天津高端写字楼、酒店式公寓调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    XXXXXXXXXX公司
     
     
     
     
     
    第一章  天津高端写字楼、酒店式公寓综述
     
     
     
     
    一、写字楼部分
    1、市场回顾
    2007年天津市甲级写字楼市场发展呈稳步上升态势。第二季度津汇广场二期的竣工入市，不仅带动了市场整体租金水平的上升，同时也拉动了租赁市场成交的活跃度。另一方面高端写字楼的销售情况也表现不凡，信达广场、赛顿中心可售部分已全部或接近售罄。位于小白楼核心地段的天津最后一处烂尾楼－－欧嘉华“国贸中心大厦”以23.05亿的天价成功拍卖，预示着天津写字楼市场的发展前景不可估量。
    2、市场供应情况
    
    07年天津甲级写字楼总供应量为51.24万平方米，约占全市写字楼总供应量的27%。2007年新增竣工入住的甲级写字楼只有地处和平区南京路的津汇广场二期一家，总建筑面积为3.9万平方米。
    虽然2007年新入市的甲级写字楼项目为数不多，但在2008年一些潜在甲级写字楼项目，像天津中心、环球置地广场、君隆广场、万兆慧谷大厦、蓝钻国际大厦等现已开始对外咨询或销售，建筑面积合计达21万平方米左右，将吸引一些公司的在津企业总部进驻，同时也会加剧甲级写字楼市场的竞争。 
     
     
     
     
    3、市场需求情况
    
    如上表所示，进入2002年甲级写字楼承租企业数量相对稳中有升。
    进入2007年甲级写字楼出租市场明显活跃，部分租户伴随着经营战略调整选择新的物业或在原有写字楼扩充面积，企业类型集中于金融、物流及驻津办事处，主力户型需求为100-500平方米之间。
    通过调研，目前各大甲级写字楼平均出租率在90%左右。老牌写字楼国际大厦、平安大厦的租赁情况依旧不减。另外以信达广场为代表的生高端写字楼项目也有不俗表现，成交客户不乏整层及大面积案例。
    4、市场租售情况
    
    在市场普遍预期及局部调整的共同作用下，部分甲级写字楼的租金温和上涨，2007年达到132元/平米/月，较2006年同期上涨了9%。
    目前投入使用的甲级写字楼当中，多数以租赁为主，可售项目中平安大厦及信达广场（低区已全部售罄，高区只租不售），赛顿中心仅存一套，售价15000元/平米。
     
     
    另外潜在南京路区域写字楼项目预售价格将创新高，如，天津中心写字楼部分预计下半年入市，整层销售预计价格在19000元/平方米左右。
    5、市场展望
    ?      天津市宏观经济形势正处于新经济周期的上升阶段，近年来天津经济的增长和外商投资的增加为写字楼市场提供了越来越多的跨国企业及新增民营企业，尤其是从事金融、物流、贸易等服务性行业的公司；
    ?      天津北方经济中心的城市定位及大力发展服务业的政策推广，是推动天津写字楼市场发展的重要动力。面对这一需求，高品质写字楼将开始放量。2008年全年度写字楼总供应量预计达到43万平方米，其中甲级写字楼将占总量的50%左右。届时高端写字楼的介入必将带动整体市场租金水平的上涨，但大体量的产品入市也会导致空置率的短期增大，加大市场的竞争；
    ?      为了配合市场需要，差异化的写字楼产品也必将应运而生，多用途的综合体项目是未来市场上的一大亮点，如，天津中心，和记黄埔（南京路项目，预计6月底接受咨询）等。
     
    二、高端酒店式公寓部分
    1、酒店式公寓市场回顾
    近期酒店式公寓市场处于一个稳定发展阶段，租赁市场总体变化不大。但由于房地产市场整体大环境及相关宏观因素影响，销售市场发生较大变化。如，天津中心项目初期成交均价为17800元/平米左右，至07年底成交均价达22000元/平方米左右，销售进度尚可。进入2008年虽受市场影响该项目成交面积曾放缓趋势，但成交均价仍稳步攀升达24000元/平方米左右。从市场价格大幅提升的情况可以看出，天津酒店式公寓市场仍具有较大潜力，预测经过短期的市场调整后将会向高速发展期过渡。 
    2、酒店式公寓供应情况
    
    如上图可以看出，2007年全年天津酒店式公寓产品总供应量不超过25万平米，对于天津国际化大都市的发展定位而言，供应形式并不相称。
    3、酒店式公寓经营情况
    目前天津高档酒店式公寓租金水平与发达城市相比还存有较大差距。以天津代表性项目信达广场为例，5元/平方米/天的成交价格只达到北京国贸中心、嘉里中心租金水平的一半，仅为北京中档酒店式公寓的租金水平。
    
    近几年来天津酒店式公寓入住率一直维持着较高的水平，在07年新项目放量较大的情况下入住率波动不大，说明未来酒店式公寓产品市场仍有较大上升空间。
    4、酒店式公寓市场展望
    ?      目前天津高档酒店式公寓产品市场存量较少与城市发展定位并不相称，而即将入市及潜在项目短期内对市场影响不大，未来仍会以较快速度发展。
    ?      近期高档酒店式公寓产品销售情况与普通住宅产品销售情况反差较大，受市场因素影响较小。虽然高档酒店式公寓成交面积有曾放缓趋势但未出现急剧缩水现象，成交价格仍以较快速度提升。由此判断，天津经济的迅速发展大量企业进驻使得高端客群源得以保障，预计未来租金水平也会保持较快的增长速度。
    ?      由于世界一线管理品牌看好天津市场，陆续登陆天津，高品质的软性服务和硬件要求的运营成本将继续提高，也将会使价格上浮。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二章   个案分析
     
     
     
    信达广场
    一、项目基础资料
    地理位置：河平区解放北路
    办公等级：甲级
    占地面积：2万平方米
    建筑面积：15万平方米
    租售状况：写字楼部分出售，公寓只租不售
    开盘时间：2005年10月
    入住时间：2006年1月
    物业管理：天津天孚物业管理有限公司，物业费：26元/平方米/月
    车位情况：地下两层，总计500个，月租600元/月、800元/月
     
    二、产品特点
    1．规划布局
    
    信达广场地上共51层，地下3层，总高度238米，为天津CBD最高建筑。
     
     
     

     
    2．装修设备
    电梯系统：苏州迅达电梯。15部客梯，1部消防梯，1部货梯。
    空调系统：美国特灵中央空调，配有新风及加湿系统
    交房标准：
    写字楼：铝天花吊顶、地毯、墙纸，装修后室里净高2.45米，如下图：
    
     
    酒店式公寓：精装标准4000元/平方米左右，欧洲与日韩两种风格，室内家具、设施齐全，装修后室内净高2.45米，个别户型3.4米。如下图：
     
     
     
     
    
    
     
    3．服务设施
    会所：信达广场会所位于塔楼6-7层，总面积4000多平米。6层为日工餐厅，对外经营；7层为都铎健身，对外经营，公寓租户免费使用。