项目决策背景与摘要

一、内部因素

    1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

    2、南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积51万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约4亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。

    3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。

    4、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中档和中高档项目创造了条件。

二、外部环境

    1、本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京“向东发展的增长级”和“接受上海辐射以及新经济发展的主要空间”，政府计划三年内投资50亿元，建设全国规模最大的大学城。

    2、本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区3公里，周边规划的珠江路软件产业园、钟山36洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。

    3、项目距老城区——新模范马路8公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道——宁镇公路与新模范马路，明年5月份建成通车后，项目距老城区中心仅10分钟车程。

    4、项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的土地不多，竞争楼盘较其它区域少。

        5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积1445亩，除实际出让的746亩之外，其余近700亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。

第一部分项目概况

一、宗地位置

    ?      一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。
    ?      聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山（又名钟山）。
    ?      距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。

    二环线

    一环线

    图1-1 宗地区位

二、宗地现状

    1、四至范围
    宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（312国道），东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。

    聚宝山


    宁栖公路

    宗  地

    绕城公路
    车速可达110公里/小时

    宁栖公路

    沪宁铁路


    宁镇公路
    车速可达80公里/小时







    图1-2  宗地四至范围
    2、宗地形状
    宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。
    表1-1  宗地面积指标

指标	总用地	代征道路与绿化用地	配套学校用地	净用地
长（米）	1400	2000	——	1200
宽（米）	450	50-100	——	400
面积（平米）	645208.5 合968亩	133132	15000	497076.5 合746亩

    图1-3  宗地形状及尺寸
    3、宗地标高

    宗地内由西向东，地势升高
    约2m
    最低点25m
    400m
    代征道路

    代征绿地

    1200m
    1400m
    450m
    坡度15度
    坡度10度
    垂直坡度，与地面最大高差50米
    （1）宗地内部东高西低
    ?      宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。
    ?      按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。









    最高点57m

    图1-4宗地内部高差

    宗地内局部高低落差


    （2）宗地标高低于周边用地
    ?      东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。
    ?      西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。
    ?      南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。
    ?      北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。
















    55m
    90m
    10m
    25m
    宗地地面
    聚宝山
    铁路
    绕城公路
    图1-5  宗地与周边高差剖面图（东西向）

    图1-6 宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）
    ）
    铁路
    绕城公路
    宁镇公路
    宗地地面
    55m
    12m
    聚宝山

    图1-7宗地与周边高差剖面图（南北向西侧）
    ）
    铁路
    绕城公路
    宁镇公路
    宗地地面
    90m
    22m
    聚宝山













    沪宁铁路
    标高36～49m

    聚宝山
    标高35～125m

    宗地
    标高25～57m

    宁镇公路
    标高36～49m

    绕城公路
    标高50～55m





    图1-8宗地与周边高差
    4、地块现状

    废弃的
    采石场
    地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半。

    图1-9  宗地土地利用现状
    （1）工厂与市场
    主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。
    表1-2  工厂基本情况

名称	经营业务	运营状况	环境污染情况
源宝化工公司	轮胎装配	在运营	无
利达服装公司	服装生产	在运营	无
添喜化工	洗涤剂	在运营	轻度空气污染
光英炉业	锅炉生产	在运营	轻度空气污染
包装容器厂	包装材料	在运营	无
金属配件厂	金属配件	在运营	无
野马电声乐器厂	电声乐器	在运营	无
金陵特种电缆厂	电缆	在运营	无
屠宰厂	屠宰	在运营	轻度空气污染
宏大设备市场	汽车设备销售	在运营	无
东风汽车	汽车销售	在运营	无
玄武湖货运市场	货车停车场	在运营	无

    （2）居民
    居民隶属岔路口村，分“西杨坊”和“东杨坊”2个村民小组，共有居民约400户、1200人，住宅建筑面积约8万平米。









    （3）农田
    农田与山体植被面积约20万平米，其中，苗圃2万平米，葡萄园2000平米。
















    （4）树木
    宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有500平米竹林，保留价值