第一大道投资分析手册 SOHO中国
第一大道投资分析手册
SOHO中国有限公司
目录
第一部分：第一大道投资收益分析
第二部分：第一大道投资风险分析
第三部分：第一大道良好的退出机制
第一部分：第一大道投资收益分析
买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较：
投资手段
| 回报率
| 风险
| 优点
| 缺点
|
银行存款
| 1-2%
| 无
| 保本，流动性好
| 低回报
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国债
| [3-4%]
| 很小
| 一般
| 和银行区别不大
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股票
| 5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）
| 股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值
| 股价有上涨空间，流通性好
| 风险大，对公司和股票真实价值很难判断
|
房地产
| 10%（假定不作按揭），如按揭则更高
| 房价可能波动，有时可能租不出去
| 回报率高，银行
按揭支持，价格
风险比股票小
| 流通性不如股票
|
结论：
在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。
标准情况下第一大道写字楼投资收益测算
表一
项目
| 计算
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单价
| ￥16000
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面积
| 300平米
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总价
| ￥4800000
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按揭比例
| 60%
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贷款总额
| ￥2880000
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年利率
| 5.58％ 月息：0.47％
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贷款期（月）
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CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）
| $26
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月租金
| ￥215
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年租金
| ￥2580
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假设空置及其他费用（0%）
| /
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净租金
| ￥2580
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扣税（营业及附加税5.5％）
| ￥142
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税后租金
| ￥2438
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租金回报率
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| 15.2%
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投资回报分析1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度0
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年份
| 2002
| 2003
| 2004
| 2005
| 2006
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现金流 （收入为正，支出为负）
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|
房款
| ￥-4800000
|
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租金
| /
| /
| ￥731498
| ￥731498
| ￥731498
|
卖房收入
| /
| /
| /
| /
| ￥4800000
|
净现金流
| ￥-4800000
| /
| ￥731498
| ￥731498
| ￥5531498
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内部收益率 (IRR)
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| 10.8%
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总现金回报 (不考虑时间成本)
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| ￥6994494
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回报率1
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| 9.9%
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回报率2
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| 11.4%
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投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
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年份
| 2002
| 2003
| 2004
| 2005
| 2006
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现金流 (收入为正，支出为负)
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房款
| ￥-4800000
|
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按揭款
| ￥2880000
|
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|
首付款
| ￥－1920000
|
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|
租金
| /
| /
| ￥731498
| ￥731498
| ￥731498
|
还按揭款
| /
| ￥－376438
| ￥－376438
| ￥－376438
| ￥－376438
|
卖房收入
|
|
|
|
| ￥4800000
|
按揭还本
|
|
|
|
| ￥－1915675
|
净现金流
| ￥－1920000
| ￥－376438
| ￥355060
| ￥355060
| ￥3239384
|
内部收益率IRR
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| 16.5%
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总现金回报(不考虑时间成本)
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| ￥3573066
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报率1
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| 16.8%
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回报率2
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| 21.5%
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● 4年还按揭总额：￥1505752 = 4 * ￥376438，其中本金= ￥964,325利息=￥541427
● 卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675
● 一般来说如果按揭还款3-5年，总的按揭款中，约有65%是本金，35%是利息。
3. 标准情况下某写字楼投资收益测算
某单价按20000元/月/建筑平米，假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（属CBD甲级办公楼较高租金水平，参见附表）交房时间比第一大道晚14个月，其余测算条件同第一大道。
表二
项目
| 计算
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单价
| ￥20000
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面积
| 300平米
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总价
| ￥6000000
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|
按揭比例
| 60%
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贷款总额
| ￥3600000
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年利率
| 5.58%
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贷款期（月）
| 120
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CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）
| $32
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月租金
| ￥265
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年租金
| ￥3176
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假设空置及其他费用（0%）
| ￥-
|
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净租金
| ￥3176
|
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|
扣税（营业及附加税5.5％）
| ￥175
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税后租金
| ￥3001
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租金回报率
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| 15.0%
|
投资回报分析：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
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年份
| 2002
| 2003
| 2004
| 2005
| 2006
|
现金流 (收入为正，支出为负)
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房款
| ￥ -6000000
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按揭款
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首付款
|
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租金
| /
| /
| /
| ￥900,305
| ￥900,305
|
还按揭款
|
| ￥-470548
| ￥-470548
| ￥-470548
| ￥-470548
|
卖房收入
|
|
|
|
| ￥6000000
|
按揭还本
|
|
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|
| ￥-2394594
|
净现金流
| ￥-2400000
| ￥-470548
| ￥-470548
| ￥ 429757
| ￥4035163
|
内部收益率IRR
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| 8．6%
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总现金回报(不考虑时间成本)
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| ￥3523825
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回报率1
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| 10．1%
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回报率2
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| 11．7%
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测算方法：
租金回报率 =（月租金╳ 12）/ 单价
1/4
回报率1=（总现金回报/首付款） -1
回报率2 =（总现金回报/首付款-1）/ 4
内部收益率IRR的计算方法是对每年的净现金流的综合测算所得
结论
● 按揭对投资收益具有显著的放大作用（参见图1）
假设不作按揭, 四年后卖出，内部收益率是10.8％。
如果作按揭,四年后卖出，内部收益率高达16.5％。
● IRR考虑了投资的时间成本和其他累计收益与投入，是最科学的分析投资收益的方法，而租金回报率有很大的局限性。（参见图2）
通过第一大道与某写字楼的对比，在租金回报率接近的情况下，而实际的投资收益有显著的区别。
第一大道IRR =16.5%
财富中心IRR=8.6%
主要原因是某写字楼的期房时间比第一大道晚一年
通过IRR分析，我们可以进一步得到如下结论：（测试案例的正常回收时间为13年）
● 晚出租一年，回收投资的时间（即现金流为零的时间）将延长三年。
● 房价增加10%，回收投资的时间将延长四年。
● 房价、租金、成功出租所须的时间是与投资收益相关性最高的因素。
4. 附图
（1） 第一大道采用一次性付款与按揭付款投资收益的对比
图1
（2） 采用按揭, 第一大道与财富中心投资收益的对比
图2
第二部分：第一大道投资风险分析
投资第一大道可能出现的风险
● 受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低；
● 受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低；
● 变现困难，流动性较差；
2. 考虑风险因素后的投资收益分析
假设
● 将原租金26 US$/月/平米下调到20 US$/月/平米；
● 将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的10％；
● 将原来的5.5％营业及附加税调整为17％房产税加营业税；
● 将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降10％
3. 考虑风险因素后第一大道写字楼投资收益测算
项目
| 计算
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单价
| ￥16,000
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面积
| 300平米
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总价
| ￥4800,000
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按揭比例
| 60%
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贷款总额
| ￥2,880,000
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年利率
| 5.58％ 月息：0.47％
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贷款期（月）
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CBD甲级办公楼租金
| 20 US$/月/平米
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月租金
| ￥165/月/平米
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年租金
| ￥1985
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假设空置及其他费用（10％）
| ￥199
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净租金
| ￥1786
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扣税(房产税及营业税17％)
| ￥304
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税后租金
| ￥1482
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租金回报率
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| 9.3%
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投资回报分析1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价下降幅度10％
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年份
| 2002
| 2003
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| 2004
| 2005
| 2006
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现金流 （收入为正，支出为负）
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房款
| ￥-4800000
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| &#x |
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