大连市体育场项目可行性研究报告
目 录
一、总论 1
（一）项目背景与概况 1
（二）主要技术经济指标 4
二、项目建设必要性 5
（一）促进区域经济增长，带动大连市体育文化产业链的全面发展 5
（二）实现大连市城市规划目标，推动城市新格局建设 6
（三）提升竞技体育水平，推动大连体育事业发展 6
（四）满足群众多元化体育需求，提高市民健康素质，提升城市体育形象 7
三、需求分析与建设规模 8
（一）需求分析 8
（二）建设内容和规模 18
四、项目规划原则 18
（一）坚持项目建设与城市功能相结合的原则 18
（二）坚持高标准和实用性相结合的原则 19
（三）坚持体育产业综合开发，场馆多功能化的原则 19
五、建址选择 20
（一）建址现状 20
（二）建址条件 20
六、建筑方案选择 22
（一）设计指导思想和设计原则 22
（二）项目规划方案选择 23
（三）项目总体规划方案 24
（四）建筑方案 26
（五）结构设计 34
（六）给排水系统 36
（七）采暖与通风系统 40
（八）强电工程 42
（九）建筑弱电系统 47
（十）燃气工程 54
七、节能、节水 55
（一）节能 55
（二）节水 58
八、环境影响评价 59
（一）污水处理和排放 59
（二）中水回用系统 59
（三）污废水系统 59
（四）降低噪声措施 60
（五）发电机环保措施 60
（六）空调系统 60
（七）绿化 61
（八）环评结论 61
九、劳动安全卫生和消防 61
（一）消防 61
（二）劳动安全卫生 62
十、组织机构与人力资源配置 63
（一）组织机构设置 63
（二）人力资源配置 64
十一、项目实施进度 64
十二、投资估算与资金筹措 66
（一）投资估算 66
（二）资金筹措方式与来源 68
十三、财务评价 68
（一）经营收入支出预测 68
（二）财务评价 69
十四、社会效益分析 71
（一）改善城市形象，提升城市品位 71
（二）满足市民需求，推动全民健身活动 72
（三）拉动体育经济，助力经济发展 72
十五、结论与建议 73
（一）结论 73
（二）建议 74
附表
附表1
| 投资估算表
|
附表1-1
| 土建工程投资估算表
|
附表1-2
| 设备购置及安装工程投资估算表
|
附表1-3
| 室外基础设施配套工程投资估算表
|
附表1-4
| 场地设施投资估算表
|
附表1-5
| 其他费用估算表
|
附表2
| 投资总额与资金筹措表
|
附表3
| 经营收入估算表
|
附表4
| 经营成本估算表
|
附图
用地位置图
总平面图
附件
1、关于大连市体育中心项目建议书的批复
2、大连市新体育中心项目规划设计的条件
3、关于对大连市体育运动中心环境影响报告书的批复
4、关于抓好市体育中心建设的会议纪要
5、关于研究市体育中心建设工作的会议纪要
6、关于拟拆迁的大连市甘井子区朱棋路新体育中心地块及配套区域地块房地产拆迁费用的评估咨询报告
4
一、总论
（一）项目背景与概况
1、项目名称：大连市体育场
2、承办单位概况
◆ 名 称：大连体育中心开发建设投资有限公司 ◆ 法定地址：大连市中山路576-18 ◆ 法人代表：刘达 ◆ 投资者简介 大连体育中心开发建设投资有限公司成立于2009年4月20日。注册资金2000万元，企业类型为有限责任公司（法人独资）。公司法定代表人由大连市星海湾开发建设管理中心副主任刘达兼任，公司主要负责体育中心项目的投资建设。其简要情况如表1-1。 表1-1 借款人名称
| 大连体育中心开发建设投资有限公司
|
|
|
|
法定地址
| 大连市沙河口区中山路576-18号
|
|
|
|
成立时间和注册资本
| 2009年4月20日，注册资本2000万元。
|
|
|
|
经营期限
| 2009年4月20日至2029年4月19日
|
|
|
|
经营范围和业务规划
| 体育场建设项目投资；土地整理。
|
|
|
|
贷款卡号
| 2102020000896732
|
|
|
|
营业执照注册号
| 大工商企法字2102001109282
|
|
|
|
组织机构代码证代码
| 68706113-2
|
|
|
|
控股方和控股方式
| 股 东
| 出资额
| 占比
| 方式
|
| 大连市星海湾开发建设管理中心
| 2000万元
| 100%
| 货币
|
法人代表
| 刘达
|
|
|
|
基本开户
| 大连银行营业部
|
|
|
|
大连体育中心开发建设投资有限公司的股东是大连市星海湾开发建设管理中心，出资占比100%。大连市星海湾开发建设管理中心成立于1996年8月，是大连市人民政府直属的局级事业单位，在市政府的领导下，负责对星海湾商务中心区实行统一开发建设和管理。其主要职能是：负责编制中心区的总体规划和开发建设计划，按规定审定辖区内的土地出让和投资项目的前期工作；负责基础设施建设和物业管理；负责中心区内的国有资产管理和环境保护工作，并对中心区内企事业单位和其他经济组织依法监督管理；承办市委、市政府交办的其他事项。3、可行性研究报告编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本报告的编制依据主要有： ◆ 国家发改委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版； ◆《投资项目可行性研究指南》； ◆ 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准； ◆《关于大连市体育中心项目建议书的批复》 ◆《大连市城市总体规划》； ◆《大连市国民经济和社会发展第十一个五年规划》； ◆ 大连市体育场规划及建筑设计方案； ◆《大连市体育场初步设计说明》； ◆《岩土工程勘察报告》； ◆ 委托方提供的其他有关资料。4、项目提出的理由
