长安万科中心一期项目设计说明
规划设计篇
1、 设计依据
1、《民用建筑设计通则》
2、《汽车库建筑设计规范》
3、《住宅建筑规范》
4、《高层民用建筑设计防火规范》
5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》
6、《城市道路和建筑无障碍设计规范》
7、《东莞市城市规划管理技术规定》（2010年5月版）
8、东莞市城建规划局提供的地块规划设计要点
9、甲方文件
二、工程概况
1、区位概况
（1）长安概况：长安地处珠江口，在东莞市最南端。东至风轮地，与深圳市宝安区松岗镇相接；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，频临珠江口伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。故长安有"左龙（蛇口）右虎坐莲台，依山傍水中平原"之称，它东西长15公里，南北跨7公里，面积83平方公里。
（2）交通概况： 广深高速公路、107国道、S358省道横贯而过，是广州、东莞与深圳交通往来的南大门。
2、用地概况
（1）用地简介：总用地面积75654.00平方米，规划总建筑面积332760.02平方米，计容积率面积250552.02平方米，容积率为3.3
（2）用地特征：用地位于长安镇北部中心区358省道与长青南路交界处西北角，西侧为交通要道荣文路，北靠富民路，西北侧隔规划路与天柏五金饰品配件广场相邻。整个用地平坦规整。
（3）用地概况：项目位于长安传统商业旺区，商业氛围浓厚，东北侧为信华购物中心（百佳超市），南侧为万州百货、长安电脑数码广场、长三角购物广场，西侧为国美、时尚电器、长安商贸城。整个区域交通便利 ，东侧和南侧均有公交车站，各种交通人流均可便捷到达用地。
（4）项目一期（后简称“一期”）用地概况：一期用地分为两块，分别位于用地的南侧的358和北侧的富民路，中间为本项目规划待建用地。本期用地面积31035平方米，总建筑面积45221.08 平方米，计容积率建筑面积44618.31平方米。
三、项目解读
1、城市诉求
（1）长安城市发展迅猛，人们的需求日益增长，期待一个新的更有活力的城市公共场所。
（2）长安镇缺乏与其经济发展水平相匹配的商业中心和地标建筑。
2、区位优势
本项目用地位于长安镇中心区长青难路和358省道交汇处，交通便利；同时位于传统商业旺区，周边商业氛围浓厚。原规划是以住宅小区为主，现调整定位，以商业办公为主，配套部分住宅的城市综合体项目形象，致力于打造新兴的镇区商业中心，满足城市发展需求，并充分发挥自身区位优势。
3、限制条件
（1）回迁物业
回迁物业位置已经限定，必须保证回迁户的利益。
（2）超高层办公楼
超高层办公楼的高度限定，给项目带来机遇与挑战机会。
4、项目影响
项目发展成城市综合体后，能够增加城市活力，并为长安市提供更多就业，为政府提供持续的税收。
5、城市综合体的特点：
（1）规模和密度：按建设总面积达16.5万平方米的商业中心体量，势必要符合商业建筑群的规划特点，55000平方米的大型购物中心的同时，为了提升街区活力，在其周边规划有5.1平方米的商业街铺，这些都会相应增加建筑基底占地面积。
(3)交通：认真研究解决地块周边及内部的车流、人流交通问题，保证该城市综合体在商业兴旺的同时，内外部交通组织顺畅有序。
(4)绿地率和停车位：密度增加，会带来绿化率的降低，我们通过增设屋顶绿地和空中花园的方式来解决这一问题，并在此条件下，满足用地停车位数量要求。
6、 超高层位置
(1)避免对长青路这一商业街道带来过多的交通压力
(2)日照经测算对其他用地无影响。
四、项目策略
1、标志性
258米的商业大厦将成为长安的发展标杆，连续的商业形象展示，大大提高了长安的城市形象。
2、回迁物业的保证
充分考虑回迁物业的位置和建设周期，保证回迁物业的如约完成。
3、活力街区
开放的城市公共空间，为公众提供了新的休闲娱乐活动场所，开创长安市民新的都市生活。
4、适宜的尺度
人性化的规划设计，营造亲切的街道尺度。
5、便捷可达
充分考虑内外部交通的衔接，保证公共交通的可达性和便捷性，私家车流线清晰流畅。
五、规划布局
项目是一个集办公、住宅、情景式商铺和大型SHOPPINGMALL于一体，拥有居住、办公、购物、休闲娱乐多向功能的新型都市综合体。我们在规划布局上充分考虑项目在城市界面上形象的连续统一以及交通组织上与 城市衔接顺畅，保证规划与周边环境的和谐统一。
一期用地分为南北两块用地，沿城市道路S358和富民路各平行布置了2栋开放式情景的商铺，回迁住宅设于沿S358的销售商铺之上。一期的出入口也分别设置在S358和富民路上。
六、建筑设计
项目属于都市综合体建筑群，涵盖办公、商业、住宅三项功能，在设计上充分考虑各自的功能和性格，做到和谐统一，成为长安城市形象的典范。
一期建筑包括3栋商铺，和1栋高层住宅（裙房为沿街商铺），为现代建筑风格。
商业
商业通过亲切的尺度和丰富的界面，以及石材，铝板和玻璃等不同材质的对比和拼贴的手法，营造一种独有的商业气氛。
住宅
住宅户型方正实用，立面色彩上考虑温馨的暖色调，造型简洁，注重细节的处理。
