宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告
     
     
    宏益华集团
    郑州优胜北路项目
    市场策划报告
    
     
    ×××（中国）机构中原分支机构
    2006年11月28日 
     
     
     
     
     
    宏益华集团郑州优胜北路项目市场策划报告
     
    前言：
    受“厦门宏益华集团公司”委托，我机构市场部就贵司“郑州优胜北路项目”的市场开发定位对郑州市的地产项目及商业经济环境进行了调查研究，并对郑州市与项目同质、同区域内的主要在售和新开发项目进行调研分析。
    通过对大环境市场分析与研讨、郑州城市概况分析、城市地产开发环境分析、房地产开发市场现状以及对项目地块的SWOT分析等等，初步设定产品的市场定位方向以及产品规划的基本建议，藉此，以能提供有利于项目开发的可参考市场资讯而倍感荣幸，并衷心感谢厦门宏益华集团公司各位领导的大力支持和帮助！
     
    本次市场调研主要的分析课题有：
    ?      市场环境的调研         ―― 分析市场开发前景（经济发展状况）；
    ?      房地产开发环境调查　　 ―― 分析城市房地产发展开发空间；
    ?      主要地产开发项目调研   ―― 分析市场开发程度及竞争情况，借鉴成功和失败项目经验；
    ?      分析定位产品           ―― 探讨项目定位方向、产品定位建议和开发的其它思路。
     
     
     
     
     
    目                            录
     
    第一章、郑州市房地产市场环境分析…………………4
    第二章、项目区域市场分析……………………………14
    第三章、郑州在售高层（高档）项目分析……………22
    第四章、区域重点个案分析……………………………30
    第五章、项目分析………………………………………34
    第六章、项目市场定位及目标市场分析……………42
    第七章、产品规划建议…………………………………46
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章　郑州市房地产市场环境分析
     
     
    1、      郑州市概况
     
    郑州市地处中华腹地，为河南省省会，省政治、经济、文化中心，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原。全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，2005年建成区面积262平方公里。现辖6区5市1县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区、巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。全市总人口700余万人，城镇人口近400万人，中心城区人口348万人（包括暂住人口）。
    ?      城市历史
    郑州是国家历史名城，“中国八大古都”之一，曾5次为都（夏、商、管、郑、韩），8代为州（隋、唐、五代、宋、金、元、明、清）。
    ?      自然资源
    郑州煤矿总储量50亿吨，居全省第一位，耐火粘土品种齐全，储量达1亿吨，占全省储量的一半；铝土矿储量1亿吨，占全省的30％，天然油石矿质优良，是全国最大的油石基地之一。
    ?      城市交通
    郑州处于我国交通大十字架的中心位置，拥有陇海、京广铁路，107、310国道，京珠、连霍高速公路，新郑国际机场与国内外30多个城市通航，拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各一个，货物可在郑州联检封关直通国外，已经成为一个铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。
    ?      工业经济
    郑州拥有工业企业5万多家，分跨100多个工业门类，以铝、汽车、食品、纺织等为主导产业，是全国纺织、冶金建材工业基地，氧化铝产量占全国一半左右。2005年全年全部工业完成增加值759.7亿元，比上年增长20.8%。
    ?      商贸经济
    郑州是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一，拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家。消费品市场繁荣活跃，2005年全年社会消费品零售总额706.7亿元，比上年增长14.5%。商贸城建设进一步加快，年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点16万个，商品交易市场359个，批零贸易企业商品销售总额1166.3亿元，商品交易市场销售总额643.5亿元。
    ?      经济形势
    近几年郑州市经济增长率呈上升趋势，预计未来几年都将保持较好的增长势头。
    ?      郑州市历年GDP增幅：2001年10.7％、2002年10.9％、2003年14.7％、2004年15.5％、2005年15.8％；
    ?      2005年郑州完成国民生产总值为1650亿元，同比增长15.8％；
    ?      2005年全市在岗职工平均工资16694元，比上年增长11.1%，市区城镇居民人均可支配收入10977元，同比上涨13.6%。
    ?      旅游资源
    郑州的旅游资源比较丰富，有轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、夏都阳城遗址、商城遗址等上古时期的历史遗迹，而以黄河游览区为主的黄河历史文化旅游区和以少林寺、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区也给郑州增添了无穷的魅力。
    ?      远景规划
    按照河南省委、省政府和郑州市委、市政府的要求，郑州规划到“十一五”末实现经济总量3050亿元，城市建成区面积350平方公里，市区人口420万；到2020年，实现经济总量6700亿元，城市建成区面积500平方公里，市区人口500到600万。随着国家“中部崛起战略”的实施和郑州城市发展规划的落实，郑州将逐步发展成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。
     
