通辽市工程咨询中心                              通辽市金桥农资农贸市场建设项目
    第一章  总 论
     
    一、项目基本情况
        1、项目名称：通辽市金桥农资农贸市场建设项目
    2、项目承办单位：通辽市金桥农资农贸市场有限责任公司
    3、项目负责人：赵国安
    4、项目所在地区、地点：通辽市科尔沁区科尔沁大街23号
    5、建设内容：项目占地面积7000平方米，建设15000平方米农资农贸市场（三层）（包括：营业厅、配送区及仓库）；生产资料质检中心、电子大屏幕信息发布系统、闭路电视监控、防盗报警、周界防护报警系统智能化系统及相应配套的市场公用设施等。
    6、投资规模：项目总投资4005.4万元。
    7、资金构成：项目固定资产投资4000万元；项目铺底流动资金5.4万元。
    8、资金筹措： 固定资产投资4000万元，其中申请自治区“新网工程” 、“民生工程”专项资金500万元，地方财政配套100万元，建设单位自筹3400万元。铺底流动资金5.4万元，全部建设单位自筹。
    9、经济效益：项目建设期1年，建成投产后年营业收入1069万元，投资利润率16.51%，投资利税率18.09%，销售利润率62.08%，销售利税率68.01%，销售税金及附加63万元。
    10、建设期: 1年
    11、项目可行性报告编制单位：通辽市工程咨询中心
    12、法人代表: 王金山
    13、资格证书编号：工咨甲1030107002   
    工咨乙1030107002
    14、资质等级: 国家综合甲级
    15、发证机关: 国家发展和改革委员会
     
    二、编制依据、原则与范围
    （一）编制依据
    1、国家发展和改革委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
    2、国家发展和改革委员会办公厅计办投资[2002]15号《投资项目可行性研究指南》（试用版）。
    3、国务院批准的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》（2000年修订）。
    4、农业部《农产品加工业发展行动计划》，2002年。
    5、国务院办公厅转发商务部等部门《关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知》国办发〔2004〕57号
    6、内蒙古供销社《关于全区重点民生工作中农村牧区商贸流通网络建设项目实施的指导意见》。
    7、《内蒙古供销社2008——2010年推进农村牧区商贸流通网络建设规划》。
    8、通辽市金桥农资农贸市场有限责任公司委托设计内容及范围。
    9、国家现行的财会、税收政策。
    10、国家有关技术标准及规范。
    11、项目建设单位提供的其它有关资料。
    （二）编制原则
     1、认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。
    2、本着节约投资、减少占地、节约能耗、降低成本的原则，使装置设计经济合理，安全可靠。
    3、严格执行国家、地方对环境保护、消防及劳动安全卫生的规定，做好消防、环保、劳动安全卫生的设计，确保达到有关标准规范，提高综合治理的水平。
    4、采用先进的设备，节约能源，减少废弃物产生量，实现经济和环境的可持续发展。
    （三）编制范围
    受项目承办单位的委托，通辽市工程咨询中心会同上级有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在建设单位已有工作的基础上，根据当地和行业的发展规划，按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。
    本项目占地7000平方米，主要建设内容包括：
    建设15000平方米农资农贸市场（三层）（包括：营业厅、配送区及仓库）；生产资料质检中心、电子大屏幕信息发布系统、闭路电视监控、防盗报警、周界防护报警系统智能化系统及相应配套的市场公用设施等。
    可行性研究报告主要内容包括：
    1、项目建设的必要性
    2、市场分析与建设规模
    3、建设条件与厂址
    4、工程设计方案
    5、节能
    6、环境保护、消防与劳动安全
    7、企业组织、劳动定员与人员培训
    8、项目实施进度
    9、投资估算与资金筹措
    10、经济效益分析
     
    三、项目建设单位基本情况
    通辽市金桥农资农贸市场，是通辽市供销社的全资公司通辽市金桥农资农贸有限公司所属的一家市场。该市场始建于1998年11月，是内蒙古自治区政府列为国家西部大开发市场建设项目。市场占地5000平方米，有400余户经营户，主要经营果品、蔬菜、禽蛋、副食、调料、水产、肉类、粮油、小商品、茶叶及为市场服务的餐饮业等。承载着为周边5000余户居民提供生活服务的功能。
    金桥公司通过多方筹措资金拟对市场进行改造、扩建。按照国家《农产品批发市场管理技术规范（GB/T19575-2004）》的要求，对市场的经营环境、经营设施进行全面的改造。使其成为一座标准化的农资农贸市场。目前，市场建设的前期手续已办理完毕，将于8月份破土动工。
     
