摘要

    青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展潜力巨大，特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。
    项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积190305.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公寓。
    项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价1100元/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。
    项目总投资成本预计约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约19.24％，具备良好的盈利能力。
    项目预计需要投入1.8亿元自有资金，并办理3亿元项目银行开发贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。

一、青岛基本概况

1、地理位置

青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中城市之一，也是我国大陆第二大港口。该市东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。
青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，2007年，总户籍人口757.99万，其中市区1102平方公里，人口275.55万人。截止到2007年底青岛市常住人口达到了838.67万人。

2、历史沿革

1981年，青岛市被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。

3、人口

表1-1：青岛市2003-2007年人口增长情况

年份	2003	2004	2005	2006	2007
青岛市人口（万人）	720.68	731.12	740.9	749.38	757.99
市区人口（万人）	246.77	258.4	265.43	271	275.55
总人口增长率（%）	0.70	1.4%	1.3	1.1	1.15
市区人口增长率	2.08	4.7	2.7	2.1	1.68
全市城市化率	35.2%	36%	35.8%	36.2%	36.4%

数据来源：青岛市年度统计公报
房地产市场的发展与城市人口增长、人口导入、城市化之间存在不可分割的联系，从青岛市人口和城市人口变动的数据反映，人口导入速度越快（青岛市2004-2007年人口增长率均高于中国年均的人口增长率1.07%）、城市化发展进程越快(2005年中国城市化率为42.99%，而青岛市仅为36%，低于全国平均数6个百分点)、人口导入动力越大，当地房地产需求量将越大。

4、经济水平

青岛市借助良好的自然条件和经济基础，过去五年经济发展迅速。
表1-2：青岛市2003-2007年经济发展情况

年份	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年
GDP（亿元）	1,780.30	2,163.80	2,695.50	3,206.58	3,786.52
GDP增幅（%）	15.90%	16.80%	16.90%	15.70%	16.00%
人均GDP（元）	24,703.06	29,595.69	36,381.43	42,789.77	49,954.75
人均GDP增幅（%）	16.45%	19.81%	22.93%	17.61%	16.74%
人口（万人）	720.68	731.12	740.9	749.38	757.99
人均GDP（美元）	3,611.82	4,327.17	5,319.31	6,256.27	7,303.86

    （1）、GDP
    青岛市GDP年均增幅为16.26%，远高于全国的平均增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。

图1-1：青岛市2003-2007年GDP增长情况



    图1-2：青岛市2003-2007年GDP增长率

    （2）、人均GDP
    人均GDP亦从24703.06元（03年）至49954.75元（07年），约合7303.86美元，年均增幅为18.71%。

    图1-3：青岛市2003-2007年人均GDP增长情况






    青岛市人均GDP介于1300-8000美元，说明其房地产发展处于快速上升阶段。若按照人均GDP18.71%的年平均增长速度，青岛市人均GDP在2008年将达到8000美元，房地产发展进入平稳上升阶段，2011年达到13000美元，房地产发展进入下降阶段，这说明青岛市房地产已经到了快速增长的末期，即将进入平稳的发展阶段，适合进行长期价值投资。
    表1-3：人均GDP与房地产市场发育状况的关系

人均GDP	800-1300美元	1300-8000美元	8000-13000美元	13000美元以上
住房房地产阶段	住房起步阶段	快速上升阶段	平稳上升阶段	下降阶段

    按照世界银行2004年的划分，低收入国家的水平是人均收入低于826美元，国家城市化的程度平均是30%，下中等收入的国家人均收入的水平是826美元到3255美元，这些国家的人均城市化水平是50%，上中等收入国家他们的收入水平是从3255美元到10065美元，这些国家他平均城市化的水平是70%。高收入国家也就是收入高于10065美元的国家，他们平均城市化的水平是80%。而青岛2007年的人均GDP是7303美元，属于上中等收入国家的水平，按照目前的发展速度，预计2010年即可达到高收入国家的水平。
    （3）、城市化率
    另一方面，从城市化角度来看，当城市化率≤60%时，城市化率高速增长；当城市化率＞60%时，城市化进程进入平缓发展阶段，而青岛市的城市化率仅为36%，按照目前的增长速度，需要100年才能达到60%的城市化率（实际过程中随着后期总人口的增速放缓，城市化进程将加快，达到60%需要的时间将远远少于100年），同时参照中国、世界和发达国家的平均城市化率水平（2007年分别为44%、50%和75%），青岛的36%的城市化水平同其经济发展水平很不相称，从收入水平来看，青岛2007年的人均GDP是7303美元，属于上中等收入国家的水平，按照世界银行的统计，该档收入水平的国家城市化率应该达到70%，而青岛仅为36%，所以要想达到上述水平必须通过快速的城市化来实现，而这将必然推动房地产市场的快速发展。
    （4）、恩格尔系数
    根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。青岛市居民恩格尔系数呈逐年递减，说明居民生活已经逐渐从小康向以享受和发展为标志的富裕型生活转变。
    表1-3：居民消费支出情况

年份	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年
食品支出（元）	3,163	3,424	3,716	4,348	4,949
人均消费支出（元）	8,056	9,002	9,883	11,945	13,376
城市恩格尔系数	39.26%	38.04%	37.60%	36.40%	37.00%

    （5）、城镇居民人均可支配收入：
    2007年，青岛市居民收入水平（17856元）远高于全国平均水平（13786元），而农民收入水平（7477元）也远高于全国的状态（4140元）。
    表1-4：居民收入情况

年份	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年
城镇居民人均可支配收入（元）	10,075	11,089	12,920	15,328	17,856
农民人均纯收入（元）	4,530	5,080	5,806	6,546	7,477

5、区域规划情况

    （1）、十一五规划纲要主要目标
    根据青岛市十一五规划，到2010年，青岛市全市生产总值年均增长13％左右，2010年达到4900亿元左右；全市户籍人口控制在809万人以内，城市化率达到63％；城镇居民人均可支配收入达到20900元左右、农村居民人均纯收入达到9350元左右，年均分别增长10％左右；北方国际航运中心建设取得重大突破，港口吞吐量达到3.2亿吨，集装箱吞吐量达到1200万标准箱。
    （2）、十一五城市功能区划与发展布局
    根据青岛市十一五规划，项目位于胶南市与黄岛区（即青岛市经济技术开发区）交界处，该区域属于重点发展的西岸产业带，该产业带依托枢纽港口和陆路集疏运体系，建设重化工业基地，发展物流业和加

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