张店写字楼市场研究报告
     
    一、宏观环境
    (一)国内经济形势
    2008年,成为本轮经济增长周期的转折之年,国民经济增长由上升趋势转为下降趋势。从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显,但全年经济增长率仍将达到10%左右。
    (二)全国房地产市场形势
    地产行业在宏观经济整体下行的背景下,也将走向一个相对较长的调期,市场观望气氛浓厚,销售节奏明显放缓,导致开发企业资金紧张。
    2008年1-10月份,全国:
    房地产开发投资额23918亿元,同比增长24.6%
    商品房新开工面积7.9亿平米,同比增长7.3%;
    商品房竣工面积3.1亿亿平米,,同比增长9.1%
    商品房销售面积4.5亿平米,同比下降16.5%
    商品房销售均价3993元/平米,同比增长1.8%。
    (三)国家宏观政策——针对房地产的政策
    1、10月22日发布救市“四项新政”
    2、11月26日央行调整利率和存款准备金率
    (四)淄博市房地产市场现状分析
    1、房地产开发投资总量增加
    2008年上半年,全市共计完成房地产开发投资43.68亿元,同比增长20.86%。其中商品住宅投资29.85亿元,同比增长14.67%;办公楼投资1.11亿元,同比增长54.17%;商业营业用房投资2.53亿元,同比下降12.15%。
    2、商品房建设规模减少经济适用房市场供应量增加
    2008年上半年全市商品房施工面积1147.80万㎡,同比下降0.20%。其中商品住宅施工面积946.41万㎡,同比下降1.00%;经济适用住房施工面积52.92万㎡,同比增长57.35%商业营业用房施工面积112.14万㎡,同比下降7.43%;办公楼施工面积40.03万㎡,同比下降13.41%。
    3、市场销售稳步增长,办公物业市场销售份额增加
    上半年全市商品房实际销售面积110.38万㎡,同比增长21.36%。其中商品住宅103.07万㎡,同比增长25.56%;办公楼0.78万㎡,同比增长30%;商业营业用房5.50万㎡,同比下降30.20%。
    4、房地产市场供需矛盾仍然存在
    截止今年上半年我市待售商品房面积为537.37万㎡,而我市上半年商品房销售面积为140.76,其中商品房预售面积88.06万㎡、商品房现售面积52.7万㎡。就我市上半年的销售情况结合往年的销售情况来分析,待售商品房难以在短时间内消化,供需矛盾仍然存在。
    (四)小结
    1、受美国“次贷”危机的影响,中国的经济发展已由稳步增长期步入调整期,预计2009年经济层面的负面影响会进一步加剧。
    2、受国内经济调整的影响,房地产市场也已经进入了调整阶段,房产市场的价格下调已愈演愈烈,预测后期市场仍将面临继续下探的可能。
    3、政府10月27日的政府救市“四项新政”所反映出的全国房产市场形势我们分析得出:
    (1)房地产市场已面临较大的市场压力,必须通过政府的政策介入来及时稳定市场;
    (2)政府的“救市”行为并不只是单纯的救房地产市场,而是通过拉动房地产的市场销售带动国民经济,因此,政府之所以“救市”并不是因为房地产市场的价格低,而是不得已的政策行为;
    (3)从当前市场状况来看,政府的“救市”行为在市场上的反映效果并不明显,从“新政”颁布后两个月的市场反映情况来看,并没能对房地产的需求市场带来很大的拉动效应,反而是经济的下滑造成了更多的“观望”消费者。
    (4)在当前的市场经济背景下,“观望”心态的消费理念主要划分为两派:
    一者:认为价格会持续走低,现在买房无异于赔钱;
    二者:因为经济滑坡下,对个人收入影响较大,购房后的银行还贷等行为受阻,导致了购房行为的停滞。
    4、央行连续下调存、贷款利率及存款准备金率的现象说明,国家的货币政策已由年初的“从紧”逐步向“宽松”过渡,预测2009年,货币政策的基调以“宽松”为主。
    5、由房地产市场的投资额增加及施工面积的减少,我们可以得出:2008年淄博市房产市场的土地投资比例上升,开发商对销售压力的预期导致了建设面积的减少。
    6、未来几年内,储备土地的开发,淄博房地产的市场后期供应量比较大(更应注意增幅高达54%的办公物业)。
    7、短期内存量现房的市场销售压力较大,市场的供需矛盾严重。
    二、市场分析
    )办公物业销售市场分析
    1、张店办公物业销售楼盘分布图
    
