上海房屋销售有限公司 房屋销售管字-01-***
策略报告
SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD.
《恒宇四街坊》销售计划综述
目 录
第一部分、产品简介
第二部分、市场分析
第三部分、产品SWOT分析
第四部分、产品定位
第五部分、卖点提炼
第六部分、客户定位
第七部分、企划总精
第八部分、销售计划
第九部分、推广计划
附:案场成本
第一部分:产品简介
1、 地理位置
“恒宇四街坊” 位于浦东新区洪山路1889弄,东临云台路、南临三林北港(规划中的华夏西路)、西临洪山路(紧靠恒大瀚城二期)、北面与“都林嘉苑”小区相依。
2、 项目概述
1、 “恒宇四街坊”由上海恒大房产股份有限公司于2002 年6月动工建设。
2、 整个小区占地7万多平方米,由17栋小高层、多层组成,总建面积111444.02平方米,居住户数为1010户。
3、 建筑单体立面采用极简主义手法,强调体块对比、块面划分的比例和材料的表现,舍弃所有不必要的造型装饰,给人清新脱俗的感受,视觉效果强烈。
3、 经济指标:
1、 用地面积:75269平方米;
2、 总建筑面积:111444.02平方米;
3、 居住户数:1010户;
4、 住宅层数:7、8、9层、11跃12层、13跃14层;
5、 容积率:1.48
6、房型面积配比表:
房型
| 面积(M2)
| 户数(户)
| 百分比(%)
|
二房
| 96.42—99.97
| 548
| 54
|
三房
| 114.77—127.93
| 270
| 27
|
三房(双卫生)
| 126.64—127.47
| 120
| 12
|
复式
| 135.94—187.46
| 72
| 7
|
共计
| 111444.02
| 1010
| 100
|
4、 配套机能
1、 交通:576、575、84、583、588、608、755、980、规划中的
M8线、L4线、卢浦大桥(2003年6月通车)、外环线(建设中)
2、 学校:小太阳幼儿园、小天鹅幼儿园、小白鸽幼儿园、三林小
学、 联丰小学、杨思中学、三林中学
3、 购物:家得利超市、易初莲花大型购物超市、宝丰建材装饰市
场、联丰菜场、快客便利
4、 医院:上钢医院、上南医院
5、 餐饮:东上海酒家、来来火锅、肯德鸡、浦高酒家
6、 金融:建设银行、上海银行
楼盘名称
| 申江豪城
| 叠翠上南
| 银马郡庭
| 明丰花园
|
地理位置
| 上南路 (杨思路)
| 杨南路 (上南路)
| 上南路 (杨思路)
| 杨高南路(三林路)
|
总建面积
| 18万平方米
| 3.8万平方米
| 1.6万平方米
| 8万平方米
|
建筑形态
| 多层,小高层
| 多层,小高层
| 小高层
| 多层,小高层
|
主力房型
| 一房50—80 二房75-115 三房98-154
| 二房96-111 三房133
| 二房102-111 三房145
| 二房 102-111 三房127
|
房型特色
| 面积分布广
| 顶层送阁楼
| 错层房
| 顶层送阁楼
|
价格范围
| 5200-6200 (暂定)
| 4200-5700
| 5550-6250
| 4000-4800
|
开盘日期
| 未发售
| 2002.12.28
| 2002.12.28
| 2003.2.3
|
物业费
| 未定
| 多层0.8元 小高层1.35元
| 1.35元
| 1.2元
|
会 所
| 300平方米
| 无
| 无
| 简单会所
|
容积率
| 2
| 2.8
| 1.8
| 1.5
|
绿化率
| 54%
| 40%
| 45%
| 51%
|
销售率
| 无
| 90%
| 80%
| 80 %
|
车位
| 地下:250 地面:400
| 无
| 地面:70
| 地下:150 地面:50
|
交房日期
| 未定
| 2004.4.28
| 2003.8
| 2003.11
|
媒体推广
| 围墙,导旗
| 报刊、网络、导旗
| 围墙、导旗、夹报、网络
| 报刊,导旗、网络
|
开发商
| 申丰房地产
| 同进置业
| 银马房地产
| 明乐地产
|
代理商
| 志颖地产
| 同策房产
| 顶晟房产
| 无
|
5、 竞争案例
? 优劣
? 恒大翰城(四期)与申江豪城的优劣势比较:
