天津市宝坻区百银缘敬老生态城  可行性研究报告
     
     
    目    录
    建  设  宣  言              3
    美 国 加 州 拉 古 那              4
    第一章 总论              6
    1.1 项目名称              6
    1.2 项目位置              6
    1.3 自然资源              6
    1.4 历史人文              7
    1.5 交通环境              7
    1.6 未来发展              10
    1.7 社区人口              10
    1.8 投资主体及建设单位              10
    1.9 项目建设基本内容              10
    1.10 项目进度使用计划              10
    1.11 项目建设的主要经济技术指标              10
    1.12 编制依据              11
    第二章 项目建设的背景及必要性              12
    2.1 项目建设的背景              12
    2.2 项目建设必要性              12
    2.3 市场与需求              13
    2.3.1老龄与社会              13
    2.3.2 现状与矛盾              13
    2.3.3 老人与需求              14
    2.3.4 地理与优势              14
    2.3.5 客户与群体              15
    2.4 开发合作意向              15
    2.5 开发模式分析              16
    2.6 赢利模式分析              17
    第三章 项目建设内容及目标              19
    3.1 项目概况              19
    3.1.1 项目简介              19
    3.1.2 建设地点及占地情况              19
    3.1.3 建设规模              21
    3.1.4 建设内容              21
    3.1.5 操作方式              21
    3.1.6 操作平台              22
    3.1.7 交通、区位条件              22
    3.1.8 投资估算              22
    3.1.9 资金筹措              22
    3.2 建设标准              22
    3.3 工程进度              22
    3.4 项目管理              23
    3.4.1 项目公司              23
    3.4.2 建设顾问团              23
    3.4.3 项目协理              23
    3.4.4 政府支持              23
    第四章 节能、消防和劳动、环境保护              28
    4.1 建设标准与指标              28
    4.2 节能、节水措施              28
    4.3 污水处理系统              29
    4.4 废弃物管理与处理系统              29
    4.5 能源系统              29
    4.6 消防措施              30
    4.7 劳动保护              30
    第五章 项目组织机构和管理模式              31
    5.1 项目组织机构              31
    5.1.1 领导组织机构              31
    5.1.2 项目管理机构              31
    5.2 本项目的管理模式              31
    第六章 投资估算              32
    6.1 投资估算费用说明              32
    6.2 开发建设投资估算              32
    6.3 投资估算编制依据              32
    第七章 财务评价              34
    7.1 项目投资与效益评价              34
    7.2 项目社会评价              35
    第八章 结论              37
           
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    建  设  宣  言
    如果您希望自己的暮年生活悠闲从容，富有活力和韵味。如果您希望有一个幸福和充满诗意的老人生活新天地，在这里不仅是物质上的满足，更重要的是精神与文化上的享受，这是由平凡的老人组成的不平凡的社会，这是追求暮年幸福与阳光的老人城市，这就是——天津宝坻百银缘敬老生态城、中国的拉古那。
    我们将以一流的投资理念，集社会智慧，融社会资本，造就一个全新的老人城市——百银缘；以一流的生态理念，集蓝天白云，融青山绿水，造就一个全生态的老人城市——百银缘；以一流的建设理念，集东方文化，融西方风情，造就一个全优的老人城市——百银缘。
    我们用创意以全面的观点为老年提供未来；我们凭创新用一种全新的理念建设社区；我们凭创造为老年社区建设走出新路。
    百银缘代表老人的未来，百银缘一个老人城市的典范。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    美 国 加 州 拉 古 那
    --真正的老人城市
    在美国加州橙县的南部，有一处不大为世人知晓的地方。那里山峦起伏，树木繁茂，座落其间的数千幢精致别墅，房前屋后绿草如茵，鲜花盛开，它就是拉古那山庄休闲世界，一个退休老人居住的地方。
    拉古那创建于60年代初期，创始人是罗斯科尔梯斯。在短短30多年的时间内，这里由一片荒野，变成了一个集规模宏大的林园、舒适美丽的家园和设备齐全的乐园三位于一体的社区。目前，它占地2100英亩，拥有1.8万名居民，是世界上最大的由退休老人自治的区域。全美各地的退休者不断慕名来此定居，颐养天年。他们的平均年龄高达77岁，90多岁的老寿星不足为奇。
    休闲世界的老人均拥有一套舒适的住宅。这里的别墅多数是一二层建筑，由二套、四套或八套住宅组成。住宅有一室一厅、二室一厅和三室一厅的几种。每套住宅内，均有卫生间、厨房、阳台或天井。空调设备、热水器、冰箱、烤箱等一应俱全。这些住宅，居民可以买，也可租。若买，每月要付420—480美元管理费，房屋外部的维修、室内设备的修理、更换、房产税、有线电视费、林园的维护、社区的安全警卫等问题均无需住户操心，统由社区管理部门解决。另外，住宅附近设有洗衣房和车库，居民有固定的免费停车位。社区内仅有两座多层的高楼，住在那里的人，多数缺乏生活自理能力，楼内的管理类似旅馆，服务项目比其它类型的住宅要多。
    休闲世界内柏油马路四通八达，路标醒目、路灯明亮。很多银发族成员自己驾车走亲访友、采购物品和办理各种杂事，潇洒得很。不愿开车的居民，可以免费搭乘社区的公共汽车。十多路公交车可抵达附近的医院、银行、餐馆、超市等服务性单位和园内的娱乐、健身场所。
    此地的居民一般均有医疗保险。健康状况尚可的老人，如患小毛病，可自己或在他人陪同下去医院就诊；如病情严重，也可请医生和护士上门诊治；如遇危急情况，急救车随叫随到。
    此外，老人社区并不乏活力。休闲世界内有六个大型俱乐部，含两个高尔夫球场、保龄球场、骑马场、五个游泳池、五个按摩浴池、健身房、乒乓球室、桥牌厅、舞厅、剧场、电影院等。这里还建有电脑室、画室、图书馆、缝纫车间、制陶工场、木工房和一千块园地，居民可以租用，种植蔬菜、水果等。老人们在此可以充分发挥各自的特长，按照个人爱好，圆各人的退休梦。
    社区内成立了235个社团和俱乐部，如老战士、文学、艺术、写作、历史、体育、音乐、舞蹈、戏剧、桥牌等等，更丰富了老人的社交活动。笔者在画室看到一位老者化装成圣诞老人，准备当一次模特儿，等候绘画爱好者来此习作；在制陶工场，一位华裔居民高兴地告诉我们，他无需用很多时间，就能做成一件工艺品，颇有成就感。当我们在园中漫步时，听到悦耳的乐曲，走近一看，原来是10多位身着盛装的老先生正认真地演奏管弦乐，20多位老太太围坐在几张桌旁，边欣赏音乐边喝咖啡，其乐无穷。社区有自己独立的电视系统，每周还出两份报纸。
    拉古那休闲世界的老人，不与儿孙们几代同堂。周末和节假日，有些子女携带孩子来看望老人，使他们不乏天伦之乐。这与中国流行的居住分开、假日团聚、经济独立、适当补助的风俗相类似。最近，居民们作出了一项重大决定。他们经过一年多的酝酿、讨论和申请，在1999年3月2日的地方选举中，投票通过该社区自今年3月24日起正式设市，取名拉古那伍兹（意为拉古那林园）。这一新市作为加州橙县的第三十二个市载入了史册。
    百银缘敬老生态城，设计规划出超越拉古那的理念，以融汇西方文化与东方风情相结合的特点，以全新的面貌呈现在世人面前。
    百银缘——东方的拉古那。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章 总论
    1.1 项目名称
       百银缘敬老生态城
     
