一、房地产市场主要指标数据

【房地产开发完成情况】

    开发投资增速回落、新开工面积增速小幅放缓
    1-6月份，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。
    1-6月份，全国房地产开发企业房屋施工面积405738万平方米，同比增长31.6%；房屋新开工面积99443万平方米，增长23.6%；房屋竣工面积27558万平方米，增长12.8%，其中，住宅竣工面积22059万平方米，增长12.3%。
    1-6月份，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；利用外资438亿元，增长75.5%；自筹资金16463亿元，增长32.7%；其他资金17067亿元，增长17.8%。在其他资金中，定金及预收款10236亿元，增长26.9%；个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。
    图表1 ：2011年1-6月全国房地产开发投资额同比增长32.9%

    资料来源： Wind  高通智库
    图表2 ：2011年1-6月房地产市场新开工情况

资料来源： Wind 高通智库

【商品房销售情况】

    商品房销售好于预期、房价增速继续放缓
    1-6月份，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%，办公楼增长8.9%，商业营业用房增长18.6%。1-6月份，全国商品房销售额24589亿元，同比增长24.1%。其中，住宅销售额增长22.3%，办公楼和商业营业用房分别增长27.6%和36.0%。
    6 月单月商品房销售面积1.1 亿平方米，环比大涨43.0%，同比增加25.4%；单月销售额5969 亿元，环比上涨31.4%，同比增加47.0%。受益于市场回暖，上半年累计销售面积4.4 亿平方米，同比增速较上月扩大3.8个百分点至12.9%；累计销售额2.5 万亿元，增速较上月扩大6 个百分点至24.1%，其中，住宅销售额增长22.3%，办公楼和商业营业用房销售额增长更快，同比分别是27.6%和36.0%。6 月单月住宅均价5196 元/平方米，环比下降8.1%。
    图表3 ：2011年1-6月全国商品房供求情况（单位：万平方米）

    资料来源： Wind  高通智库
    2、      重点城市七月楼市分析
    7月近六成城市销量下滑、限购将扩大至三四线城市
    2011年7月，在我们重点监测的14个城市中，除杭州外，近六成城市成交量环比下跌，其中广州的成交量跌幅最大，达27.49%；其次为重庆，跌幅达21.61%。成交量环比上涨的城市中，南京的涨幅最大，达22.2%；其次为深圳，涨幅为19.27%。南京及深圳受楼盘促销活动及开发商推盘放量的影响，商品住宅市场相对火热，环比涨幅近20%上下。
    由于限购政策的范围和力度不一，2011年前7月各城市商品房成交情况存在较大差异：实行限购政策或限购政策严厉的一二线城市低迷，而不限购的三四线城市的成交量相对活跃。
    限价政策下，房价上涨的预期改变，购房者也变得更为理性，观望取代让步；限购限贷限价下，投机性需求被抑制，购房的主力军变成首次置业和改善需求者，长期以来房地产市场供不应求的局面短期被扭转，有限的需求者成为开发商争夺的对象，由于首次置业和改善需求者的购买力有限，对价格弹性较为敏感，因此，只有开发商让利才能吸引这部分需求群体进场，降价促销是让利的主要方式。
    高端产品的购买群体对价格不太敏感，而一、二线城市的限购政策使部分高端产品的客户群体剧减，因此，降价对高端产品销量的影响不大。对普通商品住宅而言，其需求群体不仅受保障性住房特别是限价房的冲击较大，且2007年以来的90/70政策使得这部分产品的供应量加大，竞争愈加激烈，因此，普通住宅是本轮房价调整的主要构成部分，尤其是供应量较大的区域。本轮房价调整呈现结构性、区域性的特点。
    短期政策不放松已成为业内共识，不仅包括增加供给、限制需求，还包括融资政策。增加供给上，如前所言，应是长期政策。抑制需求上，主要是限贷和限购政策，提高第二套住宅按揭贷款的首付比例、停止对第三套住宅和不合条件的外地人贷款的目的是为了抑制借助银行杠杆的投资和炒房行为，从预防房价下跌引发的金融风险出发，限贷政策应是长期的；至于限购，特别是对全款买房的限购，由于其对推高房价和危害金融安全的影响有限，可能会逐步放开。但在房屋供应，特别是保障房的供应没有上来之前，目前取消限购政策缺乏基础。融资政策上，出于解决保障房资金压力的需要，对保障房的融资放开已成定势，但商品房项目还将延续上半年从紧的政策。
    不仅如此，限购令将会在更大范围内实施。7月12日，国务院召开常务会议称将进一步扩大限购范围，抑制二三线城市房价过快上涨。7月22日，中共中央政治局召开会议提出，要坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松的

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