    2、办公物业汇总表

    项目名称
    位置
    规模
    (㎡)
    开盘时间
    总套数
    (套)
    开盘价格
    (元/㎡)
    当前价格
    (元/㎡)
    月销量
    (套)
    销售率
    世纪商务中心
    柳泉路*联通路
    1.5
    08年1月
    125
    3500
    4100
    8
    70%
    金茂大厦
    世纪路*共青团路
    1.8万
    08年7月
    292
    3300
    3400
    18
    30%
    龙御大厦
    世纪路*华光路
    3.68
    08年10月
    63
    4000
    4100
    
    10%
    玉龙大厦
    世纪路*华光路
    5
    06年9
    450
    3600
    4200
    16
    95%
    汇美大厦
    世纪路*新村路
    1.2万
    07年5月
    85
    3100
    /
    28
    100%
    合计
    13.18万







    3、个案分析
    ——世纪商务中心
    (1)项目概况
    世纪商务中心位于柳泉路以东,联通路以北,由山东大德华瑞置业有限公司开发。项目占地6804.87平方米,总建筑面积1.5万平方米。为1—2层商铺,3—7层写字间的综合楼项目。
    
    实景照片
    (2)产品分析
    规划数据:1—2层商铺,3—7层写字间共有写字间125套。
    ②面积范围:30—80平方米。
    ③主力面积:7780平方米
    ④户型展示:
    
    (3)销售分析
    ①销售价格:单价区间:3800—4200元/平方米;均价:4100元/平方米;总价区间:11万—33
    ②销售速度:该项目2008年1月开盘,截止到现在销售率70%。
    (4)配套分析
    水、电、暖气、宽带;精装大堂;2部电梯;60个地下停车位。
    (5)目标群体分析
    主要群体:张店及高新区自用办公客户。
    次群体:投资客,仅1套。
    (6)项目优劣势分析
    项目优势:
    1      位置优势:靠近高新区行政中心,政府规划利好因素较多
    2      交通优势:紧邻交通主干道——柳泉
    ③现房优势:即买即用。
    开发商优势:大德华瑞公司的品牌优势
    配套设施:该项目具备小型办公所需的会议室、多功能厅等办公配套设施,能更好得满足用户商务需求
    ⑥产品优势:户型方正,面积合适,可以自由组合
    项目劣势:
    大部分公寓为东西朝向。
    ②项目仅有7层,对需求高形象的办公群体吸引力度较低,形象度相对较差
    规划停车位较少,不能满足停车需求
    (7)项目评价
    ①该项目纯办公的规划布局利于消费者接受;
    ②通过分析该项目成交客户我们可以看出,购买该办公物业的消费者主要以自用为主;
    ③该项目在短短10个月时间达到70%的市场销售率,销售房源88套,客观分析,销售业绩较好。
    ④通过与现场销售经理及客户的沟通,我们得出该项目实现较好市场销售的原因:
    A:产品原因:30—80平米的户型定位受消费者接受度较高。由此我们可以得出消费者接受的办公总价区间为11万—33
    B:纯办公物业,具备良好的社会形象。
    C:现房(高标准配装修),“买得放心,而且可以即买即用”“物业管理做的不错,我们具体都咨询过了”
    D:位置因素
    ——金茂大厦
    (1)项目概况
    金茂大厦位于世纪路与共青团路交汇处,山东金鼎智达集团有限公司开发。项目总占地3万平方米,项目定位为“成长型企业专属商务领地”。于2009年12月份交房。
    
    实景照片
    (2)产品分析
    规划数据:1—2层为商业,4—6层为办公,共有写字间292套。
    ②面积范围:40—90平方米。
    

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