浙江省衢州市房地产投资与发展分析
    目  录
    一、2009年投资环境概览
    二、房地产市场发展现状分析
1、房地产投资及企业现状
    2、2008年开发投资总体情况分析
    3、商品房交易市场情况分析
    （1）商品房销售价格分析
    （2）新楼盘成交量下降
    （3）商品房空置面积缩减
    （4）房地产信贷增速回落
    4、二手房市场交易情况分析
    5、市场需求分析
    6、区域楼市分析
    三、土地市场分析
    四、结语
    1、城市化进程加快对商品房的巨大需求     
    2、收入的增长形成强大的购买潜力
    3、不同群体的住房消费需求带动房地产发展
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    衢州市房地产市场发展现状分析及2009年前景预测
     
    一、2009年投资环境概览
    

衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金（华）衢（州）盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市。总人口约250万，市区人口约80万，中心城区人口约30万。
　　衢州交通十分便捷，陆、水、空交通网四通八达。公路国道、省道纵横境内，市区到各县（市）的半小时经济圈已经形成，衢州民航已开通北京、深圳、广州等航线；杭（杭州）金（金华）衢（衢州）高速公路衢州段已经全面建成，黄（黄山）衢（衢州）南（南平）高速公路衢州段、杭（杭州）新（新安江）景（景德镇）高速公路衢州段、龙（龙游）新（新安江）高速公路、龙（龙游）丽（丽水）高速公路已经开工，浙赣电气化铁路横贯东西，九（九江）景（景德镇）衢（衢州）铁路的衢州至常山段已经开工建设，衢州到四省边际各中心城市之间已形成两小时交通圈，区位优势十分明显。市政府所在地离省会杭州距离250公里，离首都北京直线距离1440公里，距上海港450公里，距宁波港366公里，距温州港350公里，距义乌——中国小商品城140公里。
    据浙江省统计局数据显示，2008年度衢州市生产总值为580.05亿元，增长13%，增幅比全省高2.9个百分点，在全省十一个地市中，继续保持全省第2位水平。全市实现人均GDP23362元（按户籍人口计算），合3360美元。 
    分产业情况看，第一产业增加值61.71亿元，同比增长8.0%；第二产业增加值317.85亿元，同比增长15.2%，其中工业增加值为265.62亿元，同比增长17.0%；第三产业增加值200.49亿元，同比增长11.6%。三次产业增加值结构由上年的11：53：36变化为10.6：54.8：34.6。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为7.5%、59.7%和32.8%，其中工业的支撑作用进一步增强，对经济增长的贡献率达到54.9%。 
二、房地产市场发展现状分析
1、房地产投资及企业现状
    据统计，2007年衢州全市房地产开发企业达到202家，其中：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质等级企业分别为4、17、63、71家。企业比2003年的128家增加了74家，四级资质等级以上企业增加了51家（详情见下表）。2007年房地产开发企业资产总计达149.6亿元，平均每家房地产开发企业资产达0.74亿元，比2002年的0.41亿元，平均每年增长12.5%。
    
    从地区分布看，45.5%集中在衢州市区，其他各县（市）均有分布。
    
    从1993年的1.8亿元，到2007年的45.9亿元，十五年衢州全市共累计完成房地产开发投资281.3亿元，年均增长达到28.8 %。
     
    
    由于近两年宏观调控政策效应的逐步显现，从2005年起衢州房地产开发投资增长放慢，价格渐趋稳定。2005年房地产开发投资额37.9亿元，同比下降12.2 %，这是首次出现负增长。2005—2007年三年平均增幅2.1 %，比前一阶段年均增幅低47.5个百分点。
     从1995年以来，衢州全市房开公司共累计新开工房屋面积1675.8万平方米，平均每年新开工面积128.9万平方米，最多的2004年达到248.5万平方米。其中，衢州市区累计新开工面积949.4万平方米，平均每年新开工面积 73万平方米，最高年份在2004年达到132.2万平方米，占全市的53.2 %。施工规模逐年扩大，2007年施工面积达到571.7万平方米，十五年每年平均增长20.0 %。
         
    1993～2007年全市房地产开发业实现销售面积情况表：
    
    从商品房开发结构看，15年来，住宅（含高档住宅）、商业用房、写字楼等各种类型的开发都得到发展，而且，随着宏观调空政策的引导也日趋合理，为不同的购房群体提供选择。详见下表：
    
    再从房地产开发品质看，15年来特别是与衢州房地产市场刚起步时相比，2001年之后开发的楼盘品质有了明显提升，“含金量”有了显著提高，除建筑材料和建筑质量外，绿地、环境、配套公共服务的大规模投入都构成房地产增值的一部分。最典型的例子南区“裕丰花苑”楼盘2002年房价1358元/平方米，而2004年则上涨为2358元/平方米，2年翻了近一倍，到2007年上涨至3198元/平方米。另外住宅建造成本逐年上升，房产品质价值的提升刺激了消费者的购买欲望。消费者愿意为增加的这部分品质价值多付费用，获得更高的效用。
     随着供给的不断增加，有效地满足了消费需求。同时房地产服务业也得到了长足的发展，物业和中介公司越来越多。服务水平和品质的提升，一大批新楼盘的开盘，给消费者有了更多选择的余地，也促使消费者有意识地不断地改善自有住房，提高生活质量和居住环境，从而进一步激活了房地产市场，促进房地产行业的稳定健康发展。
2、2008年开发投资总体情况分析
    相关统计资料显示，2008年衢州市区房地产开发投资额20.26亿元，同比减少21.78%。其中住宅投资额为17.12亿元，同比减少12.79%；营业用房投资额为1.40亿元，同比减少64.92%。
    
    2008年受到房地产开发投资规模缩减影响，房屋新开工面积同比出现下降。2008年全年市区房屋新开工面积仅为73.81万平方米，同比下降41.86%；其中住宅新开工面积为59.62万平方米，同比下降44.56%。同时，房屋竣工面积增长较快。2008年市区共有106.51万平方米的房屋面积竣工，同比增长58.47%，增幅明显。
    3、商品房交易市场情况分析
    （1）商品房销售价格分析
    2008年衢州商品房销售均价为3266.14元/平方米，商品住宅的销售均价为3048.58元/平方米，商业用房的销售均价为5439.66元/平方米。与2007年相比，商品房、商品住宅、商业用房的销售均价分别增长9.27%、8.19%和1.32%。
    2008年，市区商品房销售均价较2007年末上涨了278元/平方米，同比增长9.27%，增幅较去年同期出现进一步增长，涨幅明显。其原因是去年市区一些中高档楼盘的推出，而且销售情况看好，这些均价在4000元/平方米以上的楼盘，拉升了商品房销售均价。
    房价趋稳品质全面提升
    　　2008年，由于原材料价格以及人工费用上涨，住宅建造成本上升，价格也因此有所提升。如南区裕丰花园楼盘，2002年房价1358元/平方米，2004年上涨为2358元/平方米，2年翻了近一倍，到2008年才上涨至3300元/平方米。
    衢州市房地产业协会相关负责人认为，衢州的楼市有望回暖，选择在这个时期内出手买
    房，能买到性价比较高的房子，现在看来衢州市房价上涨空间不大。去年房地产市场的低迷促使开发商定价更理性了，房价已经取得比较合理的价位状态。由于经济危机的影响，牛年新推的一些楼盘定价肯定也更为合理。房子的品质提升了，但购房者能以更合理的价格买到更好的房子。