    2、2006年郑州市房地产发展状况分析
    1）、整体概述及图表分析：
     
    具体如下图：郑州市2006年1―10月份商品房销售情况柱状图
    ①.商品房销售套数柱状图：
    
     
     
    ②.商品房销售面积柱状图：
    
     
    ③.商品房销售价格柱状图：
     
    
    2）、房地产物业类型供求分析
    从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房供应和销售的主体，但在上半年新增的项目中，高层及小高层项目占到整体预售项目的50%，不难发现，郑州市随着土地供应紧张及居民对于居住面积需求的日益增长，项目的高度都在拔高，这也是市场发展的合理趋势。
    非住宅商品房供过于求明显。截至2006年6月底，非住宅商品房空置面积为45.21万平方米，其中商业用房空置面积36.61万平方米，比2005年增长29.31万平方米，所占比重由去年同期的7.9%提高到36.3%。出现这种情况，一方面是由于受商业地产高额的利润吸引，项目开发时较多地建设非住宅用房，近两年开发商大量投资大型商业物业、社区商铺，导致商业地产大量涌入市场，商场、写字楼售价较高引发消化不良，造成一年之内待销房较多，商业地产投资呈现出过热、过快的势头。
    3）、区域市场供求情况分析
    从不同区域供求结构上看，中区、东区、西区和北区仍是中心城区商品房供应和销售的主要区域，4区合计占市区供应总量的77%，占销售总量的81%，表明郑州市商品房整体上区域供求结构基本合理。在各区域当中，中区的供销比为0.87：1，表明中心区仍是市民购房的首选，供不应求。北环以北区域商品住房供应过量，在中心城区各区域中空置面积最大（占中心城区住宅空置面积的24%），且目前房地产开发存量土地最多（占中心城区住宅开发存量土地的47.3%），而南区和西区市场需求较大，供应却不足。
    4）、户型面积市场需求情况分析
    从住房供应类型上，居民对普通住宅和经济适用房的需求占85%，而目前市场上中低价位普通商品住房和经济适用房的有效供应为70%，还有一定差距；居民欲购房面积在90—120平方米之间的超过50%，而目前市场消费比例不足25%；相反140平方米以上的大面积高档住宅却相对过剩，空置面积占住宅总空置面积的83.5%，表明中低价位、中小套型普通商品住宅和经济适用房供应相对不足。
    5）、购房者来源地状况分析 
    成交客户中省内市外占46%，这使郑州多年以市内居民购房为主的局面得以改写，郑州市的项目正吸引着周边城市的人们来郑州安家落户，这其中也包括大量在郑州工作的外来人员。 
    6）、购房者年龄和付款方式情况分析
    在商品房消费人群中，25-35岁的客户占总体成交客户的43%，购房人群渐趋年轻化，人们的购房观念不断转变，攒一辈子钱买房的人越来越少，62%的客户选择按揭贷款，房子是生活的必需品，在权衡租房与买房之后，中国人固有的“居者有其屋”观念加速了许多人买房的决定。
    7）、二手房销售情况分析
    2006年前三季度，郑州市二手房完成交易12191套，共计105.53万平方米，二手房均价为2196元/平方米。预计全年二手房可完成交易1.6万套140万平方米。相信随着城市建设的不断加快，居民对于住房需求的不断增加，很多收入仍处于中低水平的客户会更加青睐二手房市场，因而郑州市二手房市场将会朝着更加繁荣的方向发展。
    3、郑州今明两年住房规划
    1)、 年底前争取公布两期经济房
    2006年建政策性保障住房120万平方米（其中经济适用住房75万平方米，国有困难企业利用自用土地集资建经济适用住房35万平方米，廉租住房6万平方米，周转住房4万平方米）。
据透露，今年年底前争取再公布两期经济适用房房源，预计要有2000多套房子。
    2）、政策房：下半年建120万平方米
    2006年，郑州市住房建设总目标为620万平方米，在200