金融街区域市场分析
    1、      金融街地区概述 
     
     
    
      
               北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊”，而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。民国元年，又改为中国银行。其后大陆、金城、中国实业各银行，均先后设立于此。悠久的历史渊源，强烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有很强的吸引力。 
    1993年，国务院批复了北京市的城市总体规划，其中提出要在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与基本功能。金融街规划用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。
    金融街地区四面临城市干道，区域内，东、西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三部分。而中区是金融街规划、开发的重点。此区域定位是建设为国际领先、国内一流的金融管理中心。中国加入世贸以后，按照国际金融机构对办公场所的需求，中区规划进行了重新调整。中区建筑的总规模在120万平方米左右，包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。
     
    二、金融街地区房地产市场分析
    （一）写字楼
    1、市场供应
    （1）     现有供应状况
    
     
    金融街的写字楼曾出现过一个供应断档期。早期只有企业大厦、百盛写字楼、平安大厦、投资广场等少数几个项目。由于供应偏少，而需求市场又比较旺盛，消化量较大，此外还有中国电信、中国移动大厦这样多为自用的写字楼。因此，至2000年金融街地区只剩国际企业大厦、通泰大厦还有少量现房，基本处于无房可供的局面。2001至2002年以后，市场供应才开始逐步脱离断档期。2003年，国际金融中心和富凯大厦也已投入使用。尽管如此，金融街目前的供应量也并不大。 
    
    金融街目前建成的项目有： 
    C1——中国建设银行总行办公室
    C2——平安大厦
    C4——投资广场
    C5——中国电信指挥中心、亚洲金融大厦
    C6——通泰大厦
    C7——国企大厦
    C8——百盛大厦二期
    D3——百盛大厦
    A6——国际金融中心
    G1——华实大厦
    B5——富凯大厦 
    
    （1）     潜在供应
    在未来两年左右，金融街核心区将为市场提供近100万平方米的写字楼，区域整体的新增供应量将达到150万。
    目前金融街仍有项目在建设中，它们是：
    A7——英蓝国际大厦
    B4——金融街A座
    B6——中政大厦（网通大厦）
    G2A——金泽大厦
    G7——盈创大厦
    F5——金殿大厦 
    
     
    还有一些已经完成拆迁，拟建项目有：
    A3——金亚光大厦
    A4——新盛大厦
    B1-3——鑫茂大厦
    华荣公寓写字楼 
    
    2、市场需求
    金融街的地理位置得天独厚，踞守二环和长安街交通要道，同时身处北京政务区，是各大部委云集之地，加之此地悠久的金融渊源，使之聚拢了大批金融、电信、保险、证券企业。金融街作为中国的金融管理中心，资金管理规模巨大。区域内企业管理的总资产达13万亿元，控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有530多家知名企业和机构，其中包括9家全国性商业银行的总部，58家中央直属企业，19家上市公司，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构，是中国经济决策中心和信息中心。据统计，金融街的企业中有65.3%的中资机构，国有企业是金融街的主力消费群体，“官本位”是区域市场的突出特点。虽然国家对集团购买写字楼曾经作过限制性规定，但在金融街地区，重量级中资国有企业和机构大面积地消化本地区的写字楼，如通泰大厦A座整售给交通银行，世纪互联、中国网通企业等则是国际企业大厦的大买家，而中国工艺美术集团则是百盛写字楼的大客户。中国长江电力股份有限公司等购买富凯大厦1．6万平方米的办公楼、某大型电力公司将在金融街核心区自建8万平方米的办公物业，反映了区域行业结构的多元化趋势在继续，也表明大客户对区域优质写字楼需求旺盛。下面我们以投资广场客户详单来说明一下：
    A座
    
    B座 
    
    所属行业划分：1、IT 2、服务业 3、机电业、制造 4、金融 5、贸易 6、媒体传播  7、广告 8、咨询  9、出版  10、房地产 11、医疗 12、教育  13、其他
    企业性质划分：1、国有   2、民营   3、外企   4、办事处机构
    客户行业特征
    ?         按行业类别划分（饼图） 
    
    由上图可知，最多的是金融业、咨询业的企业，其次是贸易类。
     
    ?         按企业性质划分（饼图）） 
    
    最多的是民营企业，占到了53％，超过一半；其次是国有企业，占到37%，外企公司几乎没有，有3个外资企业驻京办事处。
    3、租金和售价
    金融街的大多数楼盘租金报价在$18-25/月·平方米，这样的租金水平与朝阳门地区写字楼的租金基本持平，较之CBD传统写字楼租金稍低。金融街地区写字楼需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在8%以内。）） 
    
    4、市场空间分析
    中国已经于2001年11月10日正式加入WTO，随着金融街逐渐形成更大的规模和更成熟的金融办公氛围，市场将对金融街写字楼市场重新认识，市场需求将进一步扩大。
    从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，在过去一年多来较少受到互联网经济调整的影响，但也不会产生迅速扩张现象。所以金融街的发展相对稳定，市场需求有稳定的基础。 随着中国电信大厦和中国移动大厦的落成，电信通讯行业的公司也将对本地区产生更多的需求。中国电信和中国移动的入驻，在相当程度上将导致金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，并极大地扩大了金融街需求市场的范围。 
    由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。
    5、竞争分析
    CBD和中关村是金融街的主要竞争区域。与CBD和中关村相比，金融街的优势和劣势如下：
    （1）     劣势：
    l         CBD已形成规模，金融街相对滞后
    l         CBD已开始大规模建设，金融街相对较慢。
    l         今年CBD有100多万平方米，而金融街尚未形成聚集效应。
    l         金融街近几年的开发重点是办公楼，而公寓、酒店、商业、停车等服务配套设施明显不足，八小时工作时间以外十分冷清，商气不足，形不成国际化的商务氛围。
    l         中关村的IT企业离科技产生地近，对小型以及处于创业期的高科技企业具有很强的吸引力。而金融街还是主要为中大型企业为主
    （2）