徐州市2008年度住宅市场调研报告

    2008年12月

    一、房地产政策分析              4
    1.1政策展示              4
    1.2【政策解读】              8
    1.3【房市展望】              8
    1.4 【徐州房市展望】              8
    二、土地市场分析              10
    2.1土地成交情况              10
    三、房地产市场分析              15
    3.1 固定资产投资、房地产投资额占比              15
    3.2施工面积与竣工面积分析              16
    3.3住宅市场供销分析              17
    3.4徐州住宅分月销量分析              18
    3.5徐州住宅销量面积分析              19
    3.6徐州住宅市场历年价格分析              20
    3.7徐州住宅市场分月价格分析              21
    3.8  住宅市场产品分析              22
    3.8.1 建筑风格              22
    3.8.2 外立面              23
    3.8.3 景观              24
    3.8.4 交付标准              25
    3.9  住宅配套设施服务分析              25
    3.9.1 物业管理及物管费              25
    3.9.2  智能化配套              26
    3.9.3  生活配套              26
    3.9.4  车位              26
    3.9.5  供暖              27
    3.10 住宅市场产品促销手段分析              27
    3.10.1  08年市场主要促销手段              27
    3.10.2【解读】              31
    3.11  08年报广投放量分析              32
    3.12  09年年度展望              33
    四、区域住宅市场分析              35
    4.1 东区              35
    东区代表楼盘分析              38
    4.1.1绿地世纪城              38
    4.1.2世茂东都              42
    4.1.3城置国际花园城              44
    4.1.4  锦绣滨湖              46
    4.2 西区              48
    4.2.1 阿尔卡迪亚              50
    4.2.2  华厦·天山绿洲              52
    4.2.3 河畔花城              55
    4.3南区              58
    4.3.1  泉山森林海              60
    4.3.2  苏商御景湾              64
    4.3.3  国基城邦              67
    4.4 北区              70
    4.4.1  华商清水湾              73
    4.4.2  锦绣山水（内部认购，未开始正式销售）              77
    4.4.3  豪绅佳苑              78

一、房地产政策分析

1.1政策展示

    10月15日
    中国人民银行决定下调存贷款基准利率
    从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整
    10月22日
    财政部“继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活”相关十条政策
    从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
    10月27日
    中国人民银行决定下调存贷款基准利率
    自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
    一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

    10月30日
    中国人民银行决定下调存贷款基准利率
    从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整

    11月26日
    中国人民银行决定下调存贷款基准利率
    从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

    12月22日
    国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
    意见提出，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
　　对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
　　将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
    引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
    支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。意见明确，取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。

    12月23日
    住房和城乡建设部调整存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率
    从2008年12月23日起，下调一年期人民币各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。另外对公积金贷款下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%
    12月24日
    江苏省10条出台
    在鼓励住房合理消费方面，对契税政策做了调整，个人购买普通商品住房的契税税率暂时下调到1％；进一步放宽了公积金贷款的条件，职工购买自住房暂时不受面积、价格及贷款次数的限制，购买二手房申请公积金贷款可享受新房贷款政策，普通商品房认定标准主要以容积率和套型面积为依据。
    在改善对房企服务方面，对资金困难的在建项目采取特殊的信贷政策，保证项目按期完成。对资金确实困难的开发企业，各类建设规费上交时间可适当延期；加大对各类涉房企业经营和服务收费的清理力度，规范垄断企业服务收费行为，降低房地产开发企业经营成本。
     “暂停普通商品房核价程序，房企可自主调整销售价格，但开发商仍必须在售楼处明码标价，明确公示。对于类似低于成本价卖房的企业，如违反价格法则追究相关法律责任并严处，如不违反价格法相关部门将不得干预。
    同时调整契税适用税率及标准，高档房契税税率由4％调整为3％，其中个人购买普通住房的契税税率暂同一下调到1％”
    “目前江苏省的公积金各个地方根据资金情况，如果本身还款能力和个人信用比较好的情况下，个人买新建商品房可以执行20％的首付，买二手房也可以执行20％的首付，取消原来规定的买二手房和新建商品房在公积金利率、首付方面差别。”
    进一步减轻购房者的经济负担，活跃商品房和二手房交易市场。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为安其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

1.2【政策解读】

    从今年下半年央行5次下调存贷款利率以及随后中央出台：降低首付、降低印花税率、放宽二次置业、降低减免二手房交易税费、放宽房地产开发商土地款缴纳时间、支持银行合理放贷开发商等一系列政策的出台，宣告中央救市工作的全面展开。系列房地产宏观调控新政策的出台，其实是国务院“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，降低购房门槛，支持居民购房”要求在政策上的具体化。房地产税收政策的调整也好，降低首付比例、调整公积金、商业贷款利率也罢，决策层的态度已经很清晰的表达：以保障民生为前提，以刺激购买力为渠道，以提高交易量和交易额为手段，从而达到稳定房地产市场的终极目标。
    房地产业是中国的支柱产业之一，政策的推出意在通过房地产市场的回暖带动国内经济发展，摆脱最近低迷的经济状况。同时，通过12月22日国务院办公厅下发“国六条指导意见”以及24日江苏省10条出台，也传递出明确信息：政府鼓励开发企业通过降价等手段进行自救，政府真正救的是“市”而不是“价”，一切对房价可以上涨的期望都将无法实现。