上海房屋销售有限公司               房屋销售管字-01-***
    
    策略报
                               SHANGHAI  HOUSING  SALES  CO., LTD.
     
    《恒宇四街坊》销售计划综述
    目 录
    第一部分、产品简介
    第二部分、市场分析
    第三部分、产品SWOT分析
    第四部分、产品定位
    第五部分、卖点提炼
    第六部分、客户定位
    第七部分、企划总精
    第八部分、销售计划
    第九部分、推广计划
    附:案场成本
     
     
    第一部分:产品简介
     
    1、      地理位置
     
    “恒宇四街坊” 位于浦东新区洪山路1889弄,东临云台路、南临三林北港(规划中的华夏西路)、西临洪山路(紧靠恒大瀚城二期)、北面与“都林嘉苑”小区相依。
     
    2、      项目概述
     
    1、      “恒宇四街坊”由上海恒大房产股份有限公司于2002 年6月动工建设。
    2、      整个小区占地7万多平方米,由17栋小高层、多层组成,总建面积111444.02平方米,居住户数为1010户。
    3、      建筑单体立面采用极简主义手法,强调体块对比、块面划分的比例和材料的表现,舍弃所有不必要的造型装饰,给人清新脱俗的感受,视觉效果强烈。
     
     
     
    3、      经济指标:
     
    1、 用地面积:75269平方米;
    2、 总建筑面积:111444.02平方米;
    3、 居住户数:1010户;
    4、 住宅层数:7、8、9层、11跃12层、13跃14层;
    5、 容积率:1.48
    6、房型面积配比表:
     

    房型
    面积(M2)
    户数(户)
    百分比(%)
    二房
    96.42—99.97
    548
    54
    三房
    114.77—127.93
    270
    27
    三房(双卫生)
    126.64—127.47
    120
    12
    复式
    135.94—187.46
    72
    7
    共计
    111444.02
    1010
    100

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    4、      配套机能
     
    1、      交通:576、575、84、583、588、608、755、980、规划中的 
    M8线、L4线、卢浦大桥(2003年6月通车)、外环线(建设中)
    2、      学校:小太阳幼儿园、小天鹅幼儿园、小白鸽幼儿园、三林小
    学、 联丰小学、杨思中学、三林中学
    3、      购物:家得利超市、易初莲花大型购物超市、宝丰建材装饰市 
    场、联丰菜场、快客便利
    4、      医院:上钢医院、上南医院
    5、      餐饮:东上海酒家、来来火锅、肯德鸡、浦高酒家
    6、      金融:建设银行、上海银行

    楼盘名称
    申江豪城
    叠翠上南
    银马郡庭
    明丰花园
    地理位置
    上南路
    (杨思路)
    杨南路
    (上南路)
    上南路
    (杨思路)
    杨高南路(三林路)
    总建面积
    18万平方米
    3.8万平方米
    1.6万平方米
    8万平方米
    建筑形态
    多层,小高层
    多层,小高层
    小高层
    多层,小高层
    主力房型
    一房50—80
    二房75-115
    三房98-154
    二房96-111
    三房133
    二房102-111            三房145
    二房
    102-111            三房127
    房型特色
    面积分布广
    顶层送阁楼
    错层房
    顶层送阁楼
    价格范围
    5200-6200
    (暂定)
    4200-5700
    5550-6250
    4000-4800
    开盘日期
    未发售
    2002.12.28
    2002.12.28
    2003.2.3
    物业费
    未定
    多层0.8元
    小高层1.35元
    1.35元
    1.2元
    会 所
    300平方米
    
    
    简单会所
    容积率
    2
    2.8
    1.8
    1.5
    绿化率
    54%
    40%
    45%
    51%
    销售率
    
    90%
    80%
    80 %
    车位
    地下:250
    地面:400
    
    地面:70
    地下:150
    地面:50
    交房日期
    未定
    2004.4.28
    2003.8
    2003.11
    媒体推广
    围墙,导旗
    报刊、网络、导旗
    围墙、导旗、夹报、网络
    报刊,导旗、网络
    开发商
    申丰房地产
    同进置业
    银马房地产
    明乐地产
    代理商
    志颖地产
    同策房产
    顶晟房产
    

    5、      竞争案例
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    ?      优劣
    ?      恒大翰城(四期)与申江豪城的优劣势比较:
                  

     
    申江豪城
    恒大翰城(四期)
    优势
    1)相对而言地理位置较为优越
    2)交通便利,房型面积分布广,大型超市在旁,购物方便。
    1)大型住宅区,房型面积适中,大型超市在旁,购物方便。
    2)交通便利,而且闹中取静。已经是准现房
    3)知名开发商、房地产代理企业,品牌效应好
    劣势
    1)南北都有工厂,周边环境差。
    2)一边是上南路,有噪音。
    3)多层、小高层混合,品质不一。有部分原拆原还的动迁户影响居民层次。
    1)周边环境较差,云台路、洪山路、华夏西路未建,多空地,有不定因素。

