目  录
    一、征地
    1、地理位置………………………………………
    2、地质地貌状况………………………………………
    3、土地面积及红线………………………………………
    4、四邻状况………………………………………
    5、交通状况………………………………………
    6、土地权属状况………………………………………
    7、土地性质………………………………………
    8、地表建筑、构筑状况………………………………………
    9、城市配套………………………………………
    10、周边环境………………………………………
    11、时事政策………………………………………
    12、土地价格………………………………………
    13、征地手续………………………………………
    14、土地SWOT分析………………………………………
    15、可行性论证………………………………………
    16、开发能力评判………………………………………
    17、实施征地………………………………………
    二、项目前期
    1、立项管理………………………………………
    2、文物审批及处理………………………………………
    3、地质勘察………………………………………
    4、全程营销（前期策划）………………………………………
    5、方案审批………………………………………
    6、施工图设计………………………………………
    7、人防审批………………………………………
    8、抗震审批………………………………………
    9、消防审批………………………………………
    10、绿化审批………………………………………
    11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）……
    12、建筑商与监理方选择………………………………………
    13、材料商选择………………………………………
    14、其他合作商选择………………………………………
    15、节能评定………………………………………
    16、融资及房贷等级资信………………………………………
    三、规划管理
    1、征地前规划管理………………………………………
    2、建审规划管理………………………………………
    3、施工规划管理………………………………………
    4、期间变更规划管理………………………………………
    5、测绘管理………………………………………
    四、报建管理
    1、报建申请………………………………………
    2、施工图审核………………………………………
    3、工程类别………………………………………
    4、招投标管理………………………………………
    5、抗震（前期已办）………………………………………
    6、质量监督委托………………………………………
    7、监理备案………………………………………
    8、安全监督审批………………………………………
    9、墙改审批………………………………………
    10、建设工程社会保险审批………………………………………
    11、职工意外伤害保险………………………………………
    12、水泥用散审批………………………………………
    13、砂石审批………………………………………
    14、城市基础设施配套审批………………………………………
    15、施工许可审批………………………………………
    五、预售及申报房贷
    1、预售审批………………………………………
    2、银行申报房贷审批………………………………………
    3、公基金贷款申报审批………………………………………
    4、信用担保合作………………………………………
    六、施工管理
    1、土建工程………………………………………
    2、水电暖通安装工程………………………………………
    3、物业配置配套及装饰装修标准………………………………………
    4、单位房屋预售面积的提供………………………………………
    5、施工合同管理………………………………………
    6、材料合同管理………………………………………
    7、监理公司管理………………………………………
    8、图纸管理………………………………………
    9、阶段验收管理………………………………………
    七、竣工管理
    1、建筑工程竣工规划验收………………………………………
    2、建筑工程竣工消防验收………………………………………
    3、建筑工程竣工人防验收………………………………………
    4、建筑工程竣工绿化验收………………………………………
    5、建筑工程竣工质量验收………………………………………
    6、验收资料管理………………………………………
    7、竣工房产测绘………………………………………
    八、财务管理
    1、征地………………………………………
    2、项目前期………………………………………
    3、规划管理………………………………………
    4、报建管理………………………………………
    5、预售及申报房贷………………………………………
    6、施工管理………………………………………
    7、竣工验收管理………………………………………
    8、财务管理………………………………………
    ⑴ 筹资管理………………………………………
    ⑵ 成本与费用管理………………………………………
    ⑶ 销售收入管理………………………………………
    ⑷ 分配管理………………………………………
    九、全程营销（后期营销推进管理）
    1、销售周期划分及控制………………………………………
    2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施…………………
    3、各销售阶段广告创意设计及发布实施……………………
    4、销售培训管理………………………………………
    5、客户积累与管理………………………………………
    6、销售组织与日常管理………………………………………
    7、项目二次策划营销………………………………………
    十、销售合同管理
    1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容………
    2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间………………
    3、合同及认购书的签订………………………………………
    4、销售合同与财务的衔接………………………………………
    5、销售合同与阶段性促销的衔接………………………………………
    6、销售合同的履约监控………………………………………
    7、销售合同的存档备案管理………………………………………
    十一、产权产籍管理
    1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）…
    2、分户房产证办理………………………………………
    3、辖区派出所及办事处户籍登记备案………………………………………
    十二、物业管理