2008年北京奥运会的成功举行，极大地促进了我国体育事业的发展，激发了全民健身运动的热情。随着体育事业的发展，体育产业所蕴藏的巨大商机，让越来越多的人认识到了这个新兴产业的巨大潜力，它已成为最具活力和广阔前景的新兴产业之一，它的发展将成为推动城市经济发展的又一动力。体育产业的快速发展对现代城市来说是一个加速城市化进程的契机，城市通过举办城运会、全运会、奥运会等体育盛会，带动体育场馆周边区域经济发展、土地升值，提升区域板块的形象，进而形成城市新的功能中心。 目前，我国的北京、上海、广州等城市因为承办奥运会、全运会等国内外重大赛事而在城市中形成了以体育场馆为中心，并向外延伸形成配套商业区及居住区的体育商贸居住中心，这样的城市中心聚集了规模宏大的居住群，拥有发展体育产业的硬件资源及软件资源，还有与其匹配的商贸中心。这种组合和发展模式将使城市从功能、档次、形象、区位等多方面得到提升，有效激活城市存量体育资产，充分整合城市增量发展资源。体育中心的建设是从整体战略出发，运用市场手段，对城市的体育资源、基础建设、自然资源、人文资源和商贸资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用，推动城市国有土地资本的运营，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。 虽然大连市很早就有建设体育中心的规划，但随着城市社会经济的快速发展和城市规模不断扩大，原规划的体育中心选址已不能适应当前形势，同时，为了适应大连市的发展和形成辐射全市的效应，大连市体育中心需要站在新的高度重新选址。目前，大连市正在实施“西拓北进”的城市发展战略，大连市国际机场、火车客运站的北迁和北部居住区的兴起，都给城市北部带来了良好的发展机遇。于是，在北部建设大连市体育中心项目的设想也就应运而生，最终新址选定在南关岭地区。而大连市体育场项目，作为大连市体育中心项目的重要组成部分，自然成为整个项目建设的重中之重。5、项目拟建地点
该项目拟建于大连市甘井子区，西临朱棋路，南临岭西路，新建大连市体育馆的北侧。6、项目主要建设条件
该项目用地为国有建设用地，场地平整已完成。城市现有的上水、下水、供电、煤气、供暖、通讯和道路等设施能满足项目建设要求。7、大连市体育中心项目简介
大连市体育中心项目建设包含两部分，即体育场馆建设和配套土地开发建设。其中：体育场馆建设包括体育场、棒球场、体育馆、网球馆、游泳馆、运动员训练基地、媒体中心、商业服务区和地下车库；配套土地开发建设包括“七通一平”基础设施建设和公共服务设施建设。为了体育中心项目的实施，大连市政府将提供247.83公顷配套开发土地，以土地出让金来筹集建设资金和偿还银行贷款。 大连市体育中心项目建设用地中，体育场馆建设总用地面积81.99公顷，配套土地开发用地面积247.83公顷。在体育场馆建设用地中，体育设施建设占地74公顷，市政设施建设占地面积0.25公顷，公共绿地面积4.45公顷，防护绿地3.29公顷。体育场馆总建筑面积53.09万平方米。 大连市体育场项目是大连市体育中心建设的主要子项目。（二）主要技术经济指标
大连市体育场总投资为124014.38万元，建设资金全部由银行贷款解决。主要技术经济指标如表1-2： 表1-2 序 号
| 指 标
| 数 值
|
1
| 项目占地面积（平方米）
| 134740
|
2
| 建筑面积（平方米）
| 119610
|
2.1
| 用房建筑面积
| 43600
|
2.2
| 休息平台面积
| 29260
|
2.3
| 看台面积
| 34800
|
2.4
| “S”北平台
| 11950
|
3
| 容积率
| 0.89
|
4
| 绿地率
| 13%
|
5
| 建筑密度
| 0.74%
|
6
| 停车位（个）
| 229
|
7
| 总坐席（座）
| 61000
|
8
| 比赛场地面积（平方米）
| 23717
|
9
| 投资总额（万元）
| 124014.38
|
9.1
| 其中：建设投资
| 113968.13
|
9.2
| 建设期利息
| 10046.25
|
10
| 银行借款本金（万元）
| 113968.13
|
11
| 单位建筑物的使用功能投资（万元/平方米）
| 1.04
|
12
| 单位使用功能的运营成本（元/平方米）
| 221
|
项目银行借款将由项目配套开发土地出让后产生的土地出让金偿还。体育中心项目配套土地开发用地面积247.83公顷，开发期5年，于开发期第2年开始出让土地，出让4年。根据测算，配套开发土地出让收入为104.41亿元，每年土地出让收入分别为11.55亿元、25.14亿元、31.51亿元、36.21亿元。体育中心项目预计需银行贷款25亿元，而该体育场项目银行借款11.40亿元，如能按预计进度出让配套开发用地，则出让产生的土地出让金足以偿还银行借款。二、项目建设必要性
（一）促进区域经济增长，带动大连市体育文化产业链的全面发展
国内外经验表明，大规模的体育场馆建设将直接拉动经济的增长。以2008年奥运会为例，我国奥运场馆建设总投资280亿元，国家投资又带动民间投资，极大地拉动了投资需求和消费需求，最终转化为区域经济增长的动力。大连市体育中心建设作为我市历史上最大规模的体育设施项目，将从多方面拉动城市基础设施、道路交通等投资建，扩大城市体育产业消费需求，带动经济总量放大。 同时，体育产业对相关行业的带动与辐射效应十