2010世茂厦大项目前期策划报告
2010年01月
目 录
第一部分 宏观环境 - 1 -
一、 经济状况 - 1 -
1、 2005-2009GDP增长走势 - 1 -
2、 城镇居民消费水平趋势分析 - 3 -
3、 人口结构情况 - 4 -
4、 厦门产业结构分析 - 5 -
二、 城市整体规划及项目周边地块的规划 - 6 -
1、 城市区域划分及城市发展 - 6 -
2、 思明区在厦门的位置及发展概况 - 10 -
3、 各板块特点分析 - 11 -
4、 区域房地产市场分析 - 13 -
5、 厦港片区发展规划及房地产市场解析 - 25 -
三、 近年厦门土地市场分析 - 33 -
1、 近三年厦门公开出让各类土地供应分析 - 33 -
2、 未来土地供应趋势 - 35 -
四、 项目调查及分析 - 36 -
1、 项目概况 - 36 -
第二部分 项目竞争市场分析及产品建议 - 38 -
一、 重点在售楼盘及三级市场分析 - 38 -
1、 重点在售楼盘分析 - 38 -
2、 房地产三级市场分析 - 39 -
二、 写字楼、SOHO办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调 - 40 -
1、 写字楼市场现状调研 - 40 -
2、 SOHO办公空间市场现状调研 - 51 -
3、 高端酒店式公寓市场现状调研 - 54 -
4、 酒店市场现状调研 - 67 -
目录-1-
第1部分 宏观环境
1、 经济状况
1、 2005-2009GDP增长走势
年度
| GDP(亿元)
| 户籍人均GDP(元)
| 常住人均GDP(元)
| 财政收入(亿元)
| 农民纯收入(元)
| 人口(万人)
| 城镇人均住房面积
| 农村人均住房面积
|
2000
| 496
| 37654
| /
| 92
| 4030
| 130
| /
| /
|
2001
| 556
| 40968
| /
| 111
| 4425
| 134
| 18.47
| 40.20
|
2002
| 648
| 46589
| 30328
| 126
| 4722
| 137
| 18.31
| 40.13
|
2003
| 760
| 53621
| 35029
| 149
| 5152
| 142
| 19.59
| 43.16
|
2004
| 883
| 60175
| 40146
| 160
| 5647
| 147
| 21.5
| 44.4
|
2005
| 1030
| 67320
| 45758
| 210
| 6230
| 153
| 22
| 45
|
2006
| 1162.37
| 72476
| 49887
| 275.17
| 6868
| 160.38
| 22.93
| 48
|
2007
| 1375.26
| 82233
| 56595
| 348.44
| 7637
| 167.24
| 31.92
| 52.33
|
2008
| 1560.02
| 89827
| 62651
| 410.14
| 8475
| 173.67
| 29.55
| 54.10
|
2009(1-8)
| 968.94
| ——
| ——
| 300.58
| ——
| ——
| ——
| ——
|
厦门市近年经济得到迅速发展，国内生产总值（GDP）从2000年的496亿元，增加到2008年的1516亿元，提高了3倍，财政收入410亿元。户籍人均GDP实现89827元，城镇人均可支配收入23948元，农民人均纯收入也达到了8475元，人们生活水平得到明显提高。居住条件也有明显的改善，2008年城镇人均住宅面积29.55平米，农村人均住宅面积54.1平米。 2、 城镇居民消费水平趋势分析
| 人均可支配收入(元)
| 人均消费支出(元)
|
2002年
| 11768
| 8504
|
2003年
| 12915
| 9459
|
2004年
| 14443
| 10739
|
2005年
| 16403
| 11849
|
2006年
| 18513
| 14162
|
2007年
| 21530
| 16380
|
2008年
| 23948
| 17117
|
2009年上半年
| 9667
| 8856
|
数据显示：2002年以来，厦门居民生活水平逐渐提高，收入保持稳定增长， 年平均增加可支配收入1686.25元，年增长率为12.9%，居民生活消费支出保持稳定，年平均增加消费性支出1414.5元，2003-2008年居民消费性支出呈现高速增长，年平均增长率达到13.5%。 3、 人口结构情况
