2.5重点区域写字楼开发及销售状况
2.5.1 重点区域写字楼施竣工及开发投资情况（2001-2005年）
2001-2005写字楼开发投资额（亿元）
| 重庆市
| 主城区
| 渝中区
|
| 江北区
|
| 沙坪坝
|
| 九龙坡
|
| 南岸区
|
|
|
|
| 投资额
| 占主城比重
| 投资额
| 占主城比重
| 投资额
| 占主城比重
| 投资额
| 占主城比重
| 投资额
| 占主城比重
|
2001
| 10.57
| 8.70
| 3.29
| 37.8%
| 0.61
| 7.0%
| 0.56
| 6.4%
| 1.66
| 19.1%
| 0.96
| 11.0%
|
2002
| 9.57
| 7.66
| 1.51
| 19.7%
| 1.85
| 24.2%
| 0.76
| 9.9%
| 1.29
| 16.8%
| 0.47
| 6.1%
|
2003
| 11.86
| 9.61
| 2.18
| 22.7%
| 1.60
| 16.6%
| 0.40
| 4.2%
| 1.74
| 18.1%
| 0.88
| 9.2%
|
2004
| 10.97
| 8.49
| 3.11
| 36.6%
| 1.37
| 16.1%
| 0.20
| 2.4%
| 1.83
| 21.6%
| 0.35
| 4.1%
|
2005
| 17.08
| 15.03
| 3.46
| 23.0%
| 2.49
| 16.6%
| 0.22
| 1.5%
| 5.07
| 33.7%
| 0.29
| 1.9%
|
平均增速
| 12.7%
| 14.6%
| 1.3%
|
| 42.1%
|
| -20.9%
|
| 32.2%
|
| 25.9%
|
|
数据来源：2002－2006年重庆市统计局年度报表
2001-2005写字楼施工量（万平方米）
| 重庆市
| 主城区
| 渝中区
|
| 江北区
|
| 沙坪坝
|
| 九龙坡
|
| 南岸区
|
|
|
|
| 施工量
| 占主城比重
| 施工量
| 占主城比重
| 施工量
| 占主城比重
| 施工量
| 占主城比重
| 施工量
| 占主城比重
|
2001
| 220.19
| 171.99
| 71.11
| 41.4%
| 20.82
| 12.1%
| 9.79
| 5.7%
| 20.88
| 12.1%
| 12.52
| 7.3%
|
2002
| 210.17
| 164.34
| 56.34
| 34.3%
| 41.80
| 25.4%
| 10.37
| 6.3%
| 14.70
| 8.9%
| 7.77
| 4.7%
|
2003
| 223.73
| 183.58
| 69.18
| 37.7%
| 23.96
| 13.1%
| 10.50
| 5.7%
| 22.13
| 12.1%
| 11.00
| 6.0%
|
2004
| 210.20
| 163.24
| 67.50
| 41.4%
| 25.93
| 15.9%
| 5.03
| 3.1%
| 22.09
| 13.5%
| 7.86
| 4.8%
|
2005
| 272.93
| 212.91
| 68.09
| 32.0%
| 34.95
| 16.4%
| 4.63
| 2.2%
| 70.25
| 33.0%
| 4.59
| 2.2%
|
平均增速
| 5.5%
| 5.5%
| -1.1%
|
| 13.8%
|
| -17.1%
|
| 35.4%
|
| -22.3%
|
|
数据来源：2002－2006年重庆市统计局年度报表
2001-2005写字楼竣工量（万平方米）
| 重庆市
| 主城区
| 渝中区
|
| 江北区
|
| 沙坪坝
|
| 九龙坡
|
| 南岸区
|
|
|
|
| 竣工量
| 占主城比重
| 竣工量
| 占主城比重
| 竣工量
| 占主城比重
| 竣工量
| 占主城比重
| 竣工量
| 占主城比重
|
2001
| 56.67
| 39.20
| 13.74
| 35.1%
| 4.82
| 12.3%
| 1.51
| 3.9%
| 4.64
| 11.8%
| 4.86
| 12.4%
|
2002
| 50.00
| 36.80
| 10.65
| 28.9%
| 8.43
| 22.9%
| 3.11
| 8.5%
| 8.22
| 22.3%
| 2.85
| 7.7%
|
2003
| 59.16
| 45.75
| 13.89
| 30.0%
| 2.52
| 5.5%
| 5.75
| 12.6%
| 8.82
| 19.3%
| 4.69
| 10.3%
|
2004
| 39.09
| 29.39
| 6.51
| 22.2%
| 7.53
| 25.6%
| 1.16
| 3.9%
| 4.88
| 16.6%
| 3.31
| 11.3%
|
2005
| 67.61
| 46.04
| 22.00
| 47.8%
| 11.05
| 24.0%
| 3.21
| 7.0%
| 1.41
| 3.1%
| 0.27
| 0.6%
|
平均增速
| 4.5%
