幸福街项目
    可行性研究与初步营销报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    智信中桥策划顾问有限公司
    2006年8月7日 
     
     
    目     录
    一、项目概况
    1．1 项目综述
    1．2 项目用地
     
    二、项目投资环境
    2．2 宏观经济分析
    2．2房地产市场
     
    三、潍坊房地产市场微观分析
    3．1市场总体特征
    3．2市场供给分析
    3．3市场需求分析
     
    四、区域市场房地产分析
    4．1 区域成熟，配套完善
    4．2 房地产供给少
    4．3 价格高位运行
     
    五、项目发展定位
    5．1项目SWOT分析
    5．2发展战略
    5．3形象定位
    5．4产品定位
    5．5客户定位
     
    六、项目开发建设及经营的组织实施计划
    6．1有关工程计划说明
    6．2 施工进度表
     
    七、项目总投资估算与经济效益分析
    7．1 项目预计销售收入
    7．2 项目总投资估算 
    7．3 项目利润分析
     
    八、结论、风险及建议
    8.1项目市场条件
    8.2经济分析结论
    8.3风险及建议
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、项目概况
    1．1项目综述
    项目位于奎文区，北向隔幸福街面对潍坊十四中，西邻幸福村旧村改造项目瑞景康城，东邻瑞景商业广场。宗地原为纺织进出口公司，周边多为生活居住区。
    
    幸  福  街
    
     
    宗 地
    潍               鸢
        州               飞   
        路               路
            健   康   街   
    
                             
     
    1．2项目用地
    1．2．1用地面积
    用地面积约2738平方米，可规划建筑面积约8475万平方米，建筑高度控制在12层以下。 
    1．2．1地块形状
    地块呈长方形，东西长约57.米，南北45米，整体形状规则。
    1．2．3地块现状
    项目用地地势平坦，现地块为纺织品进出口公司，待拆迁。
    1．2．4周边环境
    地块东西分别邻近建设中的住宅小区和商业广场，北侧隔街有学校、住宅小区，居住氛围浓厚。沿幸福街门店集中，商业成熟。
     
    二、项目投资环境
    2．1宏观经济分析
    近几年来，潍坊市国民经济发展显现逐年加快的态势，尤其是2003年新一届政府领导班子成立以来，在“超常规、跨越式发展”的策略指引下，潍坊整个的经济建设和社会事业取得了长足的进步。关于这一点，我们从以下几组数据中可以看出：
    经济持续快速增长，地区生产总值年度增长率分别为11.2%、12.5%、15%、16.9%和17.1%，一年比一年发展得更快。2003年实现“一个高于、两个过千亿”。2004年实现“六个两年翻番”，提前一年完成“十五”计划的主要目标。2005年完成地区生产总值1471亿元，财政总收入141.6亿元，其中地方财政收入70.7亿元，均比2000年翻了一番。累计完成全社会固定资产投资2939亿元，是“九五”时期的3.7倍。产业结构调整实现重大突破，三次产业比例由20∶46∶34调整为13∶57∶30。人均地区生产总值突破2000美元，综合实力位居全国百强城市第61位。
     
    2．2房地产市场
    2.2.1供应与需求

     
    2005年开工面积达132.1平米，竣工面积83万平方米，主要原因是2004年国家宏观调控以来，土地供应市场日趋规范，同时获得成本越来越高，市场供应走向理性。 同时，根据统计，潍坊市商品房历年竣工面积远远小于施工面积，市场潜在的供给还存在相当大的数量。
     
    2.2.2房地产投资增长
    潍坊历年房地产开发投资占GDP比例比较表

     
    房地产投资增长图示
    
    潍坊房地产投资额呈逐年上升的趋势，从01年开始，投资增长率居高不下，进入04年、05年增幅趋缓，预计在1-2年内，投资增长率将会进入调整期。
     
    2.2.3商品房销售面积和空置面积
    
    从房地产销售面积来看，在2005年受政策的影响下，出现下降趋势。由于小高层、高层产品销售抗性大，销售周期长，空置面积在不断扩大，空置率升高。 （此处所指空置面积概念为竣工未售出面积）
     
    2.2.4房地产区域发展特点
    潍坊市房地产发展较早的区域是奎文区，逐步延展至高新开发区，随着这两个区域开发的逐渐饱和，潍城区房产市场自去年开始抬头，到今年上半年发展势头已超过奎文与开发区。而从产品上看，高端产品仍然集中在奎文、高新两地。
     
