中房●雍景花园房地产投资
    
    可行性研究报告
     
    第一章  总论
     
    项目名称：
    中房●雍景花园
    项目地址：
    天津市武清区雍阳西路
    建设单位：
    天津雍景花园房地产开发有限公司
    项目研究范围：
    对该房地产投资项目的基本概算与成本估算、建筑户型设计、市场价格定位及客户对象分析、项目投资资金运作及相关财务指标进行分析。对项目的经济可行性进行综合评价。
    项目研究目的：
    对项目的投资决策提供专业化、科学化、规范化的理论依据；优化方案，筛选出投资和技术上可行、经济和财务上有利的最佳方案，减少投资风险、提高投资效益。明细投资成本核算，使投资者有效地控制投资成本。
     
    项目编制依据：
    1、天津市武清区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
    2、武清区城市发展总体规划（2008-2015年）
    3、《别墅设计规范》（GB50096-2008）
    4、《天津市民用建筑热环境与节能设计标准》（DB32/478-2001）
    5、《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）
    6、《建筑设计防火规范》（GB50016-2009）
    7、《别墅民用建筑设计防火规范》GB5004-2008
    8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
    9、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98
    10、中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令关于《建设项目可行性研究报告增加招标投标内容以及核准招标事项暂行规定》
    11、国家颁布的其它有关法规和规范要求
    12、项目单位提供的基础数据和相关资料
    开发商、投资商概况：
    项目开发商天津雍景花园房地产开发有限公司是由北京中房创业房地产开发有限公司于2009年10月发起成立的，项目注册资本金1，000万元，拟开发天津市武清雍景花园房地产项目。北京中房创业房地产开发有限公司为中国房地产开发集团的成员企业之一。
    中国房地产开发集团是经国务院批准组建，以中房集团公司为核心、国务院国资委直接领导的唯一以房地产开发为主业的中央国有大型企业集团。在全国31个省市、自治区的200多个城市拥有260多家全资、控参股、和成员企业，总资产600多亿。集团年均开发面积1300万平方米，目前累计完成开发面积2.8亿平方米，建成住宅小区1600多个，承担了全国住宅试点小区中50%的任务，全部获得金银奖牌。在中国500强企业中名列较前位置。
    北京中房创业房地产开发公司是中房集团成员企业，拥有丰富的开发经验与资金实力，专业从事房地产开发建设及销售业务。公司拥有高素质的管理团队，具备施工管理、项目策划、市场营销、物业管理等综合开发经营能力。  
    公司自创办以来，已在北京、天津、呼和浩特、昆明等地投资开发了商业地产和住宅项目，总规模达200多万平方米，成为中房旗下的骨干企业。 经过多年的奋斗，中房创业房地产开发公司与中房集团旗下的20余家公司结成发展联盟，取得了良好的经济效益和社会效益。 
     
     
     
    第二章  市 场 分 析
    一、宏观市场简述
    从宏观经济形势看，目前全国的经济发展处于经济周期性波动后的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望出现大起大落的局面。因此，房地产业在相当长的一段时间内将健康稳定发展，并呈持续上升趋势。
    二、区域市场分析
    项目所在区域示意图
    
    （一）天津市房地产业快速发展
    1、天津市经济快速发展。天津是我国四大直辖市之一，是我国第三大城市。改革开放以来，天津作为沿海港口城市的优势不断增强，对外交流日益广泛，各项事业蓬勃发展，特别是近几年伴随环渤海经济圈的经济隆起，天津步入了历史上经济发展和综合实力提升最快的时期。2009年上半年，天津市生产总值完成3154.85亿元，按可比价格计算，增长16.2%，增幅处于全国前列。预计未来5年内，天津市GDP将保持年均10%以上的增长速度。
    
    2、天津房地产市场发展动力十足。天津城市未来的发展空间很大，包括滨海新特区的建设发展，城市规模和经济实力的扩张将大大带动房地产市场的高速发展。目前天津住宅产品和服务总体层次不高，房价也较北京、广州等各大城市低很多，与天津作为北方经济中心的地位极不相称，诸多需求终将推动天津房价进一步上涨，富力、万科、复地目前在天津市场均进行大规模开发，业绩成长显著，以上这些因素说明天津房地产市场发展动力十足。
     
     
    


     
     
     
     
     
    天津住宅整体市场走势
    
    成交价：逐年不断攀升，且增幅较大。
    成交量：近5年稳定在1000万平米/每年。
    （二）武清房地产市场发展空间巨大
    1、武清的经济步入发展快车道。武清区历史悠久，位于京津两大城市之间，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊” 之称。该区2008年，GDP实现300亿，增长15%以上；财政突破50亿，增长20%；农民人均纯收入突破9,000元，增长10%以上，各项指标均居于全市前列。武清正在实施城市化为主导的率先发展战略，建成京津之间最具实力和竞争力地区。目前国家级开发区武清高科技开发区已成功落户武清，第二机场选址也在武清北部，计划2010年启动建设，2015年建成投入使用，将对区域发展带来极大的拉动作用。
    2、武清的房地产将进入发展快速成长期。伴随着武清经济的发展，武清的房地产发展将迎来一个高峰。天津城市发展方向就是以滨海新区为东翼，以武清为西翼的“两翼”发展格局，武清处于天津城市发展方向的“两翼”中的西翼，是天津城市发展的主要方向，这必然推动了武清房地产快速发展。地级武清区组建以来，市区已从建区初的22.4平方公里扩大到目前的40.2平方公里，市区常住人口从建市初的21万人，扩大到目前的53.6万人。市区的城市建设发生了翻天覆地的变化，城市面貌焕然一新。武清作为天津的一个城区，亦随着天津北方经济中心的发展而壮大，并且目前的地价便宜，发展后劲十足，发展势头喜人。
     
    武清房地产近几年发展轨迹
    
    三、武清房地产开发的成功典范。
    武清区目前在售项目主要分布在京津发展轴上，以杨村为核心展开，产品形式以多层、小高层为主，物业向高层公寓发展趋势明显，08年价格在3500-5500元/平米，09年价格在6500元-8000元/平米,目前还有上涨趋势。
     
    武清典型房地产项目分布图
    
     
    案例1>保利·上河雅颂 
    

 
    
     
    在该盘的整体户型配比结构中，中小面积的两房公寓为其主打产品，户型面积范围为其主力户型为90-100平方米。
    价格方面，目前项目对外报价为6800-7500元/平方米，平均为7000元/平方米。
    总价方面，因项目以中小户型为主，其总价得到了有效的控制，90-100平方米的户型对应的总价为65-70万。
    销售方面, 三期项目09年9底月开盘，处于预定阶段，虽然该项目单价在武清城区处于较高价位，但周边配套完善，且为知名开发商的大型品质型住宅，在当地口碑较好，具备较大的增值空间，其少量多批的销售策略也较好的积累了客户，去化情况较好，之前开盘的楼栋已全部售罄。
     
    案例2>北岸尚城