七、道路交通、停车
车行
一期用地沿城市道路S358和富民路设置两条开放的车行道路，便捷高效地组织内部交通，顺畅地衔接城市道路。
人行
地块临城市道路设置了入口，形成一个开放性的街区。
停车
一期考虑地面停车和地下停车相结合。
八、消防设计
1、高层建筑设有消防环道，消防车道宽6米，在消防登高面处消防车道宽为6米。
2、消防车道转弯半径均≥12M，道路坡度≤8％，登高面道路坡度≤2％。
3、高层层数最高为22层。
4、高层根据相应规定设置相应的消防电梯和疏散楼梯。
5、根据相应规定设置地下室防火分区。
6、商业及配套根据相应规定设置疏散楼梯和通道。
九、技术指标
附表1：居住区综合技术经济指标一览表
项目
|
| 计量单位
| 数值
| 备注
|
一期规划总用地面积
|
| ㎡
| 31035
|
|
总建筑面积
|
| ㎡
| 45221.08
|
|
地上建筑面积
|
| ㎡
| 44711.65
|
|
其中
| 住宅面积
| ㎡
| 18025.14
| 全回迁，含机房
|
| 商业面积
| ㎡
| 26686.22
| 其中回迁9706.59
|
| 其他面积
| ㎡
| ——
|
|
计入容积率面积
|
| ㎡
| 44618.31
|
|
不计入容积率面积
|
| ㎡
| 602.77
|
|
其中
| 地下建筑面积
| ㎡
| 509.43
|
|
| 半地下室折算计容积率面积
| ㎡
| ——
|
|
| 其他面积
|
㎡
| 93.34
| 2栋电梯机房面积
|
首层建筑占地面积
|
|
| 13097.56
|
|
容积率
|
|
| 1.44
|
|
总建筑密度
|
| %
| 42%
|
|
塔楼建筑密度
|
| %
| 2.86%
|
|
道路广场面积
|
| ㎡
| 8689.8
|
|
绿化面积
|
| ㎡
| 9310.5
|
|
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|
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|
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|
绿化覆盖率
|
| %
| 30.00%
|
|
人均公共绿地面积
|
| ㎡/人
| 16.63
|
|
机动车总泊位
|
| 辆
| 375
|
|
室内泊车位
|
| 辆
| 319
|
|
室外泊车位
|
| 辆
| 56
|
|
总户数
|
| 户
| 160
|
|
居住人口
|
| 人
| 560
|
|
90平米以下住宅套型面积
|
| ㎡
|
|
|
90平米以上住宅套型面积
|
| ㎡
| 16543.20
| 全回迁
|
90平米以下住宅所占比例
|
| %
| 0.00%
|
|
住宅建筑套密度
|
| 套/ha
| 51.61
|
|
住宅面积净密度
|
| 万㎡/ha
| 0.58
|
|
最大层（高度）
|
| 层（m）
| 71.1
|
|
注：50 m2/户以下为1.5人/户；50 -90m2/户为2.5人/户；90-180 m2/户为3.5人/户；180 m2/户以上为2.5人/户
|
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规划建筑统计表
编号
| 建筑名称
| 类别
| 占地面积(m2)
| 计容积率建筑面积(m2)
| 总建筑面积(m2)
| 建筑层数地上(地下)
| 建筑总高(m)
| 备注
|
1
| 1栋
| 商业
| 3464.47
| 6928.94
| 6928.94
| 2
| 12.6
|
|
2
| 2栋
| 商业加住宅
| 3964.94
| 25641.407
| 26244.18
| 22（1）
| 71.1
|
|
3
| 3栋
| 商业
| 2551.58
| 5134.06
| 5134.06
| 2
| 12.6
|
|
4
| 4栋
| 商业
| 3116.57
| 6913.9
| 6913.9
| 3
| 15
|
|
|
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附表4：户型结构一览表 回迁住宅
一、汇总表
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| 户数
|
|
| 户数比例
|
|
| 住宅建筑面积（m2）
|
| 建筑面积比例
|
|
90平米以下
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
90平米以上
|
|
| 160
|
|
| 100.00%
|
|
| 17931.80
|
| 100.00%
|
|
合计
|
|
| 160
|
|
| 100%
|
|
| 17931.80
|
| 100%
|
|
户均面积（m2）
|
|
|
|
|
|
|
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|
| 112.08
|
|
