2011年8长沙房地产市场研究报告
    


     
     
     
    2011年8月长沙房地产市场研究报告
     
    


     
     
     
     
    


    
    中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司·长沙机构
    
    2011年8月
    （注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）
    
    目  录
    本月导读：              4
    第一篇 市场背景篇              8
    第一章、政策资讯              8
    一、政策法规              8
    二、市政动态              10
    三、市场资讯              11
    第二章、经济环境              13
    一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展              13
    二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃              14
    三、固定资产投资快速增长              15
    四、开发投资持续增加              15
    第二篇  市场分析篇              17
    第三章、土地市场              17
    一、土地资讯              17
    三、本月成交地块分析              23
    四、重点地块              28
    第四章、商品住宅市场              31
    一、市场综述              31
    二、供求关系分析              32
    四、成交量分析              38
    五、成交均价分析              41
    第五章、产品分析              44
    一、热销、滞销产品              44
    第六章、营销媒体              53
    一、营销透析              53
    二、媒体分析              54
    三、典型项目              58
    第三篇 区域数据篇              62
    一、开福区              62
    二、天心区              63
    三、雨花区              64
    四、岳麓区              65
    五、芙蓉区              66
    
     
     
     
     
     
    本月导读： 
    二三线新一轮限购跟进:房价控制不达标将限购
    继浙江台州之后，湖北也跟进新一轮限购。针对个别城市房价过快上涨的情况，湖北省住建厅日前发出通知，要求在10月底之前仍不能将房价控制在全年目标范围之内的城市，应研究采取住房限购等措施。
    详情请见P8
    调控“限”字令全面升级 四大银行暂停三套房贷
    目前尚不清楚各省房地产调控执行的具体情况，限购新增城市的名单也还没有确定，但调控继续从严的趋势已定。停止三套房贷的范围已经开始扩大，目前，四大银行已经暂停了第三套商业住房贷款。
    详情请见P9
    住房公积金存贷款利率调整
    从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。二、从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。三、从2011年7月7日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
    详情请见P9
    51亿打造长株潭外环高速路湘潭段 区域再升值
    湘潭市政府与中国华阳经贸集团有限公司签订战略合作框架协议，就湘潭市交通基础设施项目建设、产业发展和土地开发、招商引资等方面达成合作意向。中国华阳经贸集团有限公司将在长株潭外环高速公路建设方面，与湘潭市政府开展合作，发挥投融资优势，参与项目建设。据初步估算，长株潭外环高速路湘潭段将投资51亿元。。
          详情请见P10
    营盘路湘江隧道南线已二次装修 国庆前试运行
    营盘路湘江隧道东岸主线部分长达1180米，主线出入口在蔡锷路以西170米处。东岸主线靠湘江大道的330米为暗挖段，靠近隧道东出入口的850米为明挖段。  
                  详情请见P11
    上半年房地产信托增137% 保障房信托仅占8.74%
    自去年保障房加大推出的力度，保障房信托产品开始陆续进入市场。根据用益信托统计，今年上半年，共发行了49款保障房信托，规模共计146亿元。其中棚户区改造为29款共97.3亿元，安居工程15款共37.2亿元，经适房、两限房和公租房分别发行了3、1、1款，规模分别为7亿、4亿和0.5亿元。              
    详情请见P11
     
    楼市不复金九银十 10月后价格下调可达5-10%
    在三轮调控的叠加影响下，楼市即将迎来的这个“金九银十”很难延续往年的辉煌。面对“四座大山”的重压，开发商不得不做出实质性的战略调整。
                  详情请见P12
    长沙多家银行首套房利率上浮10%~30% 业务收缩
    最近多家银行房贷业务收缩，利率上浮10%已成底线。昨日，建行、招行个贷部门工作人员均对记者表示，近期新申请的房贷都是利率上浮10%，6月份极个别信用情况好的贷款人还能享受到基准利率，现在也不可能了，而且利率上浮10%也算是当前最好的“归宿”了。
                  详情请见P13
     
     
     
     
     
     
     
