一、总论摘要

1.1项目名称

大港区港东新城项目

1.2项目概况

1.2.1宗地位置

地块位于大港区港东新城港塘路与万泉路交口，距大港区政府仅4.5公里。宗地北至万泉路，南至学府三路，西至塘港路，东至九经路。

1.2.2规划指标

宗地占地面积：287369平方米，其中保障性住房占地面积为73915平米
宗地性质：居住用地
商品房占地面积：213454平米
容积率1.5-1.8
建筑面积：431053—517264平米。

1.2.3项目定位

    项目市场站位：领先区域市场水平，打造区域标杆项目。
    项目市场定位：大港向东，生态+生活宜居之城。
    港东新城定位于大港区域升级的标志，本项目定位于新城居住品质升级的标杆。
    突出项目所在区域的生态生活环境的升级，主打生态宜居牌。通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，并通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。

1.2.4产品定位

    产品类型定位：高层+花园洋房
    产品定位：本项目产品主要面向客群为大港区域客户以及油田、南港工业区、轻纺城产业型客户，兼顾外省市蓝印及塘沽投资客群。高层中小户型产品主要针对首次置业及蓝印及投资客户，洋房产品主要针对首改及多次改善型客户。在项目外立面、建筑特点等方面提高产品附加值，打造区域标杆产品。
    80-85平米，所占比例15%。蓝印及投资客户。
    85-90平米，所占比例30%。首次置业+投资客户。
    115-120平米，所占比例30%。首次改善客户。
    130-140平米，所占比例25%。再次改善客户。（洋房产品为主）

1.3项目开发分期

本项目分成两个部分，第一部分为限价房，建筑面积12万平，开发周期2.5年；第二部分为商品房，建筑面积32万或38万平米(容积率为1.5或1.8)，共分四期开发，开发周期5年零2个月。

1.4财务分析

    本项目商品房部分通过投资估算分析，项目商品住宅部分（以容积率1.8计算）总投资30.337亿元，预期实现销售收入39.104亿元，实现净利润6.575亿元，税后销售利润率16.81%。
    保障性住房部分项目总投资7.300亿元，预期实现销售收入7.854亿元，实现净利润5371万元，税后销售利润率6.84%。

1.5综合评价

    滨海新区三区合并，“双港双城”发展战略下的重要战略区域。港东新城是大港区域发展、功能升级的必然方向。同时新城定位于服务南港工业区和纺织城等重要产业的生活配套服务区，未来产业客户将成为项目发展的有效支撑。新区规划起点较高，交通便捷，区位优势明显，未来教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜性较高。新一届政府领导班子对新城发展更加重视，港东新城发展建设驶入快车道。
    项目总规模51万平方米（以1.8容积率计算，包含限价房），用地规模较大，整体利润较高。同时通过此次与政府的保障性住房合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证。
    本项目商品房部分通过投资估算分析，项目商品住宅部分（以容积率1.8计算）总投资30.337亿元，预期实现销售收入39.104亿元，实现净利润6.575亿元，税后销售利润率16.81%。
    本项目将通过园林景观、品质感较强的外立面设计、超越当地市场的规划布局、户型设计、市场认可度较高需求较大的洋房产品打造，通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。

二、项目概况

2.1项目地理位置

    地块位于大港区港东新城港塘路与万泉路交口，距大港区政府仅4.5公里。宗地北至万泉路，南至学府三路，西至塘港路，东至九经路。
    距离大港区内主要干线世纪大道3.4公里，距海景路1.3公里。

2.2项目地块现状

宗地现状场地平整，无地上物，大配套管线齐全，目前宗地内无道路。宗地性质为居住用地，土地面积为287369平方米，其中保障性住房占地73915平米。

2.3周边交通状况

    区位优势明显，规划交通路网发达。
    项目宗地位于大港区港东新城规划的北组团位置，距大港区老城区仅3公里，距离港东新城核心商业区仅2公里，距官港湖生态区仅5公里，距离滨海新区中心商务区10公里，距离南港纺织城4公里，距南港工业区11公里，距大港油田12公里、距临港产业区14公里，区位优势明显。
    项目宗地地处大港区内主要交通线路的交汇处，交通优势明显。宗地位置西临塘港路，西距津歧线仅1.7公里；东距海景路1.3公里，海景路为连接塘沽与大港的快速路，预计海景路明年可建成通车；南距世纪大道2.5公里，世纪大道为大港区连接港东新城与老城区的主干道路。宗地周边有海滨大道、塘汉快速、唐津高速、港塘快速等，可快速到达市区、滨海新区各功能区及黄骅、沧州等周边城市。