分类 年份
| 2001年
| 2002年
| 2003年
| 2004年
| 2005年
| 2006年
| 2007年
| 2008年
|
户籍人口
| 134.36
| 137.16
| 141.76
| 146.77
| 153.22
| 160.38
| 167.24
| 173.67
|
城镇人口
| 69.73
| 76.3
| 83.74
| 91.04
| 96.18
| 109.24
| 114.16
| 118.58
|
城市化率％
| 51.90%
| 55.63%
| 59.07%
| 62.03%
| 62.77%
| 68.11%
| 68.26%
| 68.28%
|
外来常住人口
| 73.24
| 74.24
| 75.24
| 74.14
| 71.78
| 72.62
| 75.76
| 75.33
|
外来/户籍
| 54.51%
| 54.13%
| 53.08%
| 50.51%
| 46.85%
| 45.28%
| 45.30%
| 43.38%
|
全市常住人口
| 210.4
| 211
| 217
| 220.91
| 225
| 233
| 243
| 249
|
未来厦门人口预测： 
近年来，厦门市人口增长率保持在4%左右；截止2008年，厦门全市常住人口249万人。全市户籍人口173.67万人，其中城镇人口118.58万人。按照近年来的增长速度，预计未来5年全市户籍人口将达到210万人左右，外来常住人口达到100万人，全市常住人口规模将达到310万人。 4、 厦门产业结构分析
年度
| 第一产业
|
| 第二产业
|
| 第三产业
|
| 合 计
|
|
| 亿元
| 比例％
| 亿元
| 比例％
| 亿元
| 比例％
| 亿元
| 比例％
|
2004
| 20
| 2.27%
| 524
| 59.34%
| 339
| 38.39%
| 883
| 100%
|
2005
| 21
| 2.04%
| 573
| 55.58%
| 437
| 42.39%
| 1031
| 100%
|
2006
| 18
| 1.60%
| 628
| 54%
| 516
| 44.40%
| 1162
| 100%
|
2007
| 17
| 1.30%
| 735
| 53.50%
| 623
| 45.20%
| 1375
| 100%
|
2008
| 21.8
| 1.40%
| 817
| 52.40%
| 721
| 46.20%
| 1560
| 100%
|
2009
| 11.6
| 1.20%
| 481
| 49.60%
| 477
| 49.20%
| 969
| 100%
|
厦门市产业结构经过多年的调整，目前已比较合理，以第二产业为主，第三产业为辅，两者相辅相成；第一产业比重很小。2009年上半年国内生产总值中，三大产业所占比例之比为1.2：49.6：49.2. 2、 城市整体规划及项目周边地块的规划
1、
城市区域划分及城市发展
(1) 厦门城市规划综述
2000年经国务院正式批复的总体规划明确厦门城市性质为我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。根据国务院的批示，2006在通过的厦门市《“十一五”规划纲要》中也明确提出，厦门的城市发展定位是“现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要中心城市”。 同时，在2004年初，福建省提出海峡西岸经济区概念，明确指出“以厦门为中心的厦门湾城市群，其定位是海峡西岸经济区的龙头。通过体制上的优势，走在福建发展的前沿、生产力的前沿，以此带动漳州的经济发展，并向闽西、闽中、粤东、赣南拓展。” 
在“国际性港口风景旅游城市”及“海西主要中心城市”的发展定位上，厦门市制定了建设“海湾型”城市的城市发展与规划战略，具体是以厦门岛为中心，形成一个以环厦门湾为背景的扇形状海湾，数个岛屿和优良港口沿东、西海域周边展开布局，从而形成“一环数片、众星拱月”的城市格局。厦门“海在城中，城在海上”的特殊城市形态，是国内独特的城市景观。(2) 城市规划功能布局
结合城市空间自然形态和城市行政空间分布，在厦门市规划中对厦门城市的空间结构描述为：“一心两环、一主四辅八片”的组团式海湾城市。 “一心”：即厦门本岛 “两环”：环西海域的“两湾三区”,环东海域及同安湾的“东部地区”； “一主（城）”：即
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