淮安涟水五岛湖策划报告
方案提供:
台州福运满屋房产营销策划有限公司
目 录
第一部分 区域市场分析
第二部分 项目分析
第三部分 产品研判广告策略与推广
1.地段分析
2.环境分析
3.产品分析
4.产品抗性
5.地段抗性
6.市场抗性
第四部分 市场研判
1.区域市场分析
2.竞争对手分析
第五部分 目标客源预测
第六部分 项目的定位
第七部分 整盘概念的导入&塑造
1.整盘概念的指导意义
2.整盘概念的塑造
3.概念设计的组合
第八部分案名建议
第九部分推广思路
1.终极推广目标
2.战略动作
3.推广思路
第十部分 推广战术组团
第十一部分 产品卖点与推广概念转化
第十二部分 各阶段广告推广策略
第十三部分 假日、工程结点广告安排
第十四部分 媒介策略及预算
第十五部分 现场包装
第十六部分 附录:楼盘识别系统目录(VI)
第一部分 区域市场分析
1、涟水人口
(1)、涟水城市人口2007年城市在册总人口106万人,社会人口约150万人
(2)、城市面积县城区总面积1676平方公里,包含19个乡镇,11个办事处,1个开发新区, 1个工业区。其中,城区人口达313260,城区面积60.4平方公里
(3)、从业人员达224640人,城区人口同比2006年增长16%
(4)、根据涟水县城市新十一五规划发展报告,未来三年内,涟水县市区人口规划达40万人。
2、市区人均可支配收入,与去年的增长比例;
涟水县2007年度城镇居民人均可支配收入8880元,农民人均纯收入4589元,分别增长19.9%,14.4%。
3、社会生产总值;
人均GDP;与去年的增长比例;
2007年度涟水全县实现社会生产总值88.1亿元,比上年增长15.6%,人均国内生产总值9865元,比上年度增长23.0%,
4、社会零售总额;与去年的增长比例;
涟水县2007年度城乡居民人均储蓄额达3808元,比上年增长23.5%,实现社会消费品零售总额25.35亿元,比上年增长16.4%
5、私家车的比例;
目前,涟水县城区私家车比率约10%。
6、市区内公交线路的数量;
目前,涟水城区公交线路有202、203、206、207四路,每5分钟一班车,巡回路线均经过安东中路,在本项目中联壹城售楼处及项目地,四条路线公交车均有站台设置。同时,项目地安东中路与红日大道口东侧有去五港、高沟、红窑等主要乡镇班车,10分钟一班。
7、 城市发展规划;
(1)、住宅发展方向
①涟水整体的城市发展规划是向北发展,目前已形成了以新政府行政办公区为中心的城市框架;
②住宅的发展则紧密围绕新城市发展的中心,目前已开发建成了15万平米以上的住宅小 区如:府前御景园、阳光嘉园、君悦华城、白鹭花园、炎黄家园、金轮世家、天下景城等,8万至15万平米的住宅小区有:(
2)、两处工业区
①其中高科技、电子、纺织、鞋帽、食品等产业入驻在我们地块西部约4公里左右,现有企业员工约10万人;
②化工新区入驻在我们地块东北部约7公里左右,现有企业员工约2万人。
(3)、高速
距我们地块西部约4公里有二条高速公路从涟水境内穿过(京沪高速、宁连高速);新规划铁路火车站在我们地块东北部约3公里处;正在修建的占地239亩的汽车站在我们地块东北方向,距我们地块1公里左右。
(4)、通海深水码头二级航道在我们地块正北约4公里处,正在修建
第二部分 项目分析
1.地理位置:中山路南面
2.占地面积:88434.17㎡
3.建筑总面积:254882.42㎡
4.容积率:2.44
5.绿地率:31.2%
6.开发商:涟水鑫鼎置业有限公司
7.规划公司:南京大学建筑规划设计研究院
第三部分 产品研判广告策略与推广
1.地段分解
中山路地段
从这些地段属性而言
本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件
2.环境分解
交通路线众多·出行便捷通畅
也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。
周边学校林立·人文气氛浓厚
3.产品分解
实力团队·强强联手·成就高尚
产品无论是从设计,施工及其它相关单位都是知名的企业,强强联合。
从某种角度,这也是发展商的一种实力和追求的体现。
天方地圆、绿色为母体·打造完美的高尚
小区天方地圆和绿色为母体的设计理念,领先的规划理念,完美的人居规划,令其他小区望尘莫及。
景观建筑和谐统一·移步换景园中有园
小区内部可谓移步易景,花园里面还有花园。比较注重软性的景观;
与之相结合保证了景观的完整性。
建筑形态丰富·满足多层次需求
多层,小高层和别墅多样化的产品形态满足了不同人群的消费需求。
颠覆欧陆风格·张扬极简主义
小区整体极简派的建筑风格,不像欧陆风格那样厚重,迎合了现代人对生活简明的要求。
立面摆脱传统·飘顶具有韵律感
外立面采用大面积玻璃、红色和黄色的涂料,现代简约、具有跳跃性。
屋顶采用弧型飘板设计,仿佛优柔的音乐线谱,极具韵律感。
大开间客厅
小区房型的客厅采用的是大开间(基本都在4.5米以上)。
面积控制合理·符合市场主流消费需求
房型的面积段控制较好,迎合目前目标消费者的消费需求。
阳光房型·景观主卧
小区内部的房型设计注重采光和通风,并且大部分的房型主卧室都带有观景阳台。
人车分流·安全放心
小区规划机动车道与人行道路有效的区分,使得小区达到有效的人车分流,确保安全。
社区配套齐全·成熟高尚
小区集教育、休闲、运动、园艺、建筑为一体,体现了小区高尚的生活品质,同时也兼顾了小区生活环境的全龄化。
建材标准·用心讲究
产品的材质及用料都是按照中高档社区建设的标准来做的,高品质,高品位。
4.产品抗性
产品无亮点,建筑缺少特点
产品初步设计没有太多亮点,景观园区规划较平淡
因为大的环境和小区内部的环境都不是太好。
远期房对客户的购买信心有一定抗性
其他小区像汉嘉等一期工程即将结束,这样对后续的销售促进作用较大,
而本案是期房而且是远期房,客户引导起来较困难。
大型生活配套暂时还不很完善
周边大型的生活配套设施不是很完善。
周边交通很便捷,可就小区本身来讲暂时不是很方便。
小区组团绿化主题不够鲜明
小区内部所谓的组团绿化主题不够鲜明。
5.地段抗性
周边环境较差·人气稍显不足
本案所处地段正在建设之中,故周边外环境较差,人气稍显不足
6.市场抗性
涟水案量上升·市场竞争压力加大
2009年整个涟水的供应量都将不断的上升,市场的压力很大。
由于本案地处政务区和高新区之间,两大区域及开发区个案对本案的客源将会有很大的截流。