| 申江豪城
| 恒大翰城(四期)
|
优势
| 1)相对而言地理位置较为优越 2)交通便利,房型面积分布广,大型超市在旁,购物方便。
| 1)大型住宅区,房型面积适中,大型超市在旁,购物方便。 2)交通便利,而且闹中取静。已经是准现房 3)知名开发商、房地产代理企业,品牌效应好
|
劣势
| 1)南北都有工厂,周边环境差。 2)一边是上南路,有噪音。 3)多层、小高层混合,品质不一。有部分原拆原还的动迁户影响居民层次。
| 1)周边环境较差,云台路、洪山路、华夏西路未建,多空地,有不定因素。
|
? 恒大翰城四期与叠翠上南的优劣势比较:
| 叠翠上南
| 恒大翰城四期
|
优 势
| 1)地理位置较好,交通便利。 2)大型超市在旁,购物方便。 3)小区体量小,单价适中。
| 1)规划布局合理,栋距大。 2)小区设施完善且房型多样。 3)开发商品牌优势明显,且推出买房送装修的理念。
|
劣 势
| 1)小型住宅区,配套设施差。 2)小区北面紧靠高压电线,周边环境较差。 3)容积率过高。
| 1)小区东、南两面环境有待改善。 2)地理位置稍差,距商业配套较远。
|
1、 恒大翰城四期与
? 恒大翰城四期与银马郡庭的优劣势比较:
| 银马郡庭
| 恒大翰城四期
|
优 势
| 1)全错层设计,层高3米,房宽3.9米,房型较新。 2)地理位置较佳,交通便利, 3)大型超市在旁,购物方便。 4)即将交房,小区配置较好。
| 1)规划布局合理,栋距大。 2)小区设施完善且房型多样。 3)开发商品牌效应好,且推出买房送装修的理念。
|
劣 势
| 1)小区规模小,车位较少。 紧靠上南路,有噪音污染。 2)周边环境差,南面有工厂。 3)房型偏大,导致总价偏高。
| 1)小区东、南两面环境有待改善。 地理位置稍差,距商业配套较远。
|
第二部分:市场分析
(一)、“无量空涨!”
目前,特别是申博成功后,本区域价格大幅上扬的同时表现为成交量的相对低迷,市场惜售现象严重,众多房地产开发企业异口同声的说着不卖。而价格竟由几个无心恋战的项目尾盘来表现。人为的惜售所导致的无量空涨,是目前市场的一大特征,大幅度彪升的房价并未得到成交量的考验,如同股市一般,一旦大量的获利盘涌出,市场的承受力将受到极大考验。
(二)、“无新以对!”
目前本区域的供应量主力为前期项目的尾盘,他们都像行情结束似的最后赚一票后出逃。象征着欣欣向荣、全新面貌的本区域,却由于暂时的没有全新房地产项目而显得些许苍白。纵使像“现代映象”这样的区域内最大的供应量,也仅仅拥有2栋高层。在售的楼盘大多没有对如此大利好作好积极的准备,加上没有全新的供应量,他们所做的无非只能是借势提价,或是借势惜售。
(三)、“无心销售!”
更让人吃惊的是第一线销售人员的严重的消极态度,他们大多无心讲解,似乎完全进入了卖方市场的角色,而且代表“门面”售楼处往往已处于冷清和灰凉阶段,其大大影响了整个区域房地产市场的形象。
如此的消极销售,如何符合“城市,让生活更美好。”的申博主题,如何代表本区域,乃至整个浦东的形象。
如此的“三无”局面,必将不利于本区域房地产市场的健康发展,长此以往,还将引起政府的高度重视。
第三部分:产品SWOT分析
1、 项目的SWOT分析
(一). 优势:
1. 地理
? “大三邻”板块:邻世博、邻环球影城、邻卢浦大桥;
? “申博”的成功,使本区域成为政府、公众、媒体共同关注的焦点;
? 本区域是浦东房产投资热点之一;
? 开发商在本区域内有相当高的知名度,已经开发了诸多具有升值前景的成熟小区,口碑俱佳;
? 地处上南路成熟生活区域,大公交与建设中的轨道交通将编织发达的捷运网络;
? 生活配套机能齐全完善;
2. 产品
? 面积控制适当,户型配比合理;
? 室内功能划分明晰、动线分布流畅;
? 立面简洁大气,适合现代人的居住和审美观点;
? 小区绿化率达到42%,并配有多重水景,是一个生态小区;
? 多功能会所满足客户足不出社区的休闲娱乐新居家需求;
? 准现房销售,体现开发商的实力;
? 精装修销售,提升楼盘的品质,提高产品的差异性;
3. 品牌
? 金丰易居·恒大房产知名企业强强联手,信心保证;
? 大手笔投入、大兵团运作
(二)、劣势:
地理
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