    数字楼市： 
    8月商品住宅市场基本情况（六区）
     

    数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
     
    8月项目成交量排行榜表
     

    数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
    关注楼盘：
    热销产品—绿地中央广场
    第一篇 市场背景篇
    第一章、政策资讯
    一、政策法规
    1、二三线新一轮限购跟进:房价控制不达标将限购
    继浙江台州之后，湖北也跟进新一轮限购。针对个别城市房价过快上涨的情况，湖北省住建厅日前发出通知，要求在10月底之前仍不能将房价控制在全年目标范围之内的城市，应研究采取住房限购等措施。对地价房价上涨过快、社会反映强烈的地区，将报请省政府约谈主要负责人。湖北省住建厅称，2011年度新建住房价格控制目标是政府对社会公众的郑重承诺。各城市人民政府要根据年度新建住房价格控制目标，建立月度目标管理制度。要加强对月度房地产市场的动态监测与监管，对出现房价过快上涨势头要及时采取措施予以调控。对于今年1月到6月新建商品住房销售价格上涨过快的城市，要立即采取措施，抓好整改，在10月底之前将新建商品住房销售价格比去年底的涨幅控制在全年房价控制目标以内。对10月底之前仍不能将房价控制在全年目标范围之内的城市，应研究采取住房限购等措施
    克而瑞长沙机构点评：今年3月底，湖北省36个城市公布2011年新建住房价格控制目标，承诺新建住房价格涨幅低于当地GDP的增速，与人均可支配收入相适应。在国家统计局70个大中城市房价指数的城市中，武汉已经限购，而襄阳、宜昌在最近几个月的上涨幅度则明显超过了武汉。据分析，对比住建部公布的限购5条标准，湖北宜昌、襄阳和荆州都已经达到限购门槛。其中，今年6月襄阳房价同比涨幅仍达到6.7%，6月份襄阳新房价格同比和环比分别排全国第8和第14位。限价令对市场的调控效果不大，所以预计后期出台限购的可能性依然很大。而且，从目前来看，限购令继续扩大到三线城市已无可避免，且在1-2年内限购政策也很难退出。
    2、调控“限”字令全面升级 四大银行暂停三套房贷
    目前尚不清楚各省房地产调控执行的具体情况，限购新增城市的名单也还没有确定，但调控继续从严的趋势已定。停止三套房贷的范围已经开始扩大，目前，四大银行已经暂停了第三套商业住房贷款。自扩大限购的信号传出后，只有江门市出台了限制外籍人士购房的限购令，还有部分城市则采取了出台“限价”令，以期规避更为严厉的“限购”令。
    最早停止三套房贷的是建设银行(601939)，建设银行北京分行已于2011年1月26日暂停对第三套住房的贷款业务，随后，工商银行(601398)北京分行从2月1日开始暂停第三套住房贷款。农业银行(601288)和中国银行(601988)的北京分行也已经陆续停止了第三套住房贷款业务。
    克而瑞长沙机构点评：对于最近银监会重申暂停第三套房贷的政策要求，今年年初以来，北京各大银行第三套房贷已陆续暂停发放，上半年银行商贷的比例有所下降。在贷款持续紧缩的情况下，最有可能受影响的是外地购房者。从人数结构上来看，满足购房资格要求的外地购房者占整个市场的15%左右。据内部统计数据显示，外地客户对贷款的依赖程度比本地客户高。另外，进一步紧缩商业房贷会对刚性需求或是首次购房者影响较大。
     
     
     
    3、住房公积金存贷款利率调整
    从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。二、从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。三、从2011年7月7日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
    克而瑞长沙机构点评：加息使得购房人的按揭贷款成本提高，部分资金实力不强的购房人将取消或延迟购房，从而使得购房需求减少；同时，将使开发商贷款成本增加，资金链更加紧张，从而加快建设新盘以及加大降价促销以求快速回款。在加息政策发布后，公积金也同样开始做出调整。这表明管理层已把公积金纳入货币政策管控中，也表明了今年管理层对涉及房地产的流动性将采取更加严厉的管控措施。
    二、市政