金地?荔湖城
    A区一期价格策略报告
    P1
    一期推售目标
    2      遵循大盘规律，实现精彩亮相
    3      完成人气积累，实现价格攀升
    4      区域市场品牌开发商第一阵营，成为市场形象标杆
     
    P2
    价格报告纲要
    1、定价背景
    2、定价策略
    3、价格制定
    4、推货策略计划
    5、后期价格走势预测
     
    P3
    定价背景
    1      1.1区域房地产市场状况分析
    2      1.2竞争对手分析
    3      1.3项目基本情况分析
    4      1.4内部登记客户情况分析
     
    1.1区域市场销售状况分析
    P5
    广州整体市场仍保持供不应求态势

    l              商品住宅的施工量在2004年有较大幅度增长，而l              总体上基本稳定在3300-3400万l              ㎡/年，l              但竣工量则在2004年开始大幅下滑，l              原因是2004年开始政府严格执行了施工许可证的审批制度，l              再加上2005年的海珠城广场坍塌事故更使整个广州市的建设审批延迟，l              从而l              导致施工量持平而l              竣工量大减，l              使原有的供需矛盾更为加剧；
    l              2003-2005三年间，l              一手住宅的供需缺口近600万l              ㎡；一手住宅竣工量减少、批出预售量日渐下滑，l              显示市场供应量在逐步萎缩
     
     
    P6
    老城区供不应求、新城区供需平衡

    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    在市属原八区、番禺区住宅供求量减的同时，花都却在高速增长，
    显示花都楼市在机场市政建设、区域产业发展（物流、制造）的影响下，前景看好
    （与花都楼市的价、量起点较低也有密切关系）。
    原八区、番禺区市场供应量减少，影响每年销售量减少；但仍呈供不应求的状态。
    提示：郊区随着社区周边的配套交通完善、且有足够的价格优势，城区居住人口逐渐外迁。
     
     
     
     
     
     
     
    P7  增城（新塘）亦呈现供不应求
     

    数据来源：增城市国土资源和房屋管理局
    分析：
    7      商品房供应量持续减少，需求量稳定增加，供求关系在2003年发生逆转，2002-2005年累计供需缺口达到78万㎡，市场呈现供不应求
    →机会和隐忧： 
    11      区域物业价格相对较低，有利于形成价格梯度，吸纳因市区高楼价而被挤压出来的需求；
    12      区域价格处于上升通道，项目存在一定的利润拓展空间；
    13      区域价格虽处于上升通道，但仍处于低位，客户对区域物业价值需要重新建构，成功与否，将直接影响到本项目的价格拉升。
     
     
    P8
    受供求关系及土地成本影响，广州三年来房价持续上涨达31.5％
     

    数据来源：广州市统计年鉴、广州市国土资源和房屋管理局
    分析：
    l              2004-2005二年间，l              受土地价格上涨；宏观调控政策相继出台；并在长期积累的市场供求不l              平衡、供应结构错位以及市民追涨心态等因素的作用下，l              住宅价格仍然处于上升通道。
    l              番禺区2003-2005年的住宅价格增幅高达65.54%，l              番禺03年均价起步低，l              两年以来随着本区配套、交通完善，l              及在05年集中推售豪宅盘（别墅、豪装洋房）的推货策略，l              均价高位上扬。
    l              花都区的价格起点较低，l              虽在2005年达到了28%的年增长，l              但2409元/㎡的价格仍不l              及全市均价的一半
    l              增城房价亦一路走高，l              两年上涨约20％（根据凤凰城、新塘楼盘数据推算，l              数据为估计值）
    l              近期，l              广州一手住宅的价格虽在2005年6月出台增收购房契税、房屋转让营业税、个人所得税等一系列宏观调控政策后，l              在2005年三季度有短暂下滑，l              但并未持续多久，l              即又恢复l              大幅上升的态势，l              且价格升势大有愈演愈烈之势，l              2006年一季度同l              比上年升幅达17.88%（补累进增长率）；
     
    P9 “国六条”新政：
    2      新近出台关于90㎡以下住宅单位须占总建面积70%以上的规定，将使未来大面积户型单位成为紧俏商品。
    l              个人购房不l              足5年全额征收营业税，l              有效打击投机购房者，l              保证房产价格健康发展；
    l              加强对闲置土地管理，l              限制别墅用地供应，l              保证中小户型供应量充足；
    l              提高首付至三成，l              有效减少投机购房者；
    l              增加经济适用房及廉租房供应，l              解决中低收入者需要
     
    P 10   新政对大市的影响：
    1      市区供需关系及价格走势：
    1、未来中小户型供应量充足，有效抑制上涨，受土地成本升高，预测中小户型价格走势基本持平，适度上涨；
    2、大户型供应量减少，供应量稀缺更促使大户型价格有大幅上涨趋势；
    3、市区开发用地重点发展写字楼及商业的政策，使住宅需求更剧烈，总体房价保持上扬。
    2      郊区供需关系及价格走势：
    原供应结构由大户型居多转化为小户型居多的变化，现郊区盘的消费者主体为二次置业人士（大面积需求）及70、80年代新生白领（小面积需求）；
    1、未来受市区大户型供应量不足而更增加了对郊区大户型的供需关系，二次置业人士有效分流，促使整区价格上涨；
    2、受经济适用房供应及新政三七分的影响，小面积户型因供应量充足，未来价格基本持平。
    P 11   新政对大市的影响：
    3      发展商对策（启示）：
    1、              市区及郊区的大户型更显稀缺，2、              发展商为保证总体利润，3、              将集中大户型的提价；
    4、              郊区与市区的小户型的竞争加剧，5、              有供过于求的潜在可能，6、              但随着土地成本提高，7、               郊区发展商更会通过小区环境及产品档次提升与市区小户型竞争，8、              发展商不9、              得不10、              适度提高售价保证利润；
    11、              郊区盘以建设“卫星城”的理念，12、              依托市政配套完善及加强区域各项生活配套建设，13、              通过“高性价比”及“便利生活”为主打策略，14、              先行会聚人气，15、              争取营造局部繁荣的社区生活氛围，16、              从而17、              为项目后期滚动开发奠定基础。（参照祈福新邨模式）
     
     
    1.2竞争对手分析
     P12  区域概念分析（P27）
    19      市郊板块：番禺板块、花都板块、从化板块、南海板块 
    20      东部板块：天河东圃板块、黄埔板块、开发区板块、萝岗－科学城板块、
    21      新塘板块：广园东、新塘市区、新塘郊区——本项目属于新塘郊区板块
     
    大概念（间接竞争）：东部板块-老市区外板块，如番禺、从化、花都、南海
    客户特征：认