| 4.1%
| 12.5%
|
| 23.0%
|
| 20.7%
|
| -25.8%
|
| -51.5%
|
|
数据来源：2002－2006年重庆市统计局年度报表
◆重庆市写字楼市场发展迅速，南岸区发展相对缓慢，区域经济基础相对薄弱和商务属性相对较低。
重庆市近几年写字楼市场发展较为迅速，2005年写字楼开发投资额为17.08亿元，施工量和竣工量为272.93万平方米和67.61万平方米，年平均增速分别为15.7%、6.3%和4.0%，主城区2005年写字楼开发投资额为15.03亿元，占重庆市88.0%，年平均增速高出重庆市4个百分点，施工量和竣工量分别为212.91万平方米和46.04万平方米，占重庆市比重分别为78.0%和68.1%，年平均增速低于重庆市0.4%和0.5%。
第三产业最为发达的渝中区，写字楼市场发展相对成熟，房地产开发的各项指标均名列主城区前列，江北区和九龙坡区发展速度较快，2005年写字楼开发投资额占主城区比重分别为16.6%和33.7%，年平均增速为13.8%和13.2%，增速位于五区前两位，施工量占主城区比重分别为16.4%和33.0%，年平均增速分别为14.7%和35.5%，增速位于区域前两位。
南岸区写字楼市场发展相对缓慢，开发投资额成逐年递减的趋势，年均增速为-7.5%，2005年开发投资额仅为0.29亿元，占主城区比重1.9%， 2001-2005年南岸区写字楼施工量，占主城区的比重均在10%以下，大致成逐年递减的趋势，年平均增速为-22.3%，2005年的施工量为4.59万平方米，仅占主城区比重的2.2%，2001-2004年南岸区写字楼竣工量，占主城区比重在7.7%－12.4%之间，到2005年下降到0.27万平方米，仅占主城区比重0.6%，南岸区各项指标处于五区下游水平，区域经济基础相对薄弱和商务属性较低，抑制其写字楼市场发展。
2.5.2 重点区域写字楼交易分析（2001-2005年）
2001-2005写字楼交易面积（万平方米）
| 重庆市
| 主城区
| 渝中区
|
| 江北区
|
| 沙坪坝
|
| 九龙坡
|
| 南岸区
|
|
|
|
| 交易面积
| 占主城比重
| 交易面积
| 占主城比重
| 交易面积
| 占主城比重
| 交易面积
| 占主城比重
| 交易面积
| 占主城比重
|
2001
| 10.34
| 8.91
| 4.53
| 50.8%
| 3.38
| 37.9%
| 0.59
| 6.6%
|
|
|
|
|
2002
| 13.61
| 9.47
| 4.60
| 48.6%
| 1.46
| 15.4%
|
|
|
|
|
|
|
2003
| 33.27
| 23.14
| 10.82
| 46.7%
| 1.42
| 6.1%
| 0.37
| 1.6%
|
|
| 7.95
| 34.4%
|
2004
| 29.58
| 22.61
| 11.63
| 51.4%
| 2.74
| 12.1%
| 0.70
| 3.1%
| 0.50
| 2.2%
| 1.99
| 8.8%
|
2005
|
| 19.21
| 5.39
| 28.1%
| 2.52
| 13.1%
| 0.85
| 4.4%
| 0.83
| 4.3%
| 1.71
| 8.9%
|
总量
|
| 83.34
| 36.97
| 44.4%
| 11.52
| 13.8%
| 2.51
| 3.0%
| 1.33
| 1.6%
| 11.65
| 14.0%
|
数据来源：2002-2006重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表
◆商务、商业氛围浓厚的渝中区交易面积占主城区半壁江山，南岸区其次，区域写字楼物业存在一定需求，写字楼市场具有一定空间。 主城区写字楼物业2001-2005年交易量总量为83.34万平方米，2001-2002年均在10万平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20万平方米左右。 渝中区写字楼物业交易量位于各区之首，2001-2005年交易总量为36.97万平方米，占主城区44.4%，其次为南岸区和江北区，交易总量为11.65万平方米和11.52平方米，占主城区的比重分别为14.0% 和13.8%，沙坪坝区和九龙坡区交易量相对较少。 南岸区写字楼物业虽然开发投资额及施竣工量均相对较少，但是写字楼交易量方面却位于五区第二位，表现出市场对其写字楼物业存在一定需求，区域写字楼市场具有一定空间。 2001-2005写字楼交易总金额（亿元）
| 重庆市
| 主城区
| 渝中区
|
| 江北区
|
| 沙坪坝
|
| 九龙坡
|
| 南岸区
|
|
|
|
| 交易金额
| 占主城比重
| 交易金额
| 占主城比重
| 交易金额
| 占主城比重
| 交易金额
| 占主城比重
| 交易金额
| 占主城比重
|
2001
| 3.56
| 3.37
| 1.99
| 59.1%
| 1.05
| 31.2%
| 0.19
| 5.6%
|
|
|
|
|
2002
| 3.25
| 2.18
