呈：长沙佳美房地产开发有限公司
     
     
     
     
     
     
    佳美星城整合营销推广执行方案
     
     
                                              
     
     
     
    第一部分：产品研究
    一、地 段
    1、地理位置
       
    项目地块位于长沙县金华路与洋湖路交界处西南角，属星沙大道沿线板块的核心位置，项目用地方正平整，西南面较为开阔，城市管网等公共设施配套齐全，且长沙县政府大楼也将落户此处。项目距星沙大道仅100米之遥，交通较为便利，确属星沙市区不可多得的一块宝地。
    二、配 套
    项目地处金华路，周边商业氛围现阶段较为弱，但距此不远的中心区域却商业氛围浓厚，主营业务包括：电讯、大型超市、餐
    饮等。生活机能与市政配套也较成熟，其表示如下：
    购    物----项目相距星沙市中心不远。大型超市易初莲花、新一佳完全能够满足人们的日常需求。所涉及经营范围包括：电讯、服饰、餐饮、超市等。
    金融系统---周边主要有交通银行、农村信用社等分支机构,可以为市民办理人民币及外币存取,结算,汇兑,信贷等相关业务. 
    其    它---同时项目附近还设有中国电信营业部,中国联通营业部及邮政营业部,能为广大市民提供便捷的电信缴费,网络,数据,增值等全方位服务.
    交通状况----项目不远处，途经的主要公交线路有星沙1路南线、703路等，也将为你的出行提供主便。....
    教育文化----本案附近有两所小学，两所中学，三所高校。小学有实验小学、盼盼小学、中学有星沙中学、维汉中学（高中），大专院校有大众传媒、长沙师范、长沙卫校，这些都将为学子提供良好的学习环境.
    医    疗----项目离长沙市8医院也不远，驱车不过几分钟,看病就医十分便利. 
    休闲运动----本案周边的特立公园、通程商业广场其良好的视野和清新的环境,是老少皆宜的锻炼与休闲娱乐场所。每当夜色来临,人们在闲遐时光便可在此感受那一份幽静与浪漫,也会顿时使你精神放松,身心愉悦.
    宾馆酒店----本案周围的开元大酒店、开元鑫城等大型宴会场所，将为业主娱乐,会友,招待宾客提供了良好的环境.
    项目展望:
    该案地处长沙县金华路与洋湖路交界处西南角，人口分布较为集中，星沙大道沿线更是居家区域不可多得的宝地。地理位置得天独厚，今后商业氛围更将无可匹敌。业主完全能轻松、省心的拥有一个创造商业利润的空间及一个全方位的家。再加上开发商精心合理的设计，更能为业主的投资创造最大的升值空间及商业价值。
    三、产 品
        基本指标
    佳美·星城位于位于长沙县金华路与洋湖路交界处西南角。项目占地面积7558.6㎡，总建筑面积41969.04平方米㎡，(其中住宅建筑面积为31100.92㎡,商铺建筑面积6677.5㎡,地下建筑面积3459.8㎡),容积率6.25,绿地率30.8％,建筑密度25.1%,总户数 378户,(其中90㎡以下小户型270户)停车位154个.项目由2栋高层塔式住宅楼，(其中A栋28层,B栋23层,裙楼为4层)公共建筑及各类现代化生活服务设施共同组成，生活、商业、教育、医疗、金融、娱乐休闲设施配套完备齐全。
    1、规划
         佳美星城规划以地标性建筑为特征、以现代风格特色为原则、以突出的时尚个性为理念,不仅充满着年青的动感与潮流的时尚,而且还蕴涵一种高尚的格调。再配合以竖线条为主的质感设计,开敞结构模式，结合建筑的错落层次感,，建筑本身已成为一个城市的新亮点。
    时尚刚性的，充满着格调的外立面特色及地标性建筑将是本案的一大卖点！
    在今后的传播包装过程中，建筑规划特色也将是决定价格和销售速度最有力的基础！
    2、物业类型
         项目为商住两用型,釆用工字形平面设计,工程设计针对具体的生活模式,合理分配了各户内各空间功能.
    从功能和实用性出发，佳美星城房型在规划上具有一定优势。
    然而，就项目户型配比控制而言，高楼层、大户型将明显制约销售速度――尤其像本案这样的主题特色楼盘，小户型完全可能热销，但高楼层大户型销售会因总价等原因，销售速度有可能会较慢。因此本项目在人气积累、扩大知名度等方面，应加大力度，市场半径也应扩大到市区范围。
      