     
     
     
    ?      恒大翰城四期与叠翠上南的优劣势比较:

     
    叠翠上南
    恒大翰城四期
    优  势
    1)地理位置较好,交通便利。
    2)大型超市在旁,购物方便。
    3)小区体量小,单价适中。
    1)规划布局合理,栋距大。
    2)小区设施完善且房型多样。
    3)开发商品牌优势明显,且推出买房送装修的理念。
    劣  势
    1)小型住宅区,配套设施差。
    2)小区北面紧靠高压电线,周边环境较差。
    3)容积率过高。
    1)小区东、南两面环境有待改善。
    2)地理位置稍差,距商业配套较远。
     

     
     
    1、      恒大翰城四期与
     
     
     
     
     
     
    ?      恒大翰城四期与银马郡庭的优劣势比较:
     
     

     
    银马郡庭
    恒大翰城四期
    优  势
    1)全错层设计,层高3米,房宽3.9米,房型较新。
    2)地理位置较佳,交通便利,
    3)大型超市在旁,购物方便。
    4)即将交房,小区配置较好。
    1)规划布局合理,栋距大。
    2)小区设施完善且房型多样。
    3)开发商品牌效应好,且推出买房送装修的理念。
    劣  势
    1)小区规模小,车位较少。
    紧靠上南路,有噪音污染。
    2)周边环境差,南面有工厂。
    3)房型偏大,导致总价偏高。 
    1)小区东、南两面环境有待改善。
    地理位置稍差,距商业配套较远。
     

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分:市场分析
     
    (一)、“无量空涨!”
     
      目前,特别是申博成功后,本区域价格大幅上扬的同时表现为成交量的相对低迷,市场惜售现象严重,众多房地产开发企业异口同声的说着不卖。而价格竟由几个无心恋战的项目尾盘来表现。人为的惜售所导致的无量空涨,是目前市场的一大特征,大幅度彪升的房价并未得到成交量的考验,如同股市一般,一旦大量的获利盘涌出,市场的承受力将受到极大考验。
     
     
       (二)、“无新以对!”
     
    目前本区域的供应量主力为前期项目的尾盘,他们都像行情结束似的最后赚一票后出逃。象征着欣欣向荣、全新面貌的本区域,却由于暂时的没有全新房地产项目而显得些许苍白。纵使像“现代映象”这样的区域内最大的供应量,也仅仅拥有2栋高层。在售的楼盘大多没有对如此大利好作好积极的准备,加上没有全新的供应量,他们所做的无非只能是借势提价,或是借势惜售。
     
     
    (三)、“无心销售!”
    更让人吃惊的是第一线销售人员的严重的消极态度,他们大多无心讲解,似乎完全进入了卖方市场的角色,而且代表“门面”售楼处往往已处于冷清和灰凉阶段,其大大影响了整个区域房地产市场的形象。
    如此的消极销售,如何符合“城市,让生活更美好。”的申博主题,如何代表本区域,乃至整个浦东的形象。
    如此的“三无”局面,必将不利于本区域房地产市场的健康发展,长此以往,还将引起政府的高度重视。
     
     
     
     
     
     
     
    第三部分:产品SWOT分析
     
    1、      项目的SWOT分析
     
    (一). 优势:
    1.  地理
    ?      “大三邻”板块:邻世博、邻环球影城、邻卢浦大桥;
    ?      “申博”的成功,使本区域成为政府、公众、媒体共同关注的焦点;
    ?      本区域是浦东房产投资热点之一;
    ?      开发商在本区域内有相当高的知名度,已经开发了诸多具有升值前景的成熟小区,口碑俱佳;
    ?      地处上南路成熟生活区域,大公交与建设中的轨道交通将编织发达的捷运网络;
    ?      生活配套机能齐全完善;
     
    2. 产品
    ?      面积控制适当,户型配比合理;
    ?      室内功能划分明晰、动线分布流畅;
    ?      立面简洁大气,适合现代人的居住和审美观点;
    ?      小区绿化率达到42%,并配有多重水景,是一个生态小区;
    ?      多功能会所满足客户足不出社区的休闲娱乐新居家需求;
    ?      准现房销售,体现开发商的实力;
    ?      精装修销售,提升楼盘的品质,提高产品的差异性;
     
    3. 品牌
    ?      金丰易居·恒大房产知名企业强强联手,信心保证;
    ?      大手笔投入、大兵团运作
                  
    (二)、劣势:

      1. 地理

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