第一部分项目总 论

    一、项目可行性研究报告编制背景
     （一）、可行性研究报告名称
    天津市南口路地块可行性研究报告
     （二）、可行性报告编制单位
    荣盛房地产发展股份有限公司发展部
     （三）、可行性研究报告编制依据
    1、国家相关政策、法规
    2、天津市地块整理信息——土地·招商
    3、走访记录，市场调研数据、资料
    4、天津市土地交易中心信息
    5、天津市政府网站
     二、项目地块概况
    南口路地块位于天津市河北区，中环线以内，东侧为喜峰道，南侧为南口路，西侧是天津市电器研究所，地块正处于天津河北区重点改造的南口路沿线中心位置，该地块具拥有较好的交通条件和升值潜力。位置图如下：

    通过多方信息渠道了解，预计天津市土地交易中心将在本月底或6月初发布地块挂牌公告。目前该地块现状除北侧三户矿山电器厂职工宿舍和南侧的商业银行外均已拆平，起挂价25800万元。
    规划指标及要求如下：
    土地出让面积为68,800㎡，合103.2亩；用地性质为居住用地，容积率≤2.3，可建建筑面积不大于15,824㎡，建筑密度≤30%，绿地率≥40%；土地使用权出让年限为70 年。
    通过经济测算，预计该地块合理成交价为34,613.28万元（其中土地出让金33,540.00万元、契税1,006.20万元、土地交易手续费67.08万元），即楼地价2,187.39元/㎡；拟定我公司取得该土地最高价为37,808.35万元（其中土地出让金36,636.00万元），即楼面地价为2,389.30元/㎡。

    三、可行性研究的结论
    项目总成本：62,565.95万元
    项目销售收入：87,032.00万元
    项目利润：19,635.77万元
    项目成本利润率：31.38%
    项目内部收益率：52.01%
    项目净现值：16122万元
    项目投资回收期：1.56年
    通过对项目的整体经济项目评价可以得出：本项目具有较为合理的投资回报率，投资回收期短，项目风险相对较小，规模符合公司的发展战略，因此项目可行。

第二部分项目宏观投资环境和市场研究

    一、项目所在城市的宏观投资背景
     （一）、城市基本背景
    天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积11919.7平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有6个市区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。截至2005年底，全市常住人口为1043万人，其中城镇人口为783.06万人。
    天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心；
    2006年3月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。
    天津 “十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长12%，人均生产总值超过7000美元，财政收入年均增长16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。

    （二）、城市宏观经济概况
     1、经济总量
    2005年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值3663.86亿元，按可比价格计算，比04年增长14.5%，连续10个季度增速在14%以上，当年新增经济总量达522.86亿元。财政收入达到725.52亿元，占全市生产总值的19.8%，同比上年增长26.8%，实现“十五”期间财政收入5年上五百亿元台阶的重大突破。

2、购买力和消费水平

    天津城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2005年城市居民人均可支配收入达到12639元，同比增长10.2%；城市居民恩格尔系数为36.7%，同比下降0.5个百分点。城市居民人均消费性支出9653元，同比增长为9.7%，其中用于居住类支出1292元，同比增长5.0%。

3、城市居民居住水平

2005年度天津城市居民人均居住建筑面积25.70㎡，比2004年增加1.5㎡。预计2006年天津城市居民人均居住建筑面积为26.58㎡，根据《天津市2005-2020中长期发展规划》，2010年天津城市人均居住建筑面积将达到30.00㎡，未来几年内年均增长0.855㎡。

4、固定资产投资

    “十五”期间天津社会固定资产投资进入15%以上的年增长高速期，2003年突破1000亿元大关，连续3年保持20%以上的速度增长，2005年天津市全社会固定资产投资额为1516.84亿元，其中城镇固定资产投资完成1385.56亿元。

5、2006年天津市主要预期目标

    2006年全市经济社会发展的主要预期目标是
    ①、生产总值增长12%；
    ②、财政收入增长17%以上；
    ③、全社会固定资产投资增长20%；
    ④、城市居民人均可支配收入增长10%以上；

6、天津城市规划

    天津城市发展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，继续改造破旧的中心城区，今明两年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北区重点改造区域）和红桥区的旧城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居环境较好的新型居住区。天津市区重点建设开发梅江板块、东部板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东南板块和海河板块七个大型居住板块（不含滨海新区板块）。
    其中梅江板块（梅江13号地所属片区）、奥运板块（电影制片厂地块所属片区）、西南板块、老城厢板块和海河板块在2003年以前就着手开发建设，其生态环境、配套设施、人居氛围等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较高。
    东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域内在开发项目较少，目前还未形成相互竞争、共同建设的发展态势，虽然丽苑居住区、万新居住区和卫国道沿线项目形成呼应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着国家重点发展滨海战略的实行，东部板块因其独特的区域特点和地理位置优势，必将面临良好的发展机遇。
    东南板块区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头与其形成呼应。该板块区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。
    总之，天津城市主体规划发展如以下图所示，以和平区中心板块（红色椭圆示意）向四周扩散。