领秀城二期工程申请报告
    1．总　论
     
    1.1 项目名称
    鲁能领秀城二期工程
    1.2 承办单位简介
    1.2.1 承办单位
    山东鲁能亘富开发有限公司
    1.2.2 承办单位概况
    山东鲁能亘富开发有限公司隶属于山东鲁能置业集团公司。山东鲁能置业集团公司是中国国家建设部审查通过的具有国家一级资质的房地产开发企业, 注册资金4.356亿元。山东鲁能置业集团公司设有综合事物部、财务经营部、工程技术部、策划营销部、酒店管理部5个部室，下辖包括山东鲁能亘富开发有限公司在内的15家子公司。
    山东鲁能置业集团公司专业从事房地产开发、经营和管理，开发的物业种类有高档别墅、公寓、写字楼、酒店等，拥有济南贵和皇冠假日、海南三亚山海天两家五星级酒店。近年来，尤其致力于旅游房地产的开发，目前在建房地产面积达120多万平方米。在北京、海南、重庆、宜宾、昆明、武汉、厦门、济南、青岛等地实施城市基础设施投资建设与房地产开发，建成了一批有较大影响力的大型房产项目。在建项目有北京优山美地、高尔夫公寓、陶然北岸、顺义新城项目，重庆鲁能星城，宜宾经济技术开发区，海南海口美兰项目、亚龙湾、山海天、三亚湾新城项目，青岛麦岛项目、朱家峪项目等。
    山东鲁能置业集团公司自成立以来，坚持立足房地产开发市场，认真奉行“以人为本、创造生活”的开发理念，不断探索新的项目运作模式，努力推进项目的开发建设，开发实力和开发规模不断扩大，经济与社会效益得到稳步提升。2001年取得国家房地产开发企业一级资质，2002年顺利通过了ISO9001：2000质量标准体系认证，为企业的快速发展奠定了坚实的基础。
    山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称“亘富公司”）于2000年10月27日成立，位于济南市兴济河路51号。下设综合事务部、财务经营部、市场营销部、策划规划部、工程技术部等5个部门。经营范围包括：房地产开发、物业管理、房屋租赁，货物仓储、装卸服务，机械、电子设备、钢材、木材、五金交电化工、汽车及配件销售，电力设备安装及技术咨询，装饰装修，商品信息咨询。亘富公司具有房地产开发二级资质，可承担大规模房地产项目的开发建设，其开发建设的鲁能领秀城一期工程已顺利实施。
    1.3项目提出的过程及理由
    1.3.1项目提出的过程
    随着我国城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。2003年，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）指出：“促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。”温家宝总理在《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划建议的说明》中也提出：“十一五”期间要立足于扩大国内需求，进一步发挥消费对经济增长的拉动作用。这无疑为房地产业的发展注入新的生机。
    “十五”以来，济南市综合经济实力明显增强，人民生活水平不断提高，2005年，全市实现地区生产总值1876.5亿元，比上年增长15.6%。第一产业增加值132.4亿元，增长6.0%；第二产业增加值864.0亿元，增长17.4%；第三产业增加值880.1亿元，增长15.4%。人均生产总值31604元，增长14.2%。非公有制经济实现增加值768.5亿元，增长22.8%，占GDP的比重41.0%，提高1.9个百分点；全年全社会固定资产投资856.9亿元，增长31.6%，固定资产投资率达到45.7%，提高5.0个百分点。根据《济南市城市总体规划（2005－2020）》，到2010年中心城人口达到340万人左右，中心城建设用地达到330平方公里左右，形成现代化大城市发展框架。2010年人均住宅建筑面积达到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于18平方米，新建住宅2400万平方米，住宅成套率达到87%。因此，济南市房地产市场需求潜力极大。
    山东鲁能亘富开发有限公司响应国家号召，致力于济南市房地产业的发展。为加快济南市房地产业的发展，亘富公司于2004年8月取得了二环路以南、103省道以东、望花楼山以西、玉函山体、泉子山体以北的土地使用权，亘富公司与济南市国土资源局以济国地资合字签订了《国有土地使用权出让合同》。2005年亘富公司实施了鲁能领秀城一期工程，现基本结束，拟实施鲁能领秀城二期工程的开发建设。
    1.3.2项目提出的理由
    （１）符合国家产业政策的要求
    党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标。全面建设小康社会阶段就是我国国民经济的全面起飞阶段，在这个阶段，由于工业化还没有完成，城镇化和城市建设加速，居民消费结构升级，无论是投资还是消费都有着较大的增长空间，住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。
    住宅产业与国民经济发展全局的关系十分密切，近十年来，每年拉动GDP增长1个百分点以上，带动了几十个相关产业的发展，带动消费近万亿元，同时促进了城乡居民就业，推动了经济体制改革。为此，国家特别把住宅建设作为新的经济增长点加以扶持，并不断完善住房政策体系。胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出：“住房、汽车……等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。”因此，该项目的建设符合国家相关产业政策的要求。
