2008商业地产全程策划实操

第一阶段：市场调研阶段
- **商业项目市场调研报告
一、市经济环境的分析和生活结构研究 
◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
　　◆ GDP发展状况及产业结构情况 
　　◆ 消费品零售总额 
　　◆ 商业增加值 
　　◆ 城乡居民的人均可支配收入 
　　◆ 城乡居民储蓄存款余额 
二、区域结构调查与城市发展规划调查 
　　◆ 公共设施状况 
　　◆ 交通体系状况 
　　◆ 道路状况、通行量 
  　◆ 区域性质与功能特点 
　　◆ 各项城区的机能 
　　◆ 城市规划 
三、商业发展规划及政策研究 
u      商铺发展现状及布局情况
u      商铺发展规划
u      城市商业网点规划政策
四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析
  　◆ 地区商铺分布及经营业态详图  
　　◆ 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析
u      地区间的销售动向
u      大型主力店的动向
五、典型性调查与研究 
六、地区未来商业地产的供应量分析
七、消费者消费行为调查与研究
u      地理细分调查分析
u      购买人群细分调查
u      年龄细分调查分析
u      经济状况细分调查分析
u      消费者交通和出行方式
u      购买者购买心理及行为分析
八、项目立地条件研究
u      道路类别及交通状况
u      项目地块自然与社会条件分析
u      顾客是否容易达到商业区
u      周边环境和公建设施
u      项目周围经济条件分析
u      项目SWOT分析
九、商圈的确定和研究 
u      商圈的范围的确定 
u      商圈的构成及顾客来源 
第二阶段：项目定位阶段
- **项目定位报告
一、  项目的市场定位
u      形象定位
u      规模定位
二、        目标客户定位
u      购买商铺的目标群分析
u      租赁使用商铺的目标群分析
三、        商铺的目标消费群定位及分析
四、        商铺的经营项目定位及功能定位
u      经营项目定位
u      功能定位
五、        商铺特色定位

六、        竞争定位
第三阶段：项目规划、设计方案阶段
一、整体规划设计方案
二、建筑风格与立面效果设计方案
三、商铺结构与内部分割方案
四、景观设计方案
五、交通组织设计方案
第四阶段：项目营销策划阶段
- 项目价格计划
- 项目市场推广方案
一、营销整体规划方案建议书
u      营销方式建议
u      营销渠道建议
u      营销策略建议
u      营销计划安排建议
u      促销策略建议
二、价格策略执行计划建议书
u      整体均价建议
u      分期均价建议
u      层差和朝向差分析
u      价目表建议
u      价格特别调整方式建议
u      付款方式建议
三、管理模式建议书
u      招商管理模式建议
u      物业管理模式建议
u      客户管理模式建议
u      销售管理模式建议
四、项目形象包装设计方案建议书
u      VI设计建议
u      楼书设计建议
u      展板设计建议
五、广告宣传策划建议书 
以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准
u      户外广告策略建议
u      报刊广告策略建议
u      新闻炒作策略建议
u      网上广告和炒作策略建议
六、销售活动策划建议书 
以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准
u      开工仪式建议
u      开盘仪式建议
u      封顶仪式建议
u      竣式仪式建议
u      入伙仪式建议
u      新闻发布会建议
u      展销会建议
第五阶段：销售实施阶段