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天津天地源置业青岛温泉项目市场调研报告109页WORD文档




     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    天津天地源置业青岛温泉项目
    市场调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    上海鹏翔房地产营销策划有限公司
    青岛分公司
    2007-9-24 
     
     
    目录
    第一章  宏观市场分析              1
    1．青岛市及区域宏观经济环境评析              2
    1.1青岛行政区划及概况              2
    1.2青岛市及重点区域国民经济总体水平              2
    1.3产业状况              4
    1.4居民家庭收入及消费分析              6
    2．青岛房地产发展现状与趋势              8
    2.1青岛市房地产开发投资分析              8
    2.2青岛市及主城各区房地产开发施竣工分析              8
    2.3青岛市房地产开发交易情况分析              9
    3．城市规划              10
    3.1青岛城市总体规划状况              10
    3.2青岛市产业布局规划              12
    3.3即墨市区域发展规划              13
    3.4青岛新东部发展规划              15
    第二章  中观市场分析              22
    1．区域市场现状及其趋势判断              22
    1.1即墨人民生活状况              22
    1.2即墨及周边的工农业发展状况              22
    1.3即墨及周边的经济特点，主导产业              22
    2．即墨及周边房地产市场发展状况              24
    2.1项目所在地的居民住宅形态及比重              24
    2.2短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划              24
    2.3即墨及周边的房地产发展历程及现状              24
    2.4即墨及周边的房地产现有市场供应量              26
    2.5即墨及周边的房地产潜在市场供应量              26
    2.6即墨及周边商品住宅价格走势分析              26
    2.7商品住宅客户构成及购买心态分析              26
    3．消费者研究              26
    3.1即墨及周边商品住宅客户详细分析              26
    3.2即墨及周边商品住宅客户购买行为分析              27
    第三章  项目自身研究              28
    1．宗地位置              28
    1.1项目宏观区位              28
    1.2项目中观区位              30
    1.3项目微观区位              31
    2．宗地现状              32
    2.1四至范围              32
    2.2地势状况分析              32
    2.3地面现状              33
    2.4地面现有居民情况              33
    2.5土地的完整性              34
    3．项目周边的社区配套              35
    3.1周边3000米范围内的社区配套              35
    3.2宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状              39
    4．项目周边环境              40
    4.1治安情况              40
    4.2空气状况              40
    4.3噪声情况              40
    4.4污染情况              40
    4.5危险源情况              40
    4.6周边景观              41
    4.7风水情况              41
    4.8近期或规划中周边环境的主要变化              42
    5．规划控制要点              43
    5.1经济指标分析              43
    5.2项目容积率              43
    5.3建筑密度              43
    5.4控高              43
    5.5绿化率              43
    6．土地价格              44
    7地块初识小结              44
    第四章  市场分析              45
    1．区域住宅市场成长状况              45
    1.1区域住宅市场简述              45
    1.2区域住宅市场各项指标成长状况              45
    1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势              46
    2. 区域内供应产品特征              47
    2.1各档次产品供应状况              47
    2.2各档次产品的集合特征              60
    2.3区域内表现最好个案状况              61
    2.4未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型              66
    2.5本案在区域市场内的机会点              66
    2.6结论              67
    3. 区域市场目标客层研究              68
    第五章  综合分析与建议              69
    1. 优势              69
    2. 劣势              69
    3. 机会              70
    4. 威胁              70
    5.营销焦点问题              71
    第六章  目标市场定位及产品定位              72
    1．市场定位              72
    2．目标人群特征/来源区域/行业特点              72
    2.1特征              72
    2.2来源区域              72
    2.3行业分布              72
    ３．初步规划设计思路              72
    3.1设计概念              72
    3.2主要产品类型              73
    3.3节能和环保型建筑材料选用的考虑              76
    3.4生产新型、别具一格产品的可能性              76
    4．规划设计的可行性分析              76
    4.1土地本身特征对产品设计的影响和考虑              76
    4.2周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑              76
    4.3周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑              76
    5.开发节奏              77
    第七章  投资收益分析              78
    1．经济指标              78
    2．投资支出预测              79
    3．利润核算              81
    第八章  青岛及即墨房地产开发流程及费用              82
    1．青岛房地产市场交易流程、即墨房地产市场交易流程              82
    2．房地产开发流程图              84
    3．房地产开发流程及费用              85
    4．配套工程工作流程              85
    5．临时水电工程申请工作流程              85
    6．燃气工程、供热工程申请工作流程              88
    7．弱电工程申请工作流程              88
    附录              89
    附录1：青岛各行政区域简介              89
    附件2：鳌山组团规划              93
    
    35
     

     

第一章  宏观市场分析

    [研究说明]
    区域划分标准：按照青岛市行政区划进行划分，青岛市现辖5市7区，即胶州市、胶南市、即墨市、平度市、莱西市5个县级市，以及市南、市北、四方、李沧、城阳、崂山、开发区7个区。
    区域抽样标准：根据开发区地理位置和房地产发展状况，选择交通能够辐射到和房地产价格、经济发展水平比较接近并在未来的房地产市场有明显竞争的五个区域，崂山、开发区、城阳、李沧、即墨。
    本次报告数据来源：2002-2006年各区统计年鉴，具体包括青岛市统计年鉴、崂山统计年鉴、开发区统计年鉴、城阳统计年鉴、李沧统计年鉴、即墨统计年鉴。
     
    [指标说明]
    国内生产总值：指一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。它的英文全称Gross Domestic Product（GDP）。
    人均GDP：是一定时期内GDP与同期人口平均数的比值。（人口平均数是同期平均常住人口。）
     
    第一产业：农业（包括种植业、林业、牧业、副业和渔业）
    第二产业：工业（包括采掘工业、制造业、自来水、电力、蒸汽、热水、煤气）和建筑业。
    第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业。
     
    人均可支配收入：居民家庭人均得到可用于最终消费支出和其他业务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭人均可以用来自由支配的收入。
     
    人均消费性支出：指被调查的居民家庭人均用于日常生活的全部支出，包括购买商品支出和文化生活、服务等非商品性支出。不包括罚没、丢失款和交纳的各种税款（如个人所得税、牌照税、房产税等），也不包括个体劳动者生产经营过程中发生的各项费用。
     
    社会消费品零售总额：指各种经济类型的批发和零售业、住所和餐饮业以及其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售总和。
     
    房地产开发投资额：是以货币形式表现的房地产开发企业（单位）在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。房地产开发投资额是完成的实物量指标，一般以形成工程实体为准。
     
    房屋施工面积：是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停缓建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停缓建的房屋，其建筑面积仍计入本期房屋施工面积中。
     
    房屋竣工面积：是指在报告期内房屋建筑按照设计要求全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），正式移交使用单位的各栋房屋建筑面积的总和。


1．青岛市及区域宏观经济环境评析

1.1青岛行政区划及概况

    见附件1

1.2青岛市及重点区域国民经济总体水平

    2002-2006年青岛市国内生产总值走势
    单位：亿元
    
    青岛市GDP总体呈上升趋势，从2002年1583.34亿元到2006年的3206.58亿元，每年的增长速度也在稳步上升，整体趋势与全国的发展一致，但每年的增长速度均高于全国平均水平5-8个百分点。可见青岛的增长力量强劲。2008年奥运会
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