新沂市中央名郡项目
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目 录
第一部分：项目地块分析及整体定位
第二部分：项目开发及景观、外立面建议
第三部分：营销推广策略
第四部分：销售策略
第五部分：我们团队介绍
第六部分：合作方案
结束语
写在前面：
感谢发展商为我们所提供的本次研究与企划创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。
从某种意义上而言，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因为此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机 …
第一部分：项目地块分析及整体定位
1.项目地块分析
1.1 项目地块位置、现状、周边环境
项目地块位置
本地块位于新沂市新城区规划中心位置，南边为新沂市第一人民医院与新安小学，北边为新沂市电大、职教中心、新沂市第一中学，西边为规划中的市民广场、人民剧场。。
项目地块现状
项目地块处于新沂市新城区中心位置，南北长490余米，东西长约260余米，地块平整方正。地块无拆迁，地块近可观市民广场风景，远眺市中心繁华街市，项目地势部分相对平稳，部分有小幅度坡度。
周边环境景色
市政府、新沂市第一中学、市民广场、人民剧场。
项目周边配套设施
交通
项目紧靠新华路、马回山路，交通路网络非常发达，繁华宁静轻松切换。
教育
项目所在片区有繁荣幼儿园、新安小学、新沂市第一中学等学校。
商业
地块周围现存商业设施不完善，整个片区缺乏大型综合商场、日用百货商场及超市。
自然景观
项目周边具有丰富的自然环境资源，人民剧场、市民广场均依项目。
生活及其他配套
项目附近生活及其他配套较为完善，新沂市新市政府、第一人民医院、、建设银行等都在片区内。
1.2 项目SWOT分析及应对策略
项目SWOT分析
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应对策略
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项目优势（S）
? 发展商实力雄厚，对市场把握准
? 周边自然景观资源丰富，视野开阔
? 地理位置优越，周边配套完善,项目地块路网整齐。
? 项目规模较大，可打造城中城概念，不出社区便能享受成熟生活配套，未来新城中央
? 地块方正，利于规划，项目前景广阔
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发挥优势
? 走品牌化、精品路线，以奇、快、高质量服务致胜；
? 利用自然景观资源及规模化优势，走产品差异化路线，如带电梯景观小高层、低层花园洋房、别墅
? 利用软性文字报道开发公司的品牌度，及开发理念，走亲情化营销路线。
? 小区建设注重人文建设，注重家的感觉。
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项目劣势（W）
? 项目地块周围缺乏相应的配套设施
? 项目周边现有建筑多为自建房，形象差，档次较低，对本片区有一定影响
? 项目规模体量较大，建设周期较长，其中会有许多不确定因素，风险增加
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转换劣势
? 适当增加相应生活配套商业设施，也就是增加商业配套设施建设。
? 加强物业管理这一块，邀请知名物业管理公司入驻管理。
? 销售策划上着重宣传开发公司的开发理念，及务实的房地产开发精神，开发公司的专业度上下功夫。
? 分期开发，不断总结开发建设经验，以市场化运作为前提，将投资风险降至最低
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项目机会（O）
? 随着人们对空气质量及居住环境的重视，自然景观丰富的健康生态物业受到人们的欢迎，目前新沂市政府大力发展新城区，新城区生活环境较佳，空气清新。新沂市民换房首选新区。
? 随着人们对空气质量及居住环境的重视，自然景观丰富的健康生态物业受到人们的欢迎。
? 新沂市新区目前尚无别墅、多层、小高层等多种建筑形态的住宅综合产品。
? 新沂市新区目前正在大力建设中，新城区积聚人气随着新城区知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。
? 新沂市产品定位不准确，有利于本项目发展差异化产品，填补市场需求
? 项目往南便是乡镇，有利吸引周边区域客户