| 1.19
| 54.6%
| 0.34
| 15.6%
|
|
|
|
|
|
|
2003
| 8.46
| 7.22
| 4.12
| 57.1%
| 0.38
| 5.3%
| 0.06
| 0.8%
|
|
| 2.19
| 30.3%
|
2004
| 8.31
| 7.23
| 4.07
| 56.3%
| 1.02
| 14.1%
| 0.12
| 1.7%
| 0.08
| 1.1%
| 0.03
| 0.4%
|
2005
|
| 6.90
| 2.79
| 40.4%
| 1.17
| 17.0%
| 0.19
| 2.8%
| 0.17
| 2.5%
| 0.56
| 8.1%
|
总金额
|
| 26.90
| 14.16
| 52.6%
| 3.96
| 14.7%
| 0.56
| 2.1%
| 0.25
| 0.9%
| 2.78
| 10.3%
|
数据来源：2002-2006重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表 2001-2005写字楼交易建面平均单价（元/平方米）
| 主城区
| 渝中区
| 江北区
| 沙坪坝区
| 九龙坡区
| 南岸区
|
2001
| 3786
| 4389
| 3092
| 3232
|
|
|
2002
| 2299
| 2581
| 2298
|
|
|
|
2003
| 3103
| 3807
| 2679
| 1589
|
| 2761
|
2004
| 3179
| 3495
| 3711
| 3124
| 2487
| 4355
|
2005
| 3590
| 5177
| 4629
| 2273
| 2043
| 3292
|
数据来源：2002-2006重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表 ◆主城区写字楼物业交易总金额，50%多来自渝中区，交易单价受个别重点楼盘影响起伏较大。 2001-2005年，主城区写字楼物业成交总金额为26.90亿元，其中渝中区占据半壁江山，成交总金额为14.16亿元，占主城区比重的52.6%，其次为江北区和南岸区，所占主城区比重分别为14.7%和10.3%，沙坪坝区和九龙坡区成交金额相对较少。 重庆写字楼物业单价波动幅度较大，2005年主城区写字楼建面均价为3590元/平方米，渝中区和江北区写字楼建面单价高出主城区平均值，分别为5177元/平方米和4629元/平方米，南岸区写字楼建面单价略低于主城区平均值，为3292元/平方米。 2001-2005写字楼交易和竣工比
| 主城区
| 渝中区
| 江北区
| 沙坪坝
| 九龙坡
| 南岸区
|
2001
| 23%
| 33%
| 70%
| 39%
|
|
|
2002
| 26%
| 43%
| 17%
|
|
|
|
2003
| 51%
| 78%
| 56%
| 6%
|
| 170%
|
2004
| 77%
| 179%
| 36%
| 60%
| 10%
| 60%
|
2005
| 42%
| 25%
| 23%
| 27%
| 59%
| 633%
|
2.5.3 重点区域写字楼空置情况（2001-2005年） 2001-2005写字楼空置量（万平方米）
| 主城区
| 渝中区
|
| 江北区
|
| 沙坪坝
|
| 九龙坡
|
| 南岸区
|
|
|
| 空置量
| 占主城比重
| 空置量
| 占主城比重
| 空置量
| 占主城比重
| 空置量
| 占主城比重
| 空置量
| 占主城比重
|
2001
| 40.05
| 18.48
| 46.1%
| 6.79
| 17.0%
| 0.98
| 2.4%
| 4.42
| 11.0%
| 1.22
| 3.0%
|
2002
| 39.86
| 18.13
| 45.5%
| 7.03
| 17.6%
| 1.33
| 3.3%
| 4.29
| 10.8%
| 1.99
| 5.0%
|
2003
| 33.61
| 16.20
| 48.2%
| 4.98
| 14.8%
| 1.97
| 5.9%
| 4.03
| 12.0%
| 2.25
| 6.7%
|
2004
| 36.57
| 14.37
| 39.3%
| 4.43
| 12.1%
| 1.95
| 5.3%
| 6.63
| 18.1%
| 3.13
| 8.6%
|
2005
| 34.35
| 20.29
| 59.1%
| 4.66
| 13.6%
| 2.00
| 5.8%
| 3.01
| 8.8%
| 1.46
| 4.3%
|
平均增速
| -3.8%
| 2.4%
|
| -9.0%
|
| 19.5%
|
| -9.0%
|
| 4.6%
|
|
数据来源：2002－2006年重庆市统计局年度报表 ◆主城区写字楼物业空置量呈逐年下降的趋势，南岸区空置量年均增速为4.6%。 2005年主城区写字楼物业空置量为34.35万平方米，渝中区市场供应量较大，导致其空置量较高，为20.29万平方米，占主城区比重的59.1%，其次为江北区，空置量为4.66万平方米