周边像怡和苑、中恒国际新城等个案与本案产品同质化现象较为严重,而且我们是最将会形成最直接的竞争。
周边竞争个案较多·客源大量分流
竞争个案同质化现象严重
周边像仁和福邸、永兴上御等个案与本案产品的同质化现象较为严重
而且最将会和我们形成最直接的竞争
三、市场研判
1.区域市场分解
大盘竞争个案迭出·客源分流概率加大
涟水在售的十余家楼盘中,包括府前御景园、阳光嘉园、君悦华城、白鹭花园、炎黄家园、金轮世家、天下景城等在内,有近20%的楼盘总体建筑面积都超过了20万㎡.
大中型规模的楼盘数量不断增多,楼盘规模化渐成气候.
竞争个案分解
(1)壹城天元商业广场
案名
| 壹城天元商业广场
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开发商
| 涟水中联房产
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建筑类别
| 公寓、商业用房
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楼盘地址
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售楼地址
| 涟水安东路
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售楼电话
| 0576-82399666
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容积率
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占地面积
| 413亩
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建筑面积
| 平方米
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绿化率
| 30﹪
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建筑密度
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停车位状况
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开盘价格
| 2380元/㎡㎡
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基本情况
| 1、一期:壹城·新莲一品住宅小区约10万㎡,预计09年8月份进 场施工,建设周期约为10个月; 2、二期:天元商业广场约9万㎡商住,预计09年10月进场施工,建设周期15个月(因有17层高层建筑)。 3、三期:壹城·红莲住宅小区约9万㎡,预计09年12月份进场施工,建设周期约10个月。 4、四期:壹城天元商业广场约10万㎡,预计2010年2月份进场施工,建设周期约20个月。 5、五期:2011年12月份,对整个壹城项目进行扫尾建设。
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小区配套
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产品配套简介
| 1、交通:向西15分钟车程直达淮安涟水机场,多路城市公交途经本项目,出行便捷。 2、公园:旁近500亩的全民健身主题公园。 3、学校:涟中、郑梁梅中学、四中近在咫尺;小区内部配置近3000平米的高档幼儿园。 4、超市:本项目天元商业中心配置约3.8万平米的大型多功能超市。 5、商业:本项目天元商业中心配有九大功能商业街区。 6、医院:涟水县中医院与本案毗邻,相距仅约200米; 7、银行:本项目的天元商业中心沿红日路、安东路定位为金融证券一条街,目前工行、农行等各大银行以及证券公司已确定入驻。
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效果图
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户型图
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综评
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(2)、怡和苑
案名
| 怡和苑
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开发商
| 涟水中联房产
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建筑类别
| 多层、商业用房
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楼盘地址
| 淮浦路东淮河路南
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售楼地址
| 淮浦路东淮河路南
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售楼电话
| 82389555
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容积率
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占地面积
| 413亩
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建筑面积
| 5.68万㎡
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绿化率
| 30﹪
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开盘时间
| 08-10-31
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停车位状况 | |
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