2011年上半年成都市主城区
写字楼市场分析报告
四川中原物业顾问有限公司
目 录
一．写字楼销售市场供不应求，销售平稳 4
1. 市场整体特征 4
1.1 供不应求 4
1.2 销售平稳 4
2.供应特征 5
2.1 供应波动较大 5
2.2 乙级写字楼主导 5
2.3供应外移趋势明显 6
2.4 城南成为写字楼供应主战场 6
3.需求特征 7
3.1 成交量保持平稳 7
3.2 乙级写字楼为销售主力 7
3.3 价格持续走高 8
3.4甲乙级写字楼价格差距缩小 8
3.5新开盘项目热销 9
二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨 10
1.新增租赁项目分析 10
1.1新增租赁项目持续供应 10
1.2新增项目较为分散 10
2.优质写字楼分析 11
2.1各板块表现不一 11
2.2 整体租金保持增长 12
2.3 空置率持续下降 12
3.四川中原工商铺部分租赁成交案例 12
三．总结 13
1. 上半年市场总结 13
2. 后市预测 13
图表目录
图 1：成都市写字楼供需情况（2005-2011年上半年） 4
图 2：成都市写字楼月度供应情况（2010年1月-2011年6月） 5
图 3：成都市写字楼供应类型（2010年上半年-2011年上半年） 5
图 4：成都市写字楼供应环线分析（2010年上半年-2011年上半年） 6
图 5：成都市写字楼供应方位情况（2010年-2011年上半年） 6
图 6：成都市写字楼月度销售情况（2010年1月-2011年6月） 7
图 7：成都市写字楼各等级销售情况分析（2010年上半年-2011年上半年） 7
图 8：成都市写字楼成交均价（2005-2011年上半年） 8
图 9：各等级写字楼销售价格（2009-2011年上半年） 8
图 10：成都市新交付使用项目情况（2010年1月-2011年6月） 10
图 11：各板块新增租赁项目体量（2010年1月-2011年6月） 10
图 12：各板块优质写字楼租金情况（2010年上半年-2011年上半年） 11
图 13：成都市优质写字楼租金空置率走势（2008年1月-2011年6月） 12
表 1：重点项目开盘情况（2011年上半年） 9
表 2：中原工商铺2011年租赁成交信息表 12
注：销售市场新增供应以取得预售时间为统计标准，租赁市场新增供应以实际投入使用时间为统计标准。
一．写字楼销售市场供不应求，销售平稳
1. 市场整体特征
1.1 供不应求
图 1：成都市写字楼供需情况（2005-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年写字楼新增供应54.20万平方米，同比下降1.47%。由于上半年为市场的周期性调整期，加上政府预售审核较为严格，开发商推盘节奏略显缓慢。在市场潜在供应量较大的条件下，上半年的推盘数量与去年同期相比略微下降，整体供应量相对偏小。
上半年写字楼成交面积68.35万平方米，同比增长74.99%，增长幅度非常明显。2010年下半年多个项目的集中推盘为市场带来充足的房源，市场投资及自用需求均较为旺盛，成交量明显上升。
2011年上半年的供需比为0.79，同比下降43.97%。由于上半年的供应量偏小，市场销售保持平稳，写字楼市场一直以来供过于求的情形终于被打破，呈现出供不应求的情形。
1.2 销售平稳
2011年以来，针对住宅市场的宏观调控不断加码，写字楼市场因不在宏观调控范围内免受政策冲击。在通货膨胀等一系列因素的影响下，部分投资性资金开始转向写字楼市场，写字楼投资需求上升，但另一方面，在信贷政策全面紧缩的市场环境中，写字楼也未能幸免，信贷额度紧张，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也难以形成突发性的增长，而是保持了原来的发展轨迹平稳前进。
2.供应特征
2.1 供应波动较大
图 2：成都市写字楼月度供应情况（2010年1月-2011年6月）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年写字楼供应量54.20万平方米，且呈现明显的月度波动。2、5月份无新的项目取得预售，均为零供应，6月市场供应骤然增多，达到23.06万平方米，出现较强反弹。但整体来看，上半年的推盘节奏较为平缓，整体供应偏少。
2.2 乙级写字楼主导
图 3：成都市写字楼供应类型（2010年上半年-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年销售市场无新增甲级写字楼项目取得预售，从近两年来看，甲级写字楼项目倾向于在下半年市场时机成熟时进入市场，上半年均无供应。
乙级写字楼依旧是市场的主流产品，占据较大比重，2011年上半年供应量为40.15万平方米，供应占比为74.08%，有较大上升。
商务公寓供应量为14.05万平方米，占比约25.92%，与去年同期65.16%的供应比例相比有较大下降，但是商务公寓在市场中依旧占据着重要的一席之地。并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。
2.3供应外移趋势明显
图 4：成都市写字楼供应环线分析（2010年上半年-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到49.66万平方米，约占整体供应的91.62%。市区三环内写字楼项目的供应趋于减少，并且均为商务公寓，而三环外已经成为了写字楼的主要集中区域。未来商务中心外移的趋势十分明显，多年来以市中心为核心的商务办公格局将逐步打破。
2.4 城南成为写字楼供应主战场
图 5：成都市写字楼供应方位情况（2010年-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年城南新增写字楼项目达到49.27万平方米，成为写字楼的主要聚集区，其他方位的供应较少也较为分散。城南是政府重点规划打造的商务办公区，近年来城南发展较快，新增供应项目数量多、体量大，并且未来城南还将有大规模的项目推出，成为写字楼的主战场。随着市政配套的完善，企业的入驻，城南写字楼的集聚效应将逐步显现。
3.需求特征
3.1 成交量保持平稳
图 6：成都市写字楼月度销售情况（2010年1月-2011年6月）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年写字楼的销售情况较为平稳，月均销售面积在11万平方米左右，除了2月成交量略低外，其余月份波动不大。住宅市场的限购政策对写字楼市场带来的冲击较小，市场销售依旧强劲，多个项目保持了较好的销售业绩。
3.2 乙级写字楼为销售主力
图 7：成都市写字楼各等级销售情况分析（2010年上半年-2011年上半年）
数据来源：中原地产数据库
2011年上半年甲级