北辰新河三角洲项目D1地块策划工作
——高端住宅市场研究（长沙及外省高端项目研究）
1、 长沙高端住宅市场研究
1、长沙高端住宅竞争市场研究
（1） 长沙高端住宅市场及区域分析
长沙高端住宅市场界定
长沙高端住宅分布区域分析
长沙高端居住区发展研判
（2） 长沙高端住宅市场分析
2、高端消费群研究；
（1） 长沙高端消费群特征分析
长沙高端消费群区域来源特征
长沙高端消费群置业目的分析
长沙高端消费群年龄特征分析
长沙高端消费群职业特征分析
（2） 长沙高端消费群购买喜好分析
3、高层豪宅与别墅豪宅的竞争优势比较
高层豪宅和别墅豪宅的价值评判体系对比分析
高层豪宅的竞争力提升方向
4、滨江高层豪宅潜在开发量估测
5、高端市场总结
2、 省外高端高层滨江豪宅案例分享及借鉴（附件）
一、长沙高端市场研究
1、长沙高端住宅竞争市场研究；
（1）长沙高端住宅市场及区域分析
据我司对长沙市场的分析和了解，我司认为目前长沙高端住宅标准可以依据以下几点作为判断依据：
? 项目在市场有一定的影响力；
? 价格在6000元/平米以上；
? 产品与品质得到市场认可；
? 是片区内具有代表性的项目。
备注：考虑本案物业类型为高层以及超高层特点，分析对象将不含别墅项目
依据我司对长沙市场高端住宅所作的界定，我司认为长沙高端住宅市场主要
代表项目有以下六个：长沙奥林匹克花园、藏珑湖上国际社区、融科檀香山、恒
大华府、华盛新外滩、书院观邸。
楼盘名称
| 所属板块
| 占地面积(亩)
| 总建筑面积
（万㎡）
| 容积率
| 物业类型
| 销售均价
（元/㎡）
|
华盛新外滩
| 中心
| 35
| 20
| 5.8
| 高层
| 7000（余货）
|
恒大华府
| 市府
| 217
| 50
| 3.3
| 小高层
| 大平层
8000-9000
|
藏珑（二期）
| 金鹰月湖
| 462
| 46
| 1.0
| 别墅/洋房/高层
| 豪宅大平层均价6700
|
长沙奥林匹克花园（乾台）
| 省府南城
| 517
| 55
| 2.0
| 高层
| 楼王麒麟1.2-1.5万；其余7000-8000元
|
融科檀香山
| 体育新城
| 210
| 30（洋房9万㎡）
| 2.5
| 洋房、高层
| 9600
|
书院观邸
| 南湖板块
| 38
| 13
| 5.0
| 多层、高层
| 7500（余货小户型）
|
表一：长沙高端住宅代表项目基本指标表
华盛新外滩
藏珑国际社区
书院观邸
融科檀香山
长沙奥林匹克花园
恒大华府
图一：长沙高端住宅代表项目分布表
从目前长沙高端住宅项目分布来看，高端项目分散，多为片区内具有代表性的项目，在长沙市场有一定代表性。
整体竞争形势来看，已形成三大竞争格局：
第一类：以城市珍稀资源型，如湖泊、湿地等资源为依托的高端住宅项目，代表项目主要以藏珑湖上花园社区为代表；
第二类：以江景资源为依托，占据优势地段的高端住宅项目，代表项目主要有华盛新外滩和书院观邸；
第三类：以独具特色的产品，形成纯粹的客户圈层，达到打造长沙高端住宅项目的目的。代表项目有融科檀香山、恒大华府（大平层）。
总的来看，长沙市场目前尚未形成高端住宅项目聚集之势，高端片区或者说是“富人区”的板块概念尚未形成。主要原因，我司认为主要有：
第一：长沙房地产发展历史不长，房地产发展还处于初级阶段。长沙房地产历史从1998年开始进入快速发展阶段，目前来看，产品发展仍停留在“首改”阶段，产品设计、产品创新、配套服务等发展相比发达城市还有一定的距离；
第二：城市化进程影响。长沙2000年以来加快城市化进程步伐，长沙城市化进程正处于中期加速阶段（30%<城市化率<70%）<>。城市的四面开花，对高端项目聚集和人气的形成有一定的阻碍。
第三：城市规划缺乏前瞻性。2008年底，长沙市城区面积增大到955平方公里，其中建成区面积由118.8平方公里增加到243平方公里，年均增加15.5平方公里，等于再造一个新长沙城。但城市规划区内建设用地已所剩无几，公共服务和市政配套设施发展滞后，而且往往新开发用地伴随着拆迁安置用地，难以形成高档住宅片区形象和条件。
从长沙房地产市场发展形式分析，我司认为在长沙市场具备形成高档片区条件的主要有以下几个片区：
Ⅰ、新河三角洲片：新河三角洲片区占据极佳的自然资源、地段、文化资源、交通等优势，规模较大，物业类型丰富，配套成熟，能形成高档的复合型居住社区。尤其是不可多得的绝佳滨水资源，属湘江水域最宽阔的双水流域，且集山、水、洲为一体的宽阔视野。尤其是长沙市规划严格控制滨水一线住宅用途以后，地块资源的唯一性优势凸显。整体高端定位的优势下，圈层的高端性和纯粹性，将形成身份、品位和地位的标杆。
