房地产月报
    （2011年6月）
    第一部分  宏观政策扫描
    ◆三四线城市或限购 住建部加强房价监控…………… ………… 2
    ◆央行年内6调存款准备金率 贷款难上加难 …………………… 3
    ◆重庆：房产税征收凸现“约束效果”…………………… …………….5
    ◆合肥、芜湖等地列入国家重点开发区……………………………… 6
    ◆京沪高铁月底前运营 沿线新建车站提前揭秘…………………… 6
    第二部分  南京地区市政动态
    ◆南京地铁11号线将先建一期工程………… ………………………7
    ◆南京全城向南看一条高铁打开主城新门户………………………. 7
    ◆未来有5条轨道线到南京东山……………………………………. 7
    第三部分  各地房地产市场速递
    ◆南京上半年成交量仅为19868套…………………………………..8 
    ◆北京6月住宅成交8653套………………………………………..10 
    ◆上海城市房地产6月市场运行状况……………………………….12  
    ◆合肥上半年销量下滑1/4…………………………………………..13
    ◆马鞍山6月销量反弹至400套…………………………………… 21
    ◆安徽省土地6月经营性土地市场状况…………………………….22 
    第四部分  专家视角分析
    ◆      聂梅生：调控进入深水区 土地出让金到尽头    ………………27
    ◆      黎文江：理论判断限购令3年内将逐步撤销…………………….31
    第五部分
    全国房地产运行状况………………………………………………33
    南京2011年1月-6月土地成交信息
     
     
     
     
     