    1、物业管理公司的选择………………………………………
    2、物业管理公司与经营管理的兼容性………………………………
    3、物业管理公司介入项目时机………………………………………
    4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准………
    5、对销售人员进行物业管理培训……………………………………
    6、对准业主进行物业管理公关服务…………………………………
    7、项目开发期间合理建议………………………………………
    8、物业管理服务可参照的所有法律法规……………………………
    9、制定本物业管理规章制度与行为准责………………………………………
    10、提供项目销售过程所需物业管理资料………………………………………
    11、物业交接工作………………………………………
    12、物业维修工作………………………………………
    十三、物资与材料采购
    1、主材采购………………………………………
    2、辅材与安装工程………………………………………
    十四、相关法律事务
    1、建立完善的合同管理体系……………………………
    2、建立律师项目跟踪制…………………………………
    3、对即时性公告、通知、催办单的管理………………
    4、零法律纠纷计划………………………………………
     
     
    一、征地
    1、地理位置：
    ⑴ 明确路段建筑社区备案编号，以确定项目具体地点。 
    ⑵ 辖区公安部门门牌编号情况，存在变更、新增、户籍等问题。
    ⑶ 确定知名参照物。
    ⑷ 确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。
    2、地质地貌状况：
    ⑴ 防止地质问题，提高施工开挖等成本。
    ⑵ 防止地下管网对施工的影响。
    ⑶ 地下人防等设施。
    ⑷ 文物问题。
    ⑸ 地下水位高度，确定基础方案等。
    3、土地面积及红线：
    ⑴ 相关规划规范。
    ⑵ 地块规划要点。
    4、四邻状况：
    ⑴ 四邻描述。
    ⑵ 四邻现有设施使用状况。
    ⑶ 四邻建筑物、构筑物的退让与采光条件。
    ⑷ 四邻经济发达程度与环境可利用性。
    5、交通状况：
    ⑴ 直接交通干线情况（公交线路、的士站等）。
    ⑵ 城市交通要素（火车站、长途汽车站、飞机场等）。
    ⑶ 1公里范围内的主次城市道路情况，红绿灯设置情况。
    ⑷ 近期城市规划待实施的规划道路。
    ⑸ 区内道路规划分析。
    ⑹ 区内与区外交通连接分析。
    ⑺ 确定出行与“回家”的交通便利程度。
    6、土地权属状况：
    ⑴ 土地权属明晰程度。
    ⑵ 是否存在债权债务纠纷。
    ⑶ 是否存在质押或抵押情况。
    7、土地性质：
    ⑴ 城市土地连片规划情况。
    ⑵ 本地块用地性质的弹性。
    ⑶ 连片规划改造政策分析。
    ⑷ 原土地方获取土地方式与征地形式分析。
    8、地表建筑、构筑状况：
    ⑴ 可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料库、短期租赁）
    ⑵ 拆迁方案及可享受政策。（旧城连片改造、都市村庄等）
    ⑶ 安置方案及可享受政策。（旧城连片改造、都市村庄等）
    ⑷ 建筑原材料的再生利用情况。
    ⑸ 达到三~七通一平的条件与成本分析。
    9、城市配套：
    ⑴ 城市大配套。（水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等）
    ⑵ 商业状况。（购物、租赁状况）
    ⑶ 文化教育。
    ⑷ 医疗卫生。
    ⑸ 自然绿化景观及休闲场地。
    ⑹ 金融服务。
    ⑺ 娱乐、餐饮、住宿、办公。
    ⑻ 行政机关。（派出所、办事处、行政办公等）
    ⑼ 生活服务。（干洗店、邮政局、美容美发等）
    ⑽ 历史文化、人文区位因素。
    10、周边环境：
    ⑴ 人口密度与划类。
    ⑵ 区域城市定位。
    ⑶ 空气指数与城市排污能力。
    ⑷ 绿化情况。
    ⑸ 人流分析。（流动、流驻、留住）
    11、时事政策：
    ⑴ 金融政策。
    ⑵ 城市GDP指数变动。
    ⑶ 房地产开发政策。
    12、土地价格：
    ⑴ 城市类别基准价格。
    ⑵ 可参照性周边地价。
    ⑶ 回迁补偿分析。
    ⑷ 相关土地税收。
    13、征地手续：
    ⑴ 已成型的获取方式。（拍卖、挂牌、转让、招投标）
    ⑵ 未成型的可选择方式分析。
    ⑶ 相关手续费用。
    ⑷ 相关办理程序。
    ⑸ 征地周期性。
    14、土地SWOT分析：
    ⑴ 项目地块的优势。
    ⑵ 项目地块的劣势。
    ⑶ 项目地块的机会点。
    ⑷ 项目地块的威胁及困难点。
    15、可行性论证：
    ⑴ 虚拟投资分析。
    ⑵ 虚拟收益分析。
    ⑶ 相关营销策划机构介入。
    16、开发能力评估：
    ⑴ 技术实力评估。
    ⑵ 资金实力评估。（财务分析）
    ⑶ 经营能力评估。（行政资源的可利用性）
    ⑷ 管理能力评估。
    ⑸ 资源能力评估。（联合开发、投资合作、建筑主材合作）
    ⑹ 开发能力结论。
    17、实施征地
    二、项目前期
    1、立项管理：
    ⑴ 立项手续的办理。（直接办理、立项变更）
    ⑵ 投资规模的确定。（对后期各类报批的影响以及费用核算标准）
    ⑶ 政策的可利用管理。（旧城改造、重点工程、都市村庄改造等）
    1      政策的收集；
    2      手续的办理（如申请旧城改造与重点工程）；
    此项应在征地前同原地主方协调办理完，在征地中已有政策体现。
    ⑷《开工报告》办理。（重点工程、具备招投标、质量监督条件）
    2、文物审批及处理：
    ⑴ 征地前对其文物遗址等因素进行调研。
    ⑵ 彻底办理不留隐患。（存在刑事责任）
    ⑶ 该手续直接影响到项目推进，应首要办理。
    3、地质勘察：
    ⑴ 对地质要有较深入的研究，防止动工后的阻碍与增加成本。
    ⑵ 对地埋管网要有深入了解，减少施工与改造障碍。
    ⑶ 对原人防设施的处理。（依照《人防法》及有关设计规范）
    4、全程管理（前期策划）：
    ⑴ 项目定位。
    ①项目市场定位；
    A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）
    B、一手市场调研
    C、项目要素调研（如配置等）
    D、综合评判
    ②区域定位；
    3      主力客户群定位；
    4      功能定位；
    ⑤建筑风格定位；
    ⑥商业部分定位；
    A、主题定位
    B、经营管理定位
    C、业种
    D、业态
    ⑵ 项目价值分析。
    1      项目经济价值；
    2      项目品牌价值；
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