Ⅱ、南湖片区：“南湖新城”的这片土地是承载老长沙记忆的最美好之处，杜甫江阁、文津渡、四羊方尊广场、湖南第一师范（南湖书院）……，这里是至今仍旧可以追寻到长沙城3000年历史印记的城区中心地块，有着说不尽的文化意味，更有着临江望岳的绝版自然条件。2007年始，南湖地块旧城改造步伐加快，华远、保利地产的进驻，特别是保利取得南湖片区4号地，成交价12.4388亿元，溢价4０００万，单价1033.29万元/亩，成为长沙单价地王。南湖片区在现有开发口碑基础上，如创远景园、书院观邸，片区物业升级，将有望成为匹敌新河三角洲的又一个滨江高档社区。
Ⅲ、武广新城片区：武广客运专线的即将全线通车，于长沙，不仅仅是一条便捷的铁路而已，它与三个关键词密切相连:泛珠三角区域合作、中部崛起、长株潭经济一体化，这三个关键词正是湖南一直寻求的振兴之路。长沙的振兴和希望将随武广铁路的开启腾飞新的希望，武广新城无疑将承担长沙通往世界的桥头堡之一，片区的形象要求可见一斑。集聚在片区的代表性项目就有明升湘江名城（暂定名）（总建面330万㎡）、长房半岛蓝湾（总建面33万㎡）、恒大绿洲（总建面40万㎡）、湖湘桃园（总建面32万㎡）、东方花园（总建面33万㎡）、长福花苑（总建面31万㎡）等，武广新城片将成为大东城最具形象、效率和品质的高档片区之一。
Ⅳ、金鹰月湖片区：片区配套最具时尚感、奢华感和生态意义，有全国最牛气的省级电视单位湖南广电；湖南最时尚气派的行业展示窗口湖南国际会展中心；湖南最生态化的五星级酒店湖南国际会展中心酒店；有湖南设施最为齐全的主题公园世界之窗和海底世界；有全国占地面积最大最豪华的美食城西湖楼；有湖南规模最大全国也不多见的水上公园月湖水上公园和将要开发的月岛公园；这里还有一个庞大的汽车专业市场中南汽车世界；洪山旅游区、金鹰卡通城、长郡国际学校、影视培训基地等等，藏珑一举奠定项目的城市领袖气质，随着恒大入驻、高广投资项目金色溪泉湾项目开发，项目的高档居住气质愈发浓郁。
金鹰月湖片
新河三角洲片区
南湖片区
武广新城片
图二：长沙高端住宅区位分布表
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（2）高端住宅市场案例分析
■ 长沙高端住宅案例及对比
案例一：融科·檀香山
项目简介：融科?檀香山位于长沙上东国际区——体育新城长沙大道。真正的国际大都会中，都有属于自己的上东区。体育新城位于长沙东部，是城市重点发展区域，也是目前长沙发展最迅速的一个区域。随着武广客运专线的通车，长沙新客运站运行和武广新城的建设，未来该区域还将建设地铁、轻轨，这里将会是一个具有高品质和身份感的泛富区域、国际化生态居住社区。阶层性、国际化、动力源、唯一性、稀缺性，这些都是国际大都会“上东区”固有的属性。
案例二：长沙奥林匹克花园·乾台
项目简介：长沙奥林匹克花园·乾台处于新南城的中轴核心位置，其中长158米，最宽处达75米的星光大道，借鉴北京皇家天坛的设计理念，贯穿社区中轴，直接连接至楼王组团乾台的主入口，矗立于正中轴线上的最顶端的乾台，严格按照传统建筑的对称布局，极具尊贵感，仪式感。建筑设计抛却传统建筑的形式束缚，以ART-DECO风格，将中国建筑元素及精神呈现出来。
案例三：藏珑二期
项目简介：项目位于长沙市开福区，紧邻国家级长沙经济技术开发区，东临火星大道，靠近长沙世界之窗和湖南广电中心，北临工程兵大道，与长沙大学对望，西南与月湖公园融为一体，连接浏阳河风光带，南有319国道城区段与城市主干道相连，现已拉通万家丽路。项目区域交通更便捷，区位优势明显，自然环境优越，将成为集文化、教育、高科技、商贸、居住一体化的综合性区域。二期产品占据项目核心景观中轴线，区间面积89—145㎡，179-206㎡，皆为观景高层，塔式布局南北通风，独享的入户花园，部分主卧室增加了更衣空间，复式配有高档游泳池，点式呈弧形展开，可最大程度地欣赏贝尔高林园艺大师倾心打造的核心景观。
案例四：恒大华府
项目简介：该项目位于长沙市政府新区板块金星大道，是长沙市政府政要所在之地。延承世界经典的新欧式建筑手法，揉合现代主义建筑元素与欧洲古典建筑经典，让浪漫优雅、富丽堂皇的高贵气质自然流露。正南北一梯两户板式结构、4层带电梯花园洋房、60平米超大超高空中花园、220平米以上超舒适大宅空间，超大室内恒温游泳池，7000平方米超五星顶级会所、3600平方米活水人工湖、30000平方米花园景观……极致尊贵只为顶级成功人士享用。户型空间秉承“奢华以舒适为本”的创新豪宅设计理念，集空间感、艺术感、尊崇感、浪漫感为一体的户型空间，以220平米以上的平层大宅为