TIANJIN KAICHENG REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD

    瑞湾商务中心二期
    开发可行性研究报告




































    天津市凯成房地产咨询有限公司

    发现价值  创造财富
    2007年3月30日
目  录

    前言              3
    一、研究目的              3
    二、研究方法与思路              3
    三、报告编制依据              4
    区域篇              5
    一、区域简介              5
    二、区域经济              5
    三、区域交通              9
    四、区域支柱产业              10
    五、结论              11
    规划篇              12
    一、总体规划              12
    二、规划综述              14
    宗地篇              16
    一、委托宗地概况              16
    二、地块周边环境              17
    三、道路交通分析              18
    四、商业现状分析              19
    五、区域地位分析              21
    六、结论              23
    市场篇              24
    一、房地产相关政策              24
    二、写字楼市场分析              27
    三、公寓市场分析              52
    四、商业市场分析              57
    定位篇              61
    一、开发定位原则              61
    二、项目S.W.O.T分析              61
    三、开发时机判断              62
    四、功能定位              63
    五、客户定位              64
    六、产品定位              64
    （1）5A写字楼              64
    （2）公寓              64
    （3）商业部分              65
    七、租售价格定位              65
    八、产品规划设计建议              70
    九、风险因素分析              71
    十、营销初步建议              72
    经济篇              74
    一、方案设定              75
    二、方案A测算              76
    三、方案B测算              79
    四、方案C测算              81
    五、现金流量及敏感性分析              84
    六、结论              88
    附件              90
    一、区域规划详情资料              90
    （一）商务商业区              90
    （二）海港物流区              93
    （三）临港工业区              100
    （四）其他规划              101
    二、写字楼项目基本信息              103
    三、公寓项目基本信息              104
    四、写字楼5A智能化              106
    五、顶级写字楼标准              107
    六、商业项目基本信息              109
    七、建筑成本的影响因素              112

前言

一、研究目的

本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托，对其所拥有的位于天津市塘沽区新港一号路瑞湾国际商务中心二期土地的房地产开发进行研究。本研究报告将在对宗地开发经营环境进行详细分析的基础上，结合宗地所处的区位环境，对其产品开发方向提出建议，并对该宗地的开发方案可行性进行判断。

二、研究方法与思路

    我们将从滨海新区整体和项目所处区域的宏观环境入手，研究滨海新区整体和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区的城市规划及区域定位规划进行研究分析，通过分析，预测滨海新区的经济、政策走向以及项目所属区域的城市定位和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方面的影响因素。特别是在2006年国家一系列房地产调控政策出台的背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展预期。
    对滨海新区及项目所属区域的房地产市场进行研究，包括商业物业（包含底商、商铺、写字楼、商务公寓、酒店式公寓等多种形式）、居住物业（纯住宅）、特殊物业的分析，通过研究市场供求现状、产品特征、价格走势等，预测滨海新区及项目所属区域的房地产市场发展趋势，找出未来市场接受度较好的产品形式，不拘泥于目前已有的规划方案，从而为项目找出最佳的市场定位及产品定位。
    通过对本地块的实地踏勘调查及政府相关部门提供的相关资料，着重对宗地周边环境、市政交通条件、近期规划动向进行深入分析。并因此总结出宗地的优势、劣势等要素，并对其开发潜力进行客观评价。并就滨海新区中心区域的未来商业商务规划区域的发展趋势作出判断。
    我们将通过问卷与访谈形式，对港口贸易相关企业等服务目标客户群进行详细的调研，综合项目自身特点及环境因素，为项目的开发定位的可行性提供客户资料支撑。
    我司将在对本宗土地进行具体分析的基础上，结合地块的特点，确定其开发方向。在此基础上，对该宗土地提出初步的可行开发方向建议。
    同时对项目周边竞争楼盘进行分析比较，并辅以适当案例研究，为项目产品建议及价格制定提供依据。
    在以上研究分析的基础上，通过初步的经济性分析，估算本宗土地开发产品形式的收益水平，从而从经济性方面验证本项目的可行性。

三、报告编制依据

    委托方提供的宗地基本资料
    《天津市城市总体规划（2005-2020年）》
    《天津市总体规划（近期2004-2008）》
    《天津市城市总体规划（1996-2010年）》
    《天津市总体规划（近期2004-2008）》
    国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策
    天津市统计局《2002-2005年统计年鉴》
    《2007年天津市政府工作报告》
    2006年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报
    现场勘察和实地调研所得资料
    建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据
    项目投资分析各种费率依据政府相关文件
    天津市房管局交易统计数据

区域篇

一、区域简介

滨海新区

    滨海新区地处于天津市中心区的东面，濒临渤海、海河流域下游，陆域面积2270平方公里，海域面积3000平方公里。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。
    重点规划建设的350平方公里，包括：三个功能区：天津港、开发区、保税区全部；三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇。目前新区常住人口160万人。
    滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。滨海新区自然资源丰富，有大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、地势、海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现代化工业的理想区域。

塘沽区

塘沽是距北京最近的海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是京津城市带和环渤海城市带的交汇点。塘沽区距天津市中心45公里，距北京160公里，素有"京畿门户"之称。总面积859平方公里，常驻人口56万人，连同外来人口达70余万。辖13个街道办事处、8个乡。

二、区域经济

由于部分区域2006年统计公报未公布，因此，此次经济指标数据来源于2005年各区域统计公报。

（1）经济总量

经济平稳较快增长，主要指标达到或超过预期目标。2005年度地区生产总值完成368.09亿元，按可比价格计算，比上年增长32.6%，固定资产投资194.76亿元，增长19.1%。社会消费品零售总额89.49亿元，增长19.6%。实际直接利用外资0.79亿美元，增长31.5%。城市居民人均报酬32675元，增长14.9%。

（2）产业结构

    2005年末第一产业完成2.12亿元，增长9.2%。第二产业是推动塘沽区经济快速增长的主要力量，完成263.26亿元，增长46.3%。第三产业完成102.71亿元，增长7.6%。三次产业比重分别为1%、71%和28%，第二产业比重比上年提高9个百分点。
    第三产业年完成额示意图

    产业结构比重示意图







    03年