    四、推荐方案与研究结论
    （一）市场需求分析
    项目建成后，可充分发挥通辽市联西承东的区域优势，使通辽市农资农贸市场成为连接东北地区的重要流通枢纽，形成立足通辽市及周边，辐射东北经济区的格局。全面提升通辽市农资农贸市场在本地区经济推动作用。项目的实施后建设成为具有现代化的农资农贸市场流通体系，降低流通成本，提高流通效率，促进农业快速发展和农民增收，扩大社会就业，保证农牧民的消费质量和安全，保证国家“粮仓”产量稳定发展和地方经济增长具有十分重要的意义。
    通辽市金桥农资农贸市场的建设，充分体现“民生工程”、“新网工程”取得的明显成效，保护了广大农牧民的利益，促进农牧业生产的发展和农村经济产业化战略的实施，促进本地区商业繁荣、经济发展和社会进步等具有一定的推动作用，社会效益比较显著，项目的建设是必要的。
    （二）建设方案
    项目占地7000平方米，建设15000平方米农资农贸市场（三层）（包括：营业厅、配送区及仓库）；生产资料质检中心、电子大屏幕信息发布系统、闭路电视监控、防盗报警、周界防护报警系统智能化系统及相应配套的市场公用设施等。
    （三）厂址概述
    厂址位于通辽市科尔沁区，占地面积7000平方米。
    科尔沁区是重要的农贸产品集散地和生产基地，盛产蔬菜、玉米、杂粮、杂豆，项目所在地周边均为蔬菜和粮食主要产区，是周边地区农资集散地。
    项目所在地交通方便，水资源丰富，供电设施齐全，原料运输方便，建设条件优越。
    （四）主要原材料及动力供应
    供电：用电由科尔沁区电力网供给。
    供水：本项目生产、生活用水均采用自来水公司供给。
    供热：项目供热由电厂供热办供给。
    （五）项目实施进度
    项目建设期1年。
    （六）全厂定员与劳动力来源
    全厂定员40人，其中管理人员及技术人员8人。所需管理和技术人员面向社会招聘，所需工人在当地招聘。
     
    五、结论与建议
    本项目立足于当地丰富的粮食及蔬菜资源优势，利用项目建设单位的市场优势，形成粮食、蔬菜的产业化有序经营，对于调整地方农业产业化结构，发展优势农业，特色农业，加速农业产业化调整进程，提高农副产品附加值，实现农民增收，企业增效，进而提高农产品国际市场的竞争力具有重要的意义和广阔的发展前景。
    项目实施后，可规范农贸市场，有效地拉动项目区农牧民的收入，加快边远少数民族贫困地区农牧民脱贫致富步伐。
    该项目充分利用企业现有的产业优势和市场条件，具有基础条件好、投资少、见效快、增量效果明显的特点。
    本项目总投资4005.4万元，其中：固定资产投资4000万元，铺底流动资金5.4万元。
    项目达到设计建设规模后，项目年出租精品间60间；摊位500个；展位150个；库房出租3000平方米。项目年实现收入1069万元，利润总额663万元，净利润498万元，销售税金及附加63万元。
    主要评价指标：
    1、静态指标
    投资利润率： 16.51%；
    投资利税率： 18.09%；
    销售利润率： 62.08%；
    销售利税率： 68.01%；
    资本金利润率：16.51%；
    资产负债率：  0.01%（第五年）。
    2、动态指标
    全部投资：
    项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：              19.24%；               　项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：              16.51%；              
    项目投资财务净现值（所得税前）（ic=8%）：3136.98万元；
    项目投资财务净现值（所得税后）（ic=8%）：1908.42万元；
    项目投资回收期（年）（所得税前）：  5.94年；               
    项目投资回收期（年）（所得税后）：  6.96年。               　
    自有资金：
    财务内部收益率：15.12%。
    由以上指标看出，投资利润率较好，说明项目投资对国家积累的贡献水平较高；投资回收期估算表明项目投资能尽快回收；项目内部收益率（IRR）大于基准收益率，其他指标也高于行业基准要求，并有超额盈余。 
    综上所述，本项目符合国家西部大开发战略，符合国家产业政策，符合国家加快农贸农资市场发展和促进地区经济繁荣的战略要求。项目经济效益较好，社会效益显著，在财务上可行，建议采取措施尽快实施。
     
    六、主要技术经济指标
    项目主要技术经济指标详见表1-1。
    
主要技术经济指标汇总表
    表1-1

     
    
第二章  项目背景及建设的必要性
     
    一、建设背景
    发展农贸农贸市场，实现农产品市场产业化有序经营，是促进农业和农村经济结构战略性调整的重要途径，具有十分重要的意义。
    农贸农贸市场，是和人民生活息息相关的、时刻紧密联系的重要是生活场所，因此农贸市场在城市功能设施配套上，是极其重要的组成部分。但是，现在的农贸市场除了满足人们购物的基本要求以外，留给人的印象就只有——环境脏乱、嘈杂、治安差、层次低。
    市场档次低、功能差、离散度大、管理事务多，难以形成竞争优势。具体分析，有以下六方面不利现状：
    一是市场中心所属市场基础设施较落后，多数市场还仍旧是棚架式结构，"脏、乱、差"仍旧不能从根本上制止，发展受到制约；
    二是市场配套设施不完善，市场中心所属各市场均缺乏信息、仓储、运输、停车等配套服务设施，市场服务体系滞后；
    三是市场商品档次低，交易行为不规范，缺乏品牌化、系列化商品的经营大户；
    四是交易方式落伍。随着电子商务、连锁经营特别是可以经营生鲜果蔬的“超市” 、“大卖场”这些新的经营业态的产生和发展给传统交易的农贸市场带来很大冲击和挑战，可以预见市场中心若不能未雨绸缪，会在不久的将来里会失去应有的市场份额；
    五是市场中心规模优势不能发挥。市场中心虽有遍布全县各主要集镇的农贸市场网络