    1.2 项目位置
    本项目地块位于天津市宝坻区霍各庄镇内。(详见第三章)
     
    1.3 自然资源
    宝坻有丰富的自然资源。土质、水质、地热条件较好，雨量集中，雨热同期，四季分明，冷暖干湿差异明显。
    土地资源： 
    全区土地总面积14.72万公顷。北部高山地区以普通潮土类居多，土壤质地为壤质，肥力较高，水肥气热比较协调，土层较厚，利于粮食、瓜果、蔬菜、药材等多种作物精作高产。中部以潮湿土为主，质地粘重，宜水稻、高梁、大豆、大葱、棉花、麻类种植。南部大洼地区为盐化潮湿土，地域广阔，宜耕期短，宜发展淡水养殖，种植抗盐碱、抗潮湿作物。东部大洼地区，多为粘质土，适宜小麦、水稻、大豆等作物的种植，该地区生产的“三辣”（五叶齐大葱、红皮蒜、天鹰椒）远近驰名，畅销国内外。
    水资源： 
    宝坻处在中国东部暖温带半湿润季风区，降雨受季风影响，雨量集中于7—9月份，多年平均降水量为614毫米，是中国三北地区地下水资源储量最丰沛的地区。多年平均开采量可达1.05亿立方米/年，而且水质优良。地表水年可调剂量为2.5-3亿立方米，多年平均径流量为15.35亿立方米。境内主要有潮白新河、青龙湾河、蓟运河等水系。南部为洼区，有条件建成几个中小型水库，发展以水为龙头的农业综合发展示范区。东部蕴藏极其丰富的奥陶系优质地下矿泉水，含水层为寒武系和奥陶系灰岩、白云质灰岩组成，可开采量为3650万立方米/年。 
    地热资源：
    境内有两个地热异常区，城区以东至新安镇异常区贮热面积232平方公里，天然可采量2.16亿立方米；城区南部的周良庄异常区，贮热面积202平方公里，热贮为基岩和第三系两个类型，基岩热水层贮热水18.8亿立方米，第三系地热层贮热水61.1亿立方米。水质清澈透明，含硫、硅、钙、铁、镁、等多种元素，可广泛用于纺织、印染、造纸、制药、食品加工等行业，还可用于采暖、 洗浴、医疗、开发旅游业和农业孵化、养禽、养鱼、温室种植等。 
    目前，地热资源得到广泛的开发与利用。2001年9月，香港合生创展有限公司和广东珠江房地产公司正式签订了合资合同，共同出资80-100亿元人民币，在宝坻地热旅游度假区内兴建“北国江南温泉城”，现已投入建设。 
     
    1.4 历史人文
    宝坻自金代置县以来，历经千年风雨，几度沉浮，终以物阜民丰、吸金纳银之地而博得“京东第一集”之美誉。宝坻自古是商业要地。据考证，早在4000多年前就被开发利用，秦城遗址等古迹遍布。2001年3月，国务院正式批准宝坻撤县设区，标志着宝坻又进入了一个新的发展阶段。 
    宝坻北依燕山、东近渤海，周围有着众多中外驰名的旅游区。其中：国际著名的旅游景点3个，东距北戴河和清朝皇家墓群东陵分别为1个小时左右的车程；北距承德避暑山庄3个小时的车程；北距盘山旅游区和古蓟州黄崖关长城只有45公里。
     
    1.5 交通环境
    宝坻地处京、津、