    三、潍坊房地产市场微观分析
    3.1市场总体特征
    3.1.1发展历程              
    在2002以前潍坊房地产市场尚末形成，2003、04两年随着全国房地产建设的高潮，以及外地开发商的进驻，潍坊土地开始大量出让，众多的市政工程项目完工并投入使用，房地产项目不断推出；2004年下半年随着宏观调控，潍坊房地产市场略受影响，市场化程度得到提高。在此期间建设的多为多层住宅，而随着土地控制的加剧，小高层、高层产品开始走入市场，并逐步成为市场中不可替代的部分。与此同时，小户型公寓、产权式酒店等新型产品层出不穷，极大地丰富了市场供给。
     
    3.1.2发展阶段
    由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年潍坊经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的发展。2005年潍坊人均GDP为2000美元，从潍坊目前房地产市供需特征看，潍坊房地产开始进入平稳发展阶段。
     
    图表：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图    单位:美元

     
    3.1.3总体特征
    总体发展平稳，城市建设与旧村（城）改造力度很大，前几年土地放量偏大，政府开始进行意识性控制。
    开发主体本地与外地开发商并重，其中多数大型房地产项目由外地开发商开发。
    从区域上看，奎文、高新、潍城三头并进，其中以奎文成熟最快，未来潜力趋小。而高端产品依然集中在奎文与高新两区。
    开发产品类型丰富，加之政府控规因素，导致市场供应结构失衡。小高层产生一定存量，商业项目开发过度。
    消费者消费意识加强，房产品投资功能日益体现。同时，对产品品质的要求越来越高。
     
    3.2市场供给分析
     
    3.2.1住宅供给
    （1）区域分布与价格区间
    潍城区——主要集中分布多层住宅及少量小高层，价格区间1700-2400元/㎡。
    奎文区——近期开发项目多为高层、小高层产品，包括一般住宅以及小户型公寓，住宅价格2200-3500元/㎡，写字间与小户型公寓价格3000-4500元/㎡。
    高新区——近几年开发项目较为集中，且住宅质素较高。价格区间：2100-3600元/㎡。
    （2）市场销售反馈
     

    结 论：
    a、受政府控规限制，高层小高层供应量越来越大，而销售形势严峻，从目前情况看，其价格短期内很难出现突破；
    b、多层依然是市场主导，甚至存在区域性的供不应求；
    c、住宅价格节节攀升，土地成本的提高是主导因素；
    d、小户型产品供应盲目，前景堪忧。
     
    3.2.2商业供给
    （1）主要大型商业物业

    结 论：
    a、商业供应体量大，整体形势不容乐观；
    b、“重销售、轻招商、轻经营”是目前大部分商业项目普遍存在的通病，市场信心弱；
    c、从区域上看，白浪河商圈依然是商业氛围最好的区域，而佳乐家、沃尔玛、利群启动并造就了新华路商业形势，逐步成为东部的商业中心。高新区商业短期内很难形成规模。另外，外商投资开发区规划为物流园区，目前专业市场发展极快。
     
    3．3市场需求分析
    3.3.1住宅需求

• 客户—本地消化为主，中高档客户集中在本地生意人、企业主、企事业单位中高层官员，少量外来投资客及周边县市客户

• 置业驱动因素—由初次置业向改善居住条件转变

• 影响因素—价格、区位、居住环境、配套设施、物业管理

• 户型面积要求—以3房（100~120㎡）为主，2房（80~90㎡）    

    为次，复式（160~220㎡）点缀

• 可承受价位—单价2500元/㎡，总价25-30万，普通置业  

    者只能接受2200元/㎡左右的价格；

• 喜欢的楼盘规模—中等规模社区（300-500户），良好的物 

    业管理

• 小区配套需求—便民运动设施、教育、商业

• 距工作地的时间—10分钟以内

     
    3.3.2商业需求

• 购买商铺对外出租获取得稳定收益的投资者

• 购买商铺待价出售获取得超额收益的投资者

• 购买或求租商铺用于自营的个体商户

• 购买或求租大面积商铺用于经营的大型商家 

    四、区域市场房地产分析
       由于本项目规模小，辐射力弱，故在此仅对项目周围（四平路以东、虞河路以西、胜利街以南、健康街以北）区域房地产市场进行微观分析。
     
    4．1 区域成熟，配套完善
    本区域生活机能完善，包括教育医疗、休闲运动、金融购物等。生活区林立，人口密集，交通便利，是非常成熟的生活带。
     
    4．2 房地产供给少
        项目周边房产开发项目少，仅有邻近的杨家村旧村改造项目和四平路旧城改造。住宅总供应体量在20万方左右。另，较远位置健康街南侧的四棉旧厂拆迁项目正处于开发过程中，体量较大。
     
    4．3 价格高位运行
    就小区域来看，杨家村改造瑞景康城项目价格具有极高的代表性，目前其一期推出的四栋多层住宅已销售完毕，均价在2750元/平米左右。计划于10、11月份开工的