    （２）符合济南城市发展总目标的要求
    2005年12月新出台的《济南市城市总体规划（2005－2020）》中提出，城市发展目标是按照“实现新跨越，建设新泉城”的总要求，发挥省城优势，发展省会经济，提升省会形象，到2020年把济南建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。《规划》中对市域城镇化水平与人口规模的界定是：2020年市域城镇化水平将由2004年的62%增至75%以上；2020年市域户籍总人口将由2004年的590.1万人增至700万人左右，城镇人口将由2004年的366.7万人增至530万人左右；2020年全市暂住半年以上人口将由2004年的55万人增至140万人左右，计入城镇总人口规模；2020年全市总人口将达到840万人，城镇总人口为670万人。因此，随着城市化速度的加快，住宅需求量势必呈上升态势。因此，该项目建设符合城市规划。
    项目的建设能够拉动全市经济发展，改善区域投资环境，实现城市建设上规模、上档次，使济南能够更快地与国际大都市接轨。因此，项目的建设符合济南市的相关政策要求。
    （３）改善城市整体形象，实现社会、经济和环境效益的统一
    济南市政府2003年提出十年内把省会济南建设成为一个现代化大都市，在城市建设和环境保护等方面发生巨大变化，实现新跨越，建设新泉城的战略目标。2005年12月12日通过的《济南市城市总体规划（2005－2020）》明确了市区发展格局，定位为南部山区保护发展带、中部城市空间与产业发展带和北部黄河保护发展带。落实城市发展“南控”方针，严格控制中心城建设向南部山区蔓延扩展，保护城市的绿肺和泉水的命脉。由于政府对南部开发严格控制，本区域内可开发的土地资源将更加稀缺，加之该项目所处位置是济南的南部区域，山体、植被、人工绿化情况较好，是济南市适于居住、环境最好的地区之一，清新的空气、便捷的交通和生活条件，使其成为济南市房价最高的地区之一。独一无二的自然环境预示着选择这里就是选择了健康、舒适和兴旺发达；依山傍水的南部城区建成后将成为可满足消费者地位层次心理的时尚社区；而济南人“住东不住西，住南不住北”的居住传统也将促使消费者更加从容的选择南部置业。
    该项目实施将按照规划要求，建设高标准的居民住宅小区，极大地改善居民生存、生活水平，并通过富有现代感的设计造型使人工景观与自然景观达到高度和谐统一，提升济南市现代化都市形象，实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。
    （4） 有利于保护生态环境，延续泉城特色品牌
    目前，该项目区域内存在较为严重的无序开发建设现象，脏、乱、差现象严重。各种违章建筑不断扩张，山体破坏严重，各种生活垃圾和建筑垃圾任意堆积，生活污水随地排放，家禽养殖户将大量动物排泄物随意置放，不仅造成大量的地表污染源，而且这些污染随雨雪水渗入地下，对城市生态环境及地下水质造成了影响。特别是区域内十多家采石厂、石灰厂、加工厂、砖厂等生产企业，给区域环境造成极大影响，严重影响了国家级历史文化名城和省会城市的声誉。
    通过对该项目进行整体保护性开发，将彻底改变该区域无序开发建设的现状，充分修复被破坏的生态环境，增加生态环境容量，保持和改善水涵养区的地下水补给量，提升地下水水质，创造并延续“泉城”特色品牌。在深入进行水文地质勘探、环境影响评价、保护泉水涵养的基础上，通过多方论证、科学规划、严密实施，建设中水系统、雨水收集系统及全封闭的污水处理系统，保证雨水能渗透、泉水能涵养、中水能利用、污水能达标，并且在建设过程中，将充分利用当今世界上成熟的环保技术、节能技术以及环保建筑材料，如屋面雨水排入草地、硬路面高于两侧土质层、拦蓄洪水，关闭采石厂、石灰厂、砖厂，恢复被破坏的山林植被，做到开发与保护并重和环境的深度保护。
    1.4项目概况
    （１）拟建地点
    鲁能领秀城位于市区南部柏石峪地区，东至望花楼山，西至103省道，南临玉函山、泉子山体，北靠二环南路。项目二期工程位于总规划区的西南部，东至A1路和东南部山体，南至南部山体北侧，西至103省道，北至二环南路。
    （２）项目建设规模
    鲁能领秀城总体规划用地约323公顷，总建筑面积3241800平方米，规划住宅面积2800900平方米，可安排住户23000户，项目拟分期实施。
    鲁能领秀城二期工程总用地面积113.45公顷，总建筑面积为1554900平方米。住宅建筑面积1248200平方米，其中：地上住宅建筑面积980200平方米，地下建筑面积268000平方米，可安排住户8900户；公建建筑面积306700平方米。
    （３）项目投入总资金及主要技术经济指标
    经估算，项目投入总资金397090万元，其中：工程费用186636万元，其他费用169550万元，预备费用28495万元，建设期利息12409万元。
    资金来源：
    ①申请银行贷款130000万元。
    ②建设单位自有资金投入139000万元。
    ③其他部分由预售房收入投入。
    经测算，项目可实现售房收入517192万元，租房收入30353万元/年，实现利润总额117883万元，投资利润率为29.69％，税前、税后财务内部收益率分别为16.25％和12.41％，投资回收期分别为4.43年和4.51年，项目建设期3年，项目具有一定的盈利能力。
    经对项目敏感性分析显示，本项目对产品的建设投资和售房价格最为敏感。
    二期工程投入资金及主要技术经济效益指标详见下表1-1。
    
主要技术经济效益指标表
    表1-1