深圳市龙岗天安数码新城有限公司                                           慢城的调研报告

慢城的调研报告

慢城位于规划有78万平方米的石芽岭公园附近的布吉生态新区，这是一块有着公园和山，由5-6个大型居住组团构成的纯居住区，周边比较宁静，农民房和工厂比较少见，都离该项目有一定的距离。慢城定位于中高档住宅，做到低密度规划，此次推出的慢城3期，包括有TOWNHOUSE，4+1情景洋房、圆楼，板式小高层等。

1、      楼盘概况（表一）

2、      交通配套

1、交通情况

慢城位置图（图一）

周边干道：清平、南坪、水官高速交汇处离本项目不远，布龙路拓宽、深惠路改造、可以很方便快速的到达南山、福田、龙华、龙岗等地；地铁3号线、5号线全线贯通，出行也会很快捷方便。

公共交通：K206直达慢城小区、另有300、300A、300B、315、836、510、537、711、937、958、822、812、863B、K307等

2、项目自身配套

慢城商业会所、慢城美食街、慢城超市

3、周边配套

中小学：实验承翰学校（小学到初中九年制）、康桥外国语学校、布吉高级中学（金坑大道）、智民外语实验学校（中翠路桂芳园）

幼儿园：慢城幼儿园、九矿幼儿园（深惠路电联大厦东北方向）；华茂双语幼儿园、爱丁堡双语幼儿园（中翠路桂芳园）

综合商场：慢城自有商业区、沃尔玛、天虹商场、万家福购物广场（深惠路茂业城下）、民润超市（中城康桥花园）

医院：深圳市第三医院、深圳市百合医院（深惠路旁）、 中海医院（布吉街道办对面）

银行：深圳商业银行（慢城商业区内）、农业银行（沃尔玛下面）、发展银行（深惠路天时花园西南面）

邮局：慢城邮政代办点（慢城商业区内）

其他：石芽岭体育公园、体育馆（康达尔花园）、布吉镇文体中心（中兴路）

3、      户型分析

1、建筑形态

慢城，总共有35万平方米的生态大社区，其三期更是在原有产品的基础上，又打造了TOWNHOUSE，4+1情景洋房，圆楼，板式小高层等五种建筑类型，形成富有层次和多变的园林景观，户型的使用率都比较高，部分户型经过改造甚至都在100%以上，每户都可以欣赏大面积园林景观。

2、户型分析

通过我的实地调研，现在很多楼盘都存在二房变四房、三房变复式的情况，例如上面所附的两房户型图，看第一幅是一个两房的户型，将我在下图标示的红色区域打通并封起来后，就变成了四房，多了两间朝北的房间，当我问售楼员我可否将朝南这边的封起来做房间，被售楼员否决了（具体原因还有待咨询相关人员），并且售楼员向我承诺这两间多出来的房间由他们开发商帮我们搭建，只是新搭建的这两间不会送装修。户型的交楼标准我附在了后面，另外提及的是所有户型都采用了双层的中空玻璃，小区的北侧有开往广州的和谐号过往，大概离园区北面的楼有50米的距离，另外还有两条双车道公路，车流量不是特别大，售楼员解释说，和谐号的噪音不是特别大，同时中空玻璃本身就带有隔音的效果，但是我站在2楼还是感觉到有过往的噪音。

现在市场行情不如以前好，因此现阶段的楼盘都通过多赠送面积来赢得消费者的青睐，几乎每户都有飘窗的设计，最大限度的延展了室内空间，同时使业主享受了更多的赠送面积。

总体来说，慢城的户型都是朝南向的，圆楼的一梯两户的设计，使其每一户都南北通透，南向主卧等特点。

因为其户型都是带精装修的，所以我仔细的看了每一个装修的标准，发现其考虑到了主妇做饭的需要，橱具采用了中山西门子的品牌，一些重点考量区还采用了国际品牌（比如一般人装修都喜欢将卧室地板装高档一些，甚至装地毯，其装修中就将卧室的地板采用了国际品牌圣象，从心理上得到客户的一丝认可）。