     
    三四线城市或限购 住建部加强房价监控
    “限购令”或扩至三四线城市 
　　国土资源部对土地市场的监控范围正在扩大到全国所有县级及以上城市。近日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。 国土资源部对土地市场的监控范围正在继续扩大到全国所有县级及以上城市。 
　　据《中国经营报》报道，近日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。与此同时，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的依据所在。 
　　中小城市纳入监测视野     　　在住建部对于各城市房地产价格、市场成交状况的重点监测体系中，人口200万以下的部分中小城市终于“上榜”，这些城市按照习惯可以划分为三四线城市。记者了解到，目前已经纳入这一房地产价格、成交重点监测体系的中小型城市包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安等城市。在2008年前，这些传统意义上的“中小城市”，因房地产市场起步较晚、发展较为平稳，一直并未卷入房价上涨与房地产过热的旋涡。 
　　 6月2日，住建部一位官员向记者证实，一些“规模不大、人口不多”的中小城市的房地产价格与交易情况，确实已经纳入住建部的监测视野。对于是否会统一加大对三四线城市房地产价格与交易情况的监测力度，这位官员表示：“对城市的划分标准中，没有一二三四线城市的划分，这不是一个官方的划分标准。按照国务院的要求，住建部对于所有房地产价格、成交出现异常波动的城市都保持着密切关注。”相关三四线城市限购将启动 小城房价上涨趋势过快
　　在此之前，福建厦门、山东青岛、烟台等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已经被纳入住建部重点监控的视野。浙江温州、金华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令”。 
　　限购令不会“挑三拣四” 
　　之所以部分传统意义上的三四线城市被纳入房地产价格的重点监测体系，主要是由于2010年以来部分小城市房地产价格出现快速上涨现象。在此背景之下，中小城市是否应该逐步纳入“限购”的范畴，开始进入决策层的考虑范围。中国房地产指数研究院的数据显示，4月份北京、天津的房价环比纷纷出现下降，而北京更是四个一线城市中唯一住宅均价环比下降的城市。北京周边的河北情况却截然相反。邯郸以1.95%的涨幅位居房价涨幅榜之首，廊坊的房价涨幅居全国百城第5位，保定、石家庄、秦皇岛也都表现出不同程度的房价上涨。一线城市的限购令意外地成为周边三四线城市的短期利好，这一现象已经引起相关部门的重视。 
　　记者了解到，房产限购令的实施范围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三四线城市。“不是所有的中小城市一刀切，而是有步骤、有选择的考虑，第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大，房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开，比如环首都经济带的一些城市。”接近住建部的一位消息人士向记者表示，目前国务院已经开始考虑这一问题。 
　　住建部一官员表示不便对此消息发表评价。不过他同样提醒记者，国务院《关于进一步落实房地产调控的通知》中，对于限购给出的总体原则，是房价上涨较快、房地产调控压力较大的城市，只要符合这一原则，就都可以实施限购政策，而不会具体划分一、二、三、四线城市而区别对待。
    央行年内6调存款准备金率 贷款难上加难  
    6月14日，中国人民银行宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。据了解，这是央行年内第六次上调存款准备金率，也是自2010年1月以来央行第12次上调存款准备金率，至此，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的高位。
    5月CPI创34月新高 货币调控成必然    14日上午，中国国家统计局公布上月经济数据显示，5月居民消费价格指数(CPI)同比增长5.5%，创34个月新高，国内通胀形势依然严峻。而仅仅在此后的几个小时内，存款准备金率上调的消息又不期而至，部分专家表示，此举意为通过货币调控政策缓解居高不下的通货膨胀压力。
    央行年内6次上调存款准备金率    “每月CPI数据面世之后，中国人民银行都会有所动作，国家货币政策的调控也在逐渐演变成一种常态化手段。”针对于此次存款准备金率的上调，记者随即连线安徽大学金融系教授徐亚平，他分析道，今天上午5月经济运行数据的出台，与此次上调存款准备金率有着必然的联系。今年3月，CPI同比上涨5.4%，创下32个月以来最高位；4月份，CPI上涨的势头再现5.3%的高增长；而5月CPI再次冲高，涨幅达5.5%，创34个月之最。从国家统计局连续发布的数据来看，这几个月来的通货膨胀压力正在日益加剧。“这种情况之下，央行必然会采取相应的货币调控措施来解决这一问题。”
    专家称购房贷款将难上加难    自2010年10月开始，央行已经连续8次以每月一次的速度上调存款准备金率，加息等政策的连环袭击之下，楼市似乎也遭受重创，而这一波的存款准备金率的上调又会有何种影响？
    徐教授表示，“此举对购房者和房地产开发商最直接的影响，就是贷款会难上加难。”他分析道，央行提高存款准备金短期内会影响市场流动性，目前合肥各家银行的可供贷款的资金已经很紧张，前段时间合肥众多银行上浮贷款利率至1.1倍已经使购房贷款“面露难色”，而货币政策的再度调控无疑更使其面临“雪上加霜”的尴尬。连日来，银行提高首套房首付消息的“蠢蠢欲动”，合肥市公积金贷款首付提高至三成、纯公积金贷款首次执行差别化利率……悉数连日来的政策变动，购房者买房似乎也难上加难。
    加息仍是“箭在弦上”    “此次上调存款准备金率，在意料之中，也是情理之中的，”采访中，一位业内人士如是评述道。他表示，央行以往曾在CPI公布隔日宣布上调存款准备金率，而这次是当天就宣布上调，表明央行对通胀压力的重视，央行货币政策一直以紧盯CPI为目标，作出这样的反应顺理成章。据分析，不少业内人士也认为加息已是“箭在弦上”，6月加息的可能性仍然很大。此种情况之下，货币政策还会继续收紧，而按照央行一贯的做法，加息也就成为必然，这种被动的应付式的加息，主要为了抑制通胀压力尤其是通胀预期。
    银监会澄清：对囤地捂盘开发商限制贷款
    就24日有关银监会公开表态称将减少房地产贷款的消息，银监会在24日澄清称，此前媒体报道有误，上海银监局局长廖岷原意是指，要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。 
　　廖岷称，近几年银监会对房地产贷款进行了多轮压力测试，现在房地产风险的广度和深度在进一步加强，但监管部门认为房地产贷款风险仍然可控。但是他表示，当前房地产贷款仍然有一定的风险，“这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。”
    相关银监会要求减少房地产贷款 四项措施防风险 
　　对此，银监会推出了应对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求；要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地；要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制；要求新发贷款考虑借款人之前的还款记录。发来的声明表示，上海银监局局长廖岷讲话原稿应为：“要求银行采取各种风险控制措施，比如用在建工程抵押替代土地抵押、建立房地产开发商名单制度等。并已要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。
    重庆：房产税征收凸现“约束效果”
    重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，重庆的房产税试点改革方案目标明确，针对性强，易于实施，操作性强，与其他房地产调控政策形成合力，调控性强。首先，重庆的房产税政策在制度设计时，主要针对了高端住房，目的就是对高档住房的“供应、需求、价格”产生约束作用，并对市外投资和投机性购房产生遏制作用。其次是房产税征收范围界定清晰，征收对象易于确认，建立了完善的个人住房信息查询系统，财政、国土房管、地税三部门建立了流畅的房产税征收协作机制，能够为应纳税人提供便捷的服务。此外，重庆房产税改革试点是运用经济手段对高档住房持有环节的土地增值税和销售环节的差别化税收信贷政策一起，形成了对高档住房的调控体系，加上运用法律手段和行政手段，形成了对房地产市场调控的“组合拳”，充分发挥了各项政策的综合效应。
    张定宇表示，房产税征收政策对房地产市场的“约束效果”已显现。房产税开征后，高档商品住房项目访客量出现明显下降。据调查，多数高档商品住宅项目楼盘访客量下降３０％－５０％。１月２８日至４月３０日，高档商品住房成交２５．６６万平方米，占商品住房成交量的７．８％，较去年下降３．１个百分点。群众住房消费观念有所转变，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向，在一定程度上约束了投资投机购房需求。
    房产税实施后，受高档住房消费需求下降的影响，房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性，价格上涨预期下降。１月２８日至４月３０日，重庆主城区应税住房交易价格有所下降，应税住房成交建筑面积均价为每平方米１３１４０元，较房产税实施前同类房屋成交建筑面积均价每平方米１４６７８元下降１０．４８％。
    张定宇说，通过对高档住房“开发供应约束”，起到了优化商品住房供应结构的作用。房产税政策实施后，部分开发企业开始调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的供应量，增加中小户型住房的供应量。今年一季度重庆主城区建筑面积２００平方米以上的高档住房新开工面积与去年四季度相比下降了４．５％。１月２８日至４月，建筑面积户型在１００平方米以下的住房上市量同比增加了２０％。
    合肥、芜湖等地列入国家重点开发区域6月8日，国务院正式公布《全国主体功能区规划》（以下简称《规划》），以合肥为