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抓住机会
? 营造一个健康、生态、休闲的养身之地，吸引注重提高生活质量的置业者
? 走产品差异化，从建筑外观、户型设计、园林景观等方面塑造差异化产品，以产品及周边景观资源制胜
? 控制成本，以高端产品、平民价格迅速占领市场，吸引中高端客户
? 产品上要与整个新沂新区的规划上做到相吻合。
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项目威胁（T）
? 新沂市场购买力有限，且房地产市场竞争激烈，未来三年供应量增大，供大于求，产品推陈出新
? 项目附近的市府花苑规模大、配套齐全，产品丰富重威胁本项目
? 新沂市场项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定竞争威胁性。
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规避威胁
? 创新区域产品设计，引导消费市场
? 用产品塑造差异，用总价冲击市场
? 提升建筑品质，社区环境，增加项目附加值
? 通过提高产品附加值，增加项目市场竞争力
? 根据市场变化，我司将针对本项目在项目案场配备市场研究员，即时应对市场的各种变化，调整营销策略及销售方式。
? 项目总体有一个案名，根据不同物业产品，分别组团命名的方式来吸引消费者，各自不同阶层的购房客户。
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1.3 项目经济指标：
用地面积：133000平方米；总建筑面积：230600平方米；容积率：1.75
绿地率：35% ； 多层建筑面积：130000平方米；小高层建筑面积：48000平方米
商业配套设施建筑面积：32500平方米，其它为单身公寓、公寓式办公及社区配套
2．项目整体定位
2．1市场定位
根据我司对新沂房地产市场的调研分析发现，目前本地已售、在售房地产项目在定位上相对不成熟，由于对市场的把握不准，有的项目在实际销售中不断的调整定位，实际定位与当初相距甚远；本项目规模大，位于新沂市新城区中央，因此，在入市时机的选择上，建立新的、高层次的住宅标准，引导新沂消费者生活新模式、居住新理念，充分结合中国传统的邻里文化、新沂当地的教育文化，吸引当地居民的关注，深入挖掘文化内涵，为当地营造新型的生活模式及生活理念，提高消费者的居住品味。
结合新沂整体市场现状及该片区未来发展趋势，在对竞争对手充分、详细研究的基础上，针对本项目自身特点，我司认为本项目市场定位为“中高档品牌物业”，为渴望提高生活质量的新沂市民在新城区提供一个“高尚健康的休闲欧式风情生活社区”。
2．2市场定位释义
● 中高档：此“中高档”并不是以价格来划分物业档次，而是针对目前市场竞争激烈的现状，以近似于中高档产品的价格入市，但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以高档形象入市，突出建筑特色，目的是提高产品的综合性价比，给客户以物有所值之感，迅速占有市场。
● 精品：本项目精品体现的重点是与同档次产品的差异性，着重体现的是开发商实力、开发理念、设计师水准、产品创新及承建商建筑质量，强调过程精品以及选材上的精益，极高的性价比是本项目“品牌物业”的有力支撑；
● 健康：繁华宁静轻松切换，近眺新城区风景，享受新鲜空气，拥有闹中取静的自然健康生活；提倡休闲健康生活理念，小区内部设置供锻炼身体的健身设施，专为小区业主服务的医疗诊所等为业主营造一个健康社区；
● 休闲：5+2的生活模式，对大自然的全情投入，关掉手机，全副休闲，赏水、观月、听风、数星，与家人、爱人共享天伦之乐；
● 风情：标识性的建筑符号，现代风情小郡，智能化管理服务，客家文化的交融，尊贵的享受，身份的象征，生活多姿多彩的体验；
2．3市场定位依据
●项目在地理位置、建设规模、市场影响力等方面符合新沂中高档产品，具备开发中高档产品的特征（如齐全的配套、良好的地段等）；
● 本项目的开发思路就是生态绿化及新城概念，做出产品差异性，如此将会受到市场的追捧。
综合上述，本项目走中高档品牌路线是唯一选择，但只有树立较高的物业形象，增加产品附加值，提高价格性能比，才可以增强客户对本项目的认知度，最终使项目销售取得理想的效果。
3．项目形象定位
3．1 项目形象
根据项目的市场定位，我司将本项目形象定位为“新沂首席高尚、健康、休闲度假欧式风情社区”，以自身的自然景观环境资源、中高档的价位、高档的规划设计、完善的住宅社区形象、极高的性价比吸引市