4、      销售情况

1、销售价格

慢城的价格已经处于布吉的中等水平。三期首批的价格在受整个宏观经济的影响，相对二期，并没有持续走高，相对市场而言，价格比较适中。这次推出的单元从二房到五房不等，以二房和三房为主，还送精装修（装修标准见附录）。均价大概在1万元左右，其中一次性付款给予96折优惠，按揭99折优惠，不管是一次性付款客户还是按揭类客户都可以在此基础上再打99折，如果属于老业主介绍的话，还可以再打99折，虽然本人是第一次去慢城，也表明并不认识慢城的老业主，售楼员还是在按业主介绍的折扣给我计算的房价款，可见这个折扣是比较容易争取的。因为我算的这套是两房，但是实际可以当作四房用，赠送面积比较多，因此单价稍微高一些，在11246元/平方米，听售楼员说还有8000元/平方米的，朝向和户型都有差异。布吉现阶段的商品房房价都在8000-14000之间，离布吉街道办一站路的天虹商场对面有一些农民盖的房子，听说在4000元/平方米左右。

2、销售情况

2007年11月24日三期首批开盘，此次推出9栋，共计509个单位，根据我们在国土局的网上公示的调查，销售率为30％多一点。 

5、      客户分析

一多半为自住客，还有一部分投资客。

根据调查了解，慢城一期推出了500多户，06年底入伙，现在大概只有300多户业主入住，入住率不是特别高，该项目就在新规划的石芽岭公园旁，同时又位于100万平方米左右的布吉生态新区，在布吉属于自然生态环境好的区域，资源比较稀缺，有一定的投资比例。  

首次置业者和二次置业者参半              

在慢城，因为其所倡导的慢生活，包括其项目里的3.2万平方米的深圳实验承翰学校，就在家门口上实验名校，赋予其建筑以新的生活理念，包括在去看样板房的路上，两旁的围板，都是布满了漫画图片，以诙谐的方式调侃现代人生活的压力，很有创意，搞笑之余更加使人陷入思索，              种种这些，都向想改善居住环境的二次置业者敞开了大门，也吸引了不少首次置业者的眼球。

业主所在区域主要集中在市区，少量布吉当地置业者

布吉，因为其特殊的地理原因，靠近罗湖和福田区，素有罗湖的后花园之称，因此，长久以来，布吉除了当地人外，以其低于市区的房价，吸引了不少来自市区的置业者，据了解，慢城的置业者中就有来自罗湖、福田和南山等区的置业者，还有一些当地的企业老板和公司白领。

6、      楼盘状况

1、两低一高。本项目在布吉属于自然环境比较优越的地块，这也是慢城第一次突破，容积率做到了1.7，慢城三期19%的覆盖率，最大限度的给予了业主最舒适的生活空间，为其所倡导的慢生活提供的优雅的条件，也为园林预留了更多的空间，自然档次就上去了。

2、总体感觉有点偏僻，不如康达尔、英郡年华、信义和可园地段繁华。慢城给人感觉有点像郊外小镇，周边缺少大的商场，而布吉一些大的商场如天虹、沃尔玛等都离项目还有一定距离。相比同区域的几个楼盘，其价格又不具有优势，其旁边的景园价格要更低一些。

7、      附录： 

交楼标准

?      客餐厅

地面：600*600抛光地砖及踢脚线

墙面：乳胶漆（ICI）

天花：乳胶漆（ICI）

灯饰：吸顶式照明（欧普）

强电开关、插座：奇胜如意系列

弱电插座：奇胜如意系列电话网络插座

智能化系统：安装黑白可视对讲

入户门：乙级防火防盗门

?      卧室

地板：复合地板配地脚线（圣象）

墙面：乳胶漆（ICI）

天花：乳胶漆（ICI）

房门：环保实木膜压门及门锁、门吸、门套线

强电开关、插座：奇胜如意系列

弱电插座：奇胜如意系列电话网络插座

灯具：吸顶式照明（欧普）

?      卫生间

地面：优质防滑地砖（萨米特）300*300

墙面：优质强砖（萨米特）300*600

天花：条形铝扣板吊顶（粤富）

门：环保实木膜压门

灯饰：吸顶式照明（欧普）

洁具：座便器、洁面盆（暂定箭牌）

卫浴：水龙头、花洒（箭牌）

?      厨房

天花：条形铝扣板吊顶（粤富）

墙面：优质强砖（萨米特）300*600

地面：优质防滑地砖（萨米特）300*300

开关插座：奇胜如意系列

灯具：吸顶式照明（欧普）

门：环保实木膜压门

橱柜：整体橱柜（中橱）

橱具：品牌燃气灶、油烟机（中山西门子）

燃气：管道燃气入户

?      阳台

地面：优质地砖（萨米特）330*330

?      入户大堂

地面：石材

墙面：石材

天花：乳胶漆

?      公共电梯间

地面：复合石材及踢脚线

楼梯踏步：复合石材留防滑槽

墙面：优质瓷砖

天花：乳胶漆

          调研人：   上丹

                调研时间： 2008-2-28

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