成都楼市1—9月市场总结
    一、1-9月成都商品房市场概况
 
    
    
 数据来源：成都市房管局
    
  从成都商品房各月的供销情况来看，1-3月成都房地产市场整体表现为需求旺盛，供应小于需求；3月以后，政策集中出台，市场出现一定程度持币待购现象，需求受到一定抑制；
  税收新政加大了对房地产市场的调控力度，在税收新政实施的6月成都市商品房交易量跌至今年的波谷，7月销售量与6月基本持平。而此两月市场供应量激增，供应远大于需求，市场一度低迷；
  由于成都购房者以自住的真实需求为主，市场真实需求大量客观存在，再加上经过6、7两个月的观望，成都商品房价格并未出现较大幅度的涨跌，房价始终保持在合理范围内小幅波动，8月开始，积累的需求开始逐渐释放，需求量开始逐步上升，楼市逐渐回暖；
    二、1-9月成都住宅市场概况
1．住宅市场供需对比
 
    
    
                                                 数据来源：成都市房管局
    
  1-9月，成都住宅市场总供应量为461.25万平方米，总销售体量为445.07万平方米，总供销比为1.04，基本保持供需平衡；
  从上图可以看出，1-3月楼市维持了较为火爆的销售情况，房价的快速上涨导致部分追涨心理的市民提前购房，市场一直处于供应小于需求的状态，供需缺口达到53.92万平方米；
  3月26日，中央发布《关于切实稳定住房价格的通知》，即“老国八条”，受此影响， 4月份首度出现今年单月供应大于需求的情况，4月27日，总理温家宝提出八条措施引导和加强对房价的宏观调控，是为“新国八条”，5月商品房住宅销售量基本与4月持平，但由于5月住宅供应量有所下降，仍表现为需求大于供应；
6月1日，房屋交易税收政策正式实施，矛头直指住宅市场的投机行为，住宅市场走向不明朗，观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市一度低迷，6月销售面积下跌到39.88万平方米，仅次于2月成交量（2月成交量低主要是由于传统春节淡季所致）；
  经过两个月的观望期，8月开始，成都住宅市场逐渐回暖，8.9两个月商品住宅交易量逐步上升，保持了供需基本平衡；受秋季房交会刺激，9月商品住宅销售达到56.36万平方米，基本恢复到3月水平；
  从国家调控政策看，目的都是为了稳定房价过快的涨幅，对房地产结构进行调整，而不是对房地产行业进行打压。虽然目前看来住宅市场的观望气氛还在，但是市场的刚性需求和开发商看好后市的心态未变，楼市应该能很快走出观望期，继续保持健康发展。
    2．住宅市场价格走势
 
                                
      
       
  数据来源：成都市房管局
    
  从价格走势图可以看出， 1-5月，成都市区住宅均价保持稳步上涨，前5个月平均月涨幅为2.35%；
6月开始，由于遭遇宏观调控政策，物业销售遇到一定阻碍，部分开发商为加快销售进度，尽早实现资金回笼采取了小幅或者变相降价措施，6-8月连续三个月成都市区住宅销售均价出现连续下降态势，直至9月方出现跌停回升迹象；
受  秋季房交会利好的刺激，以及楼市传统的“金九银十”销售旺季，9月住宅均价回升到3865元/平方米，基本恢复到5月价格水平；
  经中原计算得知，今年1-9月成都住宅价格月平均涨幅为1.39%。总的说来成都住宅价格保持了一个小幅稳步上升的趋势。由于地价攀高、建筑成本上升以及楼盘品质的提高，成都房价还有上升的空间，但在在宏观调控下，成都房价不可能出现大幅度上涨的情况，仍将维持小幅度上涨。
    3．住宅市场销售10强概况
 
    
    
数据来源：成都市房管局
    
  从住宅销售10强楼盘看，5、6、7月的销售面积也有大幅下降；8月开始，销售前10强面积回升，10月销售10强面积达到3月以来的峰值，为23.49万平方米，主要是秋交会推动销售，但购买以及备案等行为的滞后型，所以表现为10月成交面积大幅上升；
  9月、10月销售10强成交均价分别为3881元/平方米和4335元/平方米，均高于当月市区住宅成交均价，主要是由于大量高品质楼盘在9月房交会前后集中放量，此类物业均取得了不俗的销售成绩，拉高了成交均价。高品质的楼盘及使在逆市中也能取得不错的销售成绩，注重楼盘品质、奉献高质量产品是新政下房产开发的必然出路。
    三、1-9月成都商业用房市场概况
 
    
    
数据来源：成都市房管局
    
  1-9月，成都住宅市场总供应量为97.63万平方米，总销售体量为64.98万平方米，总供销比为1.50，供应明显大于需求，成都商业地产处于饱和状态；
  可以看出，从3月开始，除5月销售量较低外，其余各月保持了较稳定的销售量，即使是在住宅市场较为低迷的6.7月，商业销售体量也没有出现较大幅度的波动，表明本次政策调控对商业地产的影响并不大。
    四、2005年1-9月成都写字楼市场概况
 
    
    
数据来源：成都市房管局
    
  从1-9成都市区办公用房供销情况可以看出，1-9月总供应体量为18.97万平方米，总需求量为25.99万平方米，总供销比为0.73，供需缺口为7.02万平方米，办公用房基本处于供应略小于需求的状态；
  成都甲级写字楼市场表现较为平衡，而对人民币升值的预期吸引外资继续进入成都写字楼市场，成都甲级写字楼市场看好；
  成都不断改善的基础建设已将促进成都的经济，为写字楼市场的发展提供良好的外部条件，写字楼市场大有可为。
     
    2005年1-9月成都商业用房市场概况
 
    
    
数据来源：成都市房管局
    
  1-9月，成都住宅市场总供应量为97.63万平方米，总销售体量为64.98万平方米，总供销比为1.50，供应明显大于需求，成都商业地产处于饱和状态；
  可以看出，从3月开始，除5月销售量较低外，其余各月保持了较稳定的销售量，即使是在住宅市场较为低迷的6.7月，商业销售体量也没有出现较大幅度的波动，表明本次政策调控对商业地产的影响并不大。
    四、2005年1-9月成都写字楼市场概况
 
    
    
数据来源：成都市房管局
    
  从1-9成都市区办公用房供销情况可以看出，1-9月总供应体量为18.97万平方米，总需求量为25.99万平方米，总供销比为0.73，供需缺口为7.02万平方米，办公用房基本处于供应略小于需求的状态；
  成都甲级写字楼市场表现较为平衡，而对人民币升值的预期吸引外资继续进入成都写字楼市场，成都甲级写字楼市场看好；
  成都不断改善的基础建设已将促进成都的经济，为写字楼市场的发展提供良好的外部条件，写字楼市场大有可为。
 
    近期，成都市屡获殊荣，2004年11月4日，被评为中国最具经济活力城市；12月4日，获中国城市品牌营造大奖；12月7日获中国内地十佳商务城市……2004已去，但这些荣誉却转化为新的城市发展动力，为成都市商务环境的升级换代提供了无限契机，成都写字楼2005年度的发展趋势也由此凸现。
     
    　　趋势一写字楼升级换代需求迫切