张店写字楼市场研究报告
     
    一、宏观环境
    （一）国内经济形势
    2008年，成为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增长由上升趋势转为下降趋势。从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长率仍将达到10%左右。
    （二）全国房地产市场形势
    房地产行业在宏观经济整体下行的背景下，也将走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，导致开发企业资金紧张。
    2008年1-10月份，全国：
    房地产开发投资额23918亿元，同比增长24.6%；
    商品房新开工面积7.9亿平米，同比增长7.3%；
    商品房竣工面积3.1亿亿平米，,同比增长9.1%；
    商品房销售面积4.5亿平米，同比下降16.5%；
    商品房销售均价3993元/平米，同比增长1.8%。
    （三）国家宏观政策——针对房地产的政策
    1、10月22日发布救市“四项新政”
    2、11月26日央行调整利率和存款准备金率
    （四）淄博市房地产市场现状分析
    1、房地产开发投资总量增加
    2008年上半年，全市共计完成房地产开发投资43.68亿元，同比增长20.86%。其中商品住宅投资29.85亿元，同比增长14.67%；办公楼投资1.11亿元，同比增长54.17%；商业营业用房投资2.53亿元，同比下降12.15%。
    2、商品房建设规模减少，经济适用房市场供应量增加
    2008年上半年全市商品房施工面积1147.80万㎡，同比下降0.20%。其中商品住宅施工面积946.41万㎡，同比下降1.00%；经济适用住房施工面积52.92万㎡，同比增长57.35%；商业营业用房施工面积112.14万㎡，同比下降7.43%；办公楼施工面积40.03万㎡，同比下降13.41%。
    3、市场销售稳步增长，办公物业市场销售份额增加
    上半年全市商品房实际销售面积110.38万㎡，同比增长21.36%。其中商品住宅103.07万㎡，同比增长25.56%；办公楼0.78万㎡，同比增长30%；商业营业用房5.50万㎡，同比下降30.20%。
    4、房地产市场供需矛盾仍然存在
    截止今年上半年我市待售商品房面积为537.37万㎡，而我市上半年商品房销售面积为140.76，其中商品房预售面积88.06万㎡、商品房现售面积52.7万㎡。就我市上半年的销售情况结合往年的销售情况来分析，待售商品房难以在短时间内消化，供需矛盾仍然存在。
    （四）小结
    1、受美国“次贷”危机的影响，中国的经济发展已由稳步增长期步入调整期，预计2009年经济层面的负面影响会进一步加剧。
    2、受国内经济调整的影响，房地产市场也已经进入了调整阶段，房产市场的价格下调已愈演愈烈，预测后期市场仍将面临继续下探的可能。
    3、政府10月27日的政府救市“四项新政”所反映出的全国房产市场形势我们分析得出：
    （1）房地产市场已面临较大的市场压力，必须通过政府的政策介入来及时稳定市场；
    （2）政府的“救市”行为并不只是单纯的救房地产市场，而是通过拉动房地产的市场销售带动国民经济，因此，政府之所以“救市”并不是因为房地产市场的价格低，而是不得已的政策行为；
    （3）从当前市场状况来看，政府的“救市”行为在市场上的反映效果并不明显，从“新政”颁布后两个月的市场反映情况来看，并没能对房地产的需求市场带来很大的拉动效应，反而是经济的下滑造成了更多的“观望”消费者。
    （4）在当前的市场经济背景下，“观望”心态的消费理念主要划分为两派：
    一者：认为价格会持续走低，现在买房无异于赔钱；
    二者：因为经济滑坡下，对个人收入影响较大，购房后的银行还贷等行为受阻，导致了购房行为的停滞。
    4、央行连续下调存、贷款利率及存款准备金率的现象说明，国家的货币政策已由年初的“从紧”逐步向“宽松”过渡，预测2009年，货币政策的基调以“宽松”为主。
    5、由房地产市场的投资额增加及施工面积的减少，我们可以得出：2008年淄博市房产市场的土地投资比例上升，开发商对销售压力的预期导致了建设面积的减少。
    6、未来几年内，储备土地的开发，淄博房地产的市场后期供应量比较大（更应注意增幅高达54%的办公物业）。
    7、短期内存量现房的市场销售压力较大，市场的供需矛盾严重。
    二、市场分析
    （一）办公物业销售市场分析
    1、张店办公物业销售楼盘分布图
    
    2、办公物业汇总表

    3、个案分析
    ——世纪商务中心
    （1）项目概况
    世纪商务中心位于柳泉路以东，联通路以北，由山东大德华瑞置业有限公司开发。项目占地6804.87平方米，总建筑面积1.5万平方米。为1—2层商铺，3—7层写字间的综合楼项目。
    
    实景照片
    （2）产品分析
    ①规划数据：1—2层为商铺，3—7层为写字间，共有写字间125套。
    ②面积范围：30—80平方米。
    ③主力面积：77—80平方米。
    ④户型展示：
    
    （3）销售分析
    ①销售价格：单价区间:3800—4200元/平方米；均价:4100元/平方米;总价区间:11万—33万
    ②销售速度：该项目2008年1月开盘，截止到现在销售率70%。
    （4）配套分析
    水、电、暖气、宽带；精装大堂；2部电梯；60个地下停车位。
    （5）目标群体分析
    ①主要群体：张店及高新区自用办公客户。
    ②次群体：投资客，仅1套。
    （6）项目优劣势分析
    项目优势：
    1      位置优势：靠近高新区行政中心，政府规划利好因素较多。
    2      交通优势：紧邻交通主干道——柳泉路。
    ③现房优势：即买即用。
    ④开发商优势：大德华瑞公司的品牌优势。
    ⑤配套设施：该项目具备小型办公所需的会议室、多功能厅等办公配套设施，能更好得满足用户商务需求。
    ⑥产品优势：户型方正，面积合适，可以自由组合。
    项目劣势：
    ①大部分公寓为东西朝向。
    ②项目仅有7层，对需求高形象的办公群体吸引力度较低，形象度相对较差。
    ③规划停车位较少，不能满足停车需求。
    （7）项目评价
    ①该项目纯办公的规划布局利于消费者接受；
    ②通过分析该项目成交客户我们可以看出，购买该办公物业的消费者主要以自用为主；
    ③该项目在短短10个月时间达到70%的市场销售率，销售房源88套，客观分析，销售业绩较好。
    ④通过与现场销售经理及客户的沟通，我们得出该项目实现较好市场销售的原因：
    A：产品原因：30—80平米的户型定位受消费者接受度较高。由此我们可以得出消费者接受的办公总价区间为11万—33万。
    B：纯办公物业，具备良好的社会形象。
    C：现房（高标准配装修），“买得放心，而且可以即买即用”“物业管理做的不错，我们具体都咨询过了”
    D：位置因素
    ——金茂大厦
    （1）项目概况
    金茂大厦位于世纪路与共青团路交汇处，由山东金鼎智达集团有限公司开发。项目总占地3万平方米，项目定位为“成长型企业专属商务领地”。于2009年12月份交房。
    
    实景照片
    （2）产品分析
    ①规划数据：1—2层为商业，4—6层为办公，共有写字间292套。
    ②面积范围：40—90平方米。
    ③