    3、项目配套
    项目外部配套具有一定优越性，但项目的小配套却具有明显的局限性。活动空间小，绿化率也不高，这也是因为项目本身规模的原因，作为小区配套。
    架空层泛会所的推出应成为本案另一个亮点
    生活方式及楼宇配套同样也应成为本案区别于同质楼盘的重要砝码
    4、物业
    物业管理的好与坏，直接影响着物业的档次，启用不具有公认品牌知名度的企业对我们炒作概念一个障碍。因此，在项目本身不具备知名度的前提下，我们建议打着具有广泛社会知名度“品牌物业”完成局部“借势”的功能。
    5、价格
    开发商在本案的投入――人力、财力、物力、精力――需要一个合适的价格突破空间。经过精密分析，我们认为：
    时尚楼盘的塑造将从根本上解决速度与价格的矛盾
         产品的塑造期需要3个月。鉴于此，我们将制定“低价试探、快速反应、持续走高”的基本销售策略。一旦产品塑造达到
    预期值，本案就有可能进入高价位、高速度销售状况。
     
    四、产品分析结论――本案在竞争格局中的SWOT分析
    项目优势（S）
    ?      所在区域为星沙大道板块，距离星沙市中心也不远，且近年该区域涌现了一批高尚居住小区，已形成良好的居家环境，和一个由高层、小高层住宅组成的群落。区域整体规划较好，未来有较大的发展潜力。
    ?      周边路网较发达。
    ?      良好的生态环境，附近无严重污染工厂等设施。
    ?      小区规划以时尚为要素、户型组织布局科学、合理且多样化，能满足不同层次的客户，有效的降低销售风险。
    ?      建筑处处洋溢着现代、高尚的人文气息、与该区域提倡的品质人居、高尚生活非常吻合并相得益彰。
    ?      泛会所作为项目配套，使小区里的活动、交流的空间更为广阔，人文气氛也更浓厚。
    ?      距离星沙市中心区不远，将给来小区居民生活带来方便。
     
    劣势（W）
    ?      项目途经公交路线较少，仅有两线（星沙一路南线及703），因此去往长沙市区不是很方便。
    ?      虽然项目周边配套设施比较完善，但项目附近1里区域的现有生活配套设施不够完善，人气稀少，且缺乏金融、商业气氛。
    ?      项目户外活动空间小，业主交流场所较缺乏。
    ?      部分户型釆光通风有缺陷，影响居家品质。
    ?      高楼层大户型因总价及其它原因将产生较大的销售压力。
    ?      近阶段片区大规模的施工建设，虽未影响整体形象、但居住环境较为恶劣。。
    ?      片区属于新开发区，家居气氛因入住率等原因，尚未形成较为浓厚的氛围。
     
    机会点（O）
    ?      长沙、星沙房地产市场近几年逐步升温，供销两旺、价格稳中有升，市场发展基本健康良好。
    ?      星沙市场竞争呈品质化、现代化的发展趋势。本案定位为中高档社区，与大趋势相符的。
    ?      现阶段星沙市场小户型公寓较少，但市场需求较大。
    ?      长沙对经济适用房和公务员小区开发控制比较严格，能将非市场因素对本案的冲击减少到较小的程度。
    ?      在本项目附近规划的项目较多，且均以品质作为第一要素，因此今后对于区域居住品质而言，将起到促进作用。
    ?      随着高新技术企业的快速成长，必将产生一大批高薪白领阶层，为片区住宅市场带来客户群体。
    ?      消费者对于环境的认识越来越高，居住郊区化已被普片接受，因此将会有越来越多的市区客户及外来人士选择在此居住及投资。
    ?      乡镇的购房户、外地定居、外来投资客将加快消化我项目房源。
     
     
    威胁点（T）
    ?      周边的各个项目大都有自身显著的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手也将陆续推出，且的推广主题更是风格迥异、各有千秋，对区域市场的有效客户群体将有巨大的吸引力。
    ?      项目周边待开发项目均为小高层和高层，本案项目位置并不占很大优势。
    ?      从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，竞争程度还将趋于激烈。
    ?      新投资渠道的增多，如炒股、期货、基金、国债。分流了客户手中资金，且已对房地产销售形成了相当的影响，
    ?      国家宏观调控的影响增大，06年调息5次之多，07年还将会有2次利息调整，这无疑也增大的客户的还贷压力，及购房压力。
    ?      个人收入水平没有较大的提升，但这年来物价攀升速度很快，生活的压力正在逐年加大。
     
    SWOT综合分析

    第二部分：定位分析
            07年，区域板块也将进