报告说明
     
    本次报告主要就针对东莞市场上所推出的小户型市场现状及市场特征所作分析与总结，探讨东莞小户型市场的发展特征。 
    本报告重点阐述的问题
    小户型的发展历程与特征
    小户型市场现状
    区域分布与特征
    市场消费者及特征
    在售项目分析
    东莞小户型市场的发展趋势
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
                                              
    目录
    
    第一部分   小户型的定义…………………………………………………
    第二部分  东莞小户型市场研究………………………………………………
    1  东莞小户型市场分布现状…………………………………………………
    2  区域分布特征……………………………………………………………… 
    3  个案楼盘解析……………………………………………………………… 
    4  市场供应特征……………………………………………………………… 
    5  市场需求特征……………………………………………
     
    第三部 东莞小户型市场发展历程…………………………………………… 
     
    第四部 东莞小户型市场的发展趋势…………………………………………
     
    附件：东莞小户型物业一览表
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

一 、  小户型定义

     
    小户型的概念，在地产业内人士眼中较认可的一种说法是：一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。本报告探讨的小户型是以30~70平方米的小户型住宅和公寓。 

    莞城是传统的商业集中区，配套完善，人口流动大，土地资源紧张，现有物业难以满足工薪阶层的置业需求，消费者有向外流趋势。

二、东莞小户型市场研究

    1、东莞小户型市场分布现状
    
    新行政中心的成形，商务功能的完善，聚集了大量白领工薪族，使得南城小户型物业带旺热销，升值潜力大。
    
    中大户型为主的东城，居住氛围浓厚，配套完善，小户型的出现，受到了工薪白领的追捧，满足了区内消费者多元化的置业需求，形成了区内居住功能的互补。
    
    以工业经济为主的万江，商业环境已具雏形，第三产业服务业人仕及工薪族消费者在迅速壮大，为小户型物业提供了强有力的消费支撑。
    
    第一国际  （4000元/m2）
    
    中信新天地   （3300元/m2）
    
    城市假日（3000元/m2）
    
    元美广场（3300元/m2）
    
    鸿福广场（3700元/m2）
    
    怡丰都市广场（3100元/m2）
    
    中惠丽阳时代    （3300元/m2）
    
    国泰酒店公寓      （20万元/套）
    
    新世纪河畔广场     （3300元/m2）
    
    理想0769家园（3000元/m2）
     
     
     
     
     
    东莞的小户型楼盘，既有集中于莞太路及其交叉的二环路、三环路、四环路等成熟地段的，也有偏安于莞樟公路和绿色路等非闹市区地段的，尽管地段成熟度完全不同，但在市场上均获得了不俗反应。一些看起来地段优势并不明显的楼盘，由于其定位与周边项目定位不相雷同，彼此之间形成了功能互补，销售更加畅顺。
     
    2、区域分布特征
     

     
    目前各片区小户型物业的需求处于井喷状态，供应远未能满足客户群的需求，小户型物业发展最快最活跃的南城同样如此；整个东莞的房地产业都处于迅猛的发展态势，产品不断趋向成熟及同质化，各发展商均寻求差异化道路；随着外来中坚消费群体的不断壮大，小户型产品也因此随机而生，小户型物业必然会更多的成为他们发展的方向之一，因此此类物业将继续放量。供需放量，未来东莞小户型物业必然呈现一片欣欣向荣的局面……
     
    3、个案楼盘解析

                         
     本图表数据截止至2004年12月10日
     
    4   市场供应特征
    东莞市场上以“产权式酒店”、“酒店式私人公寓”、“白领公寓”、“城市公寓”为卖点的小户型楼盘同时出现，与去年第一批小户型相比，今年新推的小户型楼盘显得更加全盘皆“小”。具体分析：
    1） 方式多样化，首付门槛越来越低。
    2）发展商会尽量在原有价格的基础上，增加产品的附加值：或赠送面积，或赠送大凸窗或赠送较有新意的东西或功能。
    3）卖点、宣传主题依然离不开生活社区的成熟度和投资价值。
    4）样板房的装修或另类或经典，在空间分隔上多用不同颜色、花色的或地砖或天花、或墙面做分隔，使整个套间通透，从而从视觉上扩大房厅的面积。
    5、市场需求特征
    需求客户群体分类及特征：

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    小户型住宅的购买者体现了明显的地域性特征，大部分目标客户定位在当地，小户型的目标客户集中明确，基本上是22至35岁之间的年轻白领。客户以自住为主，投资为辅，存在过渡用房倾向，且存在年轻、学历高、收入较高等特点。
     
     
     
     

三、东莞小户型市场发展历程

    
    2004年
    
     
    
    城市假日、中惠丽阳时代、鸿福产权式酒店、怡丰昌盛大厦、怡丰阳光大厦、金升花园、未来世界为代表的第三批小户型楼盘的推出又再度使小户型消费热度急升。
     
    
    
    2003年下半年
    
                  
    
    2003年上半年
    
    国泰城市公寓、新世纪河畔广场为代表的第二批小户型，未经强势宣传就卖了个风生水起。
    
     
    
    第一批小户型——怡丰都市广场和中信新天地圃一推出就呈“抢购”之势。
    
     
     
     
     
     
                                

四、东莞小户型市场的发展趋势（区域、产品、客户、价格）

    区域：
    从小户型的供应区域来看，虽然中心成熟区域占了绝大多数，但已不仅仅局限于此，小户型已开始有向泛中心化区域发展的趋势，这些区域的特征是距离中心旺地有一定距离，周边的生活配套也不尽理想，但这些区域物业的价格具有绝对的竞争力，同时他们未来有较好的发展前景和升值潜力，因此这些区域的小户型物业也常常会受到市场热烈的反馈。
     
    产品：
    从产品的功能、结构分析，为了避免小户型将来因面积小而遭到淘汰，小户型物业应更多地考虑户内面积的使用率、空间结构等，进行更为人性化的设计。客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等套内功能要完善，动静要分离。小户型物业因为面积较小在户型设计上也要求越来越精致，尽可能采用纯框架结构，方便间隔，墙体材料要轻而薄，窗台为大凸窗，书柜、衣柜尽可能入墙体，以便室内空间更加的宽敞。
    从产品的社区分析，在目前在售的小户型中，大多数都是单体楼，但也出现了社区化的小户型项目，这些社区化的小户型项目配套更完善，更具有享受性，而且客户对居住主题也越来越大关心。
    从产品的档次分析，前