康桥水都社区商业中心招商方案
     
    1．基本情况与核心思路              2
    1．1项目基本情况              2
    1．2社区商业中心运作思路              3
    2．周边商业市场调查              4
    2．1周边现存商业分布              4
    2．2现存商业格局对本项目影响              5
    2．3人口流动示意              7
    2．4案例分析——万科四季花城              9
    3．项目成长性分析              11
    3．1人口导入成长性分析              11
    3．2住户对商业需求的渐进性分析              12
    3．3商业成长性前景规划              13
    4．综合运作计划              15
    4．1初始业态建议及分布              15
    4．1．1业态建议考量重点              15
    4．1．2初始业态建议及分布              16
    4．2综合运作计划              20
    4．2．1招商策略              20
    4．2．2现场区隔与包装宣传              21
    4．2．3业态成长时间表              23
    5．租金及免租金建议              24
    5．1租金建议              24
    5．2免租金建议              25
    6．现金流量分析              26
    7．招商前工作计划              27
    
    

1．基本情况与核心思路

1．1项目基本情况

• 项目开发进程

• 人口导入时间进程

     
    从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到30％左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。
    据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为
    ?      交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离；
    ?      配套不齐全，实际居住有较大困难；
    由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。
     

1．2社区商业中心运作思路

    首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。
    其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。
    然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。
    最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此，我司认为，实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。
    因此，我司认为，本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点构成：
    1)      有效运作手段打开局面；
    2)      准确商业定位，提高一次性成功率；
    3)      前瞻性商业布局，考虑长远；
    4)      综合手段运作，全方位拓展人流。
     

2．周边商业市场调查

2．1周边现存商业分布

    
    水产路
     
     
     
     
     
    蕴
    川
    路
    杨泰路
    外环路
    项目地块
    梅林路
    杨鑫路
     
    济光学院
    天馨花园
    宝杨路
    镇政府
    ①
    ③
    ②
    ⑤
    ⑥
    ⑧
    ⑦
    ⑨
    ④
    为研究周边商业布局，我司对项目周边步行约20分钟范围进行市场调查 ，如下图所示：
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    
    北
    
     
     
     
     
     
     

     
    周边商业布局分析：
    ?      周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象；
    ?      除“北上海商业城”外，周边商业密集度较低，难以形成集聚效应，对周边居民的日常生活、购物消费等造成不便；
    ?      周边商业形态总体归纳存在以下几类：农贸市场、大型超市、便利店、中大型餐饮、快速（便利）餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、服饰专卖、电器专卖等；
    ?      周边商业形态较为单一，不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消费需求。
     

2．2现存商业格局对本项目影响

    现存商业对本项目的影响主要体现在两个方面，即：
    ?      已入住客户的影响
    ?      项目商业部分招商业态的影响
     
    首先，现存商业对已入住客户的影响来看，其主要体现在时间和空间上，见下表分析：

    （注：①梅林路目前在改建中，延长了项目住户到北上海商业城的时间和距离；
    ②步行到达时间以项目梅林路、水产路为起始点。）
    从上表不难发现，项目目前的住户对周边农贸市场、便利店、美容美发、银行等基本生活类的商业形态接受度较差，归根结底在于时间和空间的因素。
     
    其次，现存商业对项目商业部分招商的影响主要在于本项目商业业态的选择上。结合上述对已入住客户的影响来看，未来初始商业业态的选择应建立在以下基础：
    ?      弥补日常生活型商业对本项目住户时间和空间的影响
    ?      弥补周边商业空白，采用适应性、阶段性的引进措施
     
     

2．3人口流动示意

    为了解项目已入住客户及周边居民的日常流动情况，我司对区域内的动线进行市场调查：
     

    北上海商业城
    水产路
     
     
     
     
     
    蕴
    川
    路
    杨泰路
    外环路
    项目地块
    梅林路
    杨鑫路
     
    济光学院
    天馨花园
    宝杨路
    镇政府
    M
    1号线共富路站
    蕴川路公交枢纽
    B
    公交站点

• 外部区域

     
     
     
     
     
     
     
     
    
    北
    
     
     
     
     
     
     
     
    从上图所示可知，区域人流动向主要是流向地铁1号线共富路站和北上海商业城方向。本项目商业中心的位置与周边整体人口流动趋势相背离，因此在消费支撑力上有所欠缺，同时，如果要有效打开本项目的商业局面，应该在项目初期对外部人流有较好的引导。

• 
  内部区域

    


    2A 
    2B
    2C 
    2D
    2F 
    2G 
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    如上图所示，项目内部人流动线沿莲花山路、梅林路、竹韵路（现改建中）向水产路流动。
     
    综上对人口流动的分析所知，本项目的商业部分将面临两大难点：
    ?      消费人口本区化，社区以外消费概率低
    ?      以现开发部分来看，商业部分非处人流动线所经之处，目前招商存在时间过早问题，但可在招商期间利用各种方式在社区内宣传，吸引人流，以避免商家出现经营问题

2．4案例分析——万科四季花城

• 项目简况：

    一期总建筑面积约67621平方米， 4-6层的多层，绿化率40%，得房率87%，物业管理费1.40元/平方米/月，05年业主开始陆续入住。从整个小区情况来看，一期共581户，目前入住率在60%-70%。
     

• 社区商业街情况：

    商业街面积3200平方米 ，租金：0.8-1元/㎡/天（不包括物业费1.4元/m2/月），无免租期。
    
    目前商业街空置率高达80％左右，无法满足周边配套。

• 原因分析：

    目前社区入住率较高，一方面业主反应周边配套设施不完善，另一方面商业街空