住宅建筑面积占项目计容总建筑面积比例：
|
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|
|
| 7.18%
|
|
二、分类表
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| 户数
|
|
| 户数比例
|
|
| 住宅建筑面积（m2）
|
|
| 建筑面积比例
|
|
普通住宅
|
| 160
|
|
| 100%
|
|
| 17931.80
|
|
| 100%
|
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三、明细表
|
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户型
| 单套建筑面积（m2）
|
|
| 户数
|
|
| 户数比例
|
|
| 住宅建筑面积（m2）
|
| 建筑面积比例
|
A1
| 106.49
|
|
| 80
|
|
| 50.00%
|
|
| 8519.20
|
| 47.50%
|
A2
| 110.77
|
|
| 40
|
|
| 25.00%
|
|
| 4430.80
|
| 24.71%
|
A3
| 124.56
|
|
| 40
|
|
| 25.00%
|
|
| 4982.40
|
| 27.79%
|
合计
| 341.82225
|
|
| 160
|
|
|
|
|
| 17931.80
|
| 100%
|
结构设计篇
1 、工程概况：
1）本工程位于广东省东莞市长安镇长青路与107国道交汇的西侧，一期由3栋商铺和1栋高层住宅组成。1#楼为2层的商铺、3#楼为3层商铺，4#楼为4层商铺，商铺不设地下室，2#楼22层高层（含1层地下室）。总用地面积约31035平方米，总建筑面积45221.08平方米。
2）各单体建筑的长、宽、高、层数、层高见下表：
单体建筑名称
| 长(米)
| 宽(米)
| 高(米)
| 层数
| 层高(米)
| 备注
|
1#楼
| 121
| 28.5
| 12.6
| 2
| 4.8/5.2
|
|
2#楼
| 122
| 32.8
| 71.1
| 22
| 4.8/2.9
|
|
3#楼
| 92.3
| 28.5
| 12.6
| 2
| 4.8/4.2
|
|
4#楼
| 105.7
| 28.5
| 15
| 2
| 4.8/4.2
|
|
|
|
|
|
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2、设计依据：
1）根据《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008），本工程的设计基准期为50年；根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程主体结构设计使用年限为50年；
2）本工程位于广东省东莞市大岭山，根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版），本工程50年一遇的基本风压为0.55KN/m2，100年一遇的基本风压为0.65KN/m2。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），本工程建筑物的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组。
3）主要法规和标准：
《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《混凝土结构耐久性设计规范》(GB/T 50476-2008)
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）
《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《住宅建筑规范》(GB50368-2005)
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）
《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）
《混凝土异形柱结构技术规程》（JGJ149-2006）
《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）
广东省实施《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3—2002）补充规定DBJ/T15-46-2005
广东省标准《锤击式预应力混凝土管桩基础技术规程》DBJ/T 15-22-2008
4）建设单位提出的与结构有关的符合有关法规、标准的书面要求等；
3、建筑分类等级：
1）根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定: 本工程的建筑结构安全等级为二级。
2）根据《建筑抗震设防分类标准》（GB5022