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    苏州工业园区房地产市场报告
    一、调查目的
    1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解苏州市园区房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向。
    2、根据对区域项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，了解区域项目的情况。
    3、最重要的是在调研过程中，更好的理解市调工作，提高对房地产市场的敏感度。
    二、调查方法
    网络调研：通过网络对项目基本资料的收集。
    现场调研：到销售现场感受销售氛围，观察项目周遍环境，以及对项目现状和后期动态一个深层次的了解。
    三、调研内容
    1.园区概况（交通、规划）
    2.园区房产市场；板块划分（市场成交情况、客户类型、板块现状及未来发展）
    3.园区市场调研总结
    目录
    一、园区概况              4
    1.地理位置              4
    2.交通              5
    3.行政规划及人口              7
    二、园区房产市场              9
    1.一级市场              9
    l              苏州园区土地成交占比              9
    l              苏州成交土地用途              10
    l              2011年园区成交土地情况              11
    l              园区土地市场总结              12
    2.二级市场              13
    l              2011上半年苏州住宅市场              13
    l              2011上半年苏州非住宅房产市场              15
    l              园区5月住宅成交分析              17
    l              园区5月非住宅成交分析              19
    三、园区板块分布              21
    四、板块区域内楼盘市调              22
    1.青剑湖板块              22
    l              板块现状特征              22
    l              板块楼盘展示              23
    l              重点楼盘分析              24
    l              板块总结              27
    2.现代大道板块              28
    l              板块现状特征              28
    l              板块楼盘展示              28
    l              重点楼盘分析              30
    l              板块总结              35
    3.湖西板块              36
    l              板块现状特征              36
    l              板块楼盘展示              37
    l              重点楼盘分析              38
    l              板块总结              42
    4.湖东板块              44
    l              板块现状特征              44
    l              板块楼盘展示              44
    l              重点楼盘分析              46
    l              板块总结              49
    5.独墅湖板块              50
    l              板块现状特征              50
    l              板块楼盘展示              50
    l              重点楼盘分析              52
    l              板块总结              55
    五、市调总结              56
    
     
     
    一、园区概况
    1.地理位置
    苏州是历史文化名城，它紧邻上海，依托浦东发展，一跃成为中国东部沿海的发达城市，是中国最有影响力的工业中心之一。苏州工业园区东接昆山、上海，南临吴中区，西靠古城区，北依阳澄湖。通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。
    


     
    工业园区
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    区域内有着众多的交通干道、高速路以及两大高铁站。为区域城际化，甚至国际化奠定了良好的基础。也一举奠定了苏州成为外商投资的重要地位。
     
    2.交通
    



    高铁园区站


    高铁新区站
    高铁阳澄湖站
    苏州站


    京沪高铁苏州站
    硕放机场
    
    一张日新月异、不断加密的立体交通网，为经济社会高速发展提供的动力是不可估量的。天、地、公、铁齐头并进，天上地下任意驰骋，苏州工业园区的交通，也正加快构建交通新“路径”。无论是在建中的直升机机场、轻轨、高铁、城铁还是公交快线，“快”字成为了关键词：立体化大交通的构建，缩短的不仅是湖东与湖西的距离，同时也包括园区与苏州其他区域、园区与周边城市沟通的距离，为园区新一轮开发建设提供强有力的支撑。
    轻轨1号线：畅游园区亮点
    
     
    轻轨1号线，这个园区人翘首期盼的项目，它的每一个建设进度都吸引着人们的目光。率先实施建设的1号线位于城市布局中东西向发展轴线上的轨道线，是苏州交通流向的主要方向，它的建设不仅将大大缓解东西向的交通压力，而且也将成为古城区与园区、高新区紧密联系的纽带。
    轻轨对于城市的改变绝不仅仅是交通的便捷，轻轨时代和市民的关系十分密切，房产的升值、商业的兴起、就业的增加，经济的发展改变的是整个城市的生活，影响着每一个市民。1号线园区段贯穿东西，设有星明街、星海街、星港街、会展中心、华池街、星湖街、南施街等站点，沿线将通过东环路沿线、湖西CBD、湖东商圈，它将所有园区重要的商业、文化和交通节点都串联起来。
    今年9月份轻轨一号线将进入系统大联调，即列车在全线试跑。明年上半年，还将开展卫生、消防、安全、竣工验收等各项验收，安排运营人员现场实习、演练。按照目前进度，明年6月底1号线可以具备试运营条件。
    城铁、高铁：15-20分钟到上海
         
    沪宁城际铁路，这条长三角新干线沿线最大的一站就是园区站。沪宁城铁园区站设地下空间2万平方米，二层平台建筑面积8500平方米，站前地面广场1．6万平方米，是沪宁城铁新建车站中的最大站点。现在从园区玲珑街和星湖街就能快速进该站点，真正实现园区与沪宁城际铁路的无缝对接。
    京沪高铁也从园区北部穿行而过，园区与京沪高铁苏州站及昆山站距离都非常之近。如今京沪高铁也已正式运营，园区市民往返京沪线上各城市将更为方便。作为我国第一条真正意义上的高速铁路，全程1300多公里的京沪高速铁路建成后运行时速可达300公里以上，全程只需5小时左右（含停靠时间），其中苏州到上海只需15-20分钟，到北京也只要4个多小时。
    高铁时代的到来，已经让距离不成为距离。当时空不成为问题的时候，城市之间的行走就更加变得容易和频繁，这对苏州这座宜居城市来说，是一种前所未有的机遇，它意味着可能苏州行将迎接更多的人的光临，观光旅游，甚至投资置业，长期生活在这座城市中。
    3.区域经济
    

园区开发建设一直保持着持续快速健康的发展态势，主要经济指标年均增幅达30%左右，累计上交各类税收近700亿元，创造就业岗位48万个，城镇职工和农民人均纯收入分别超过5万元和2万元，率先全面达到江苏省高水平小康考核指标，综合发展指数在国家级开发区名列前茅，并被评为跨国公司眼中综合吸引力最强的中国开发区之一。
    众多的就业岗位，吸引了大量的高新人才的进入，为房产市场的发展提供了大量的客户群。
    人均高收入为房产市场的消化提供了经济基础。
     
    全年实现地区生产总值836亿元，增长22%；地方一般预算收入76.3亿元，增长45%；进出口总额567亿美元，增长13%；新增注册外资47.7亿美元、到帐外资18.2亿美元，分别增长24%、14%；城镇职工收入和农村居民人均纯