鼎峰地产江北25号地块
     
    项目可行性分析报告
     
     
    


     
     
     深圳中原物业顾问有限公司
     二零零七年七月三日
     
     
     
     
     
     
     
    目    录
    一、市场环境及项目背景              4
    （一）城市宏观环境              4
    （二）房地产市场状况              14
    （三）项目开发背景              28
    二、项目概况              33
    （一）地块所处区域环境状况              33
    （二）地块现状              33
    （三）地块四至情况              36
    （四）地块交通条件              37
    （五）地块周边配套              38
    （六）项目SWOT分析              40
    三、项目整体定位              42
    （一）项目档次定位              42
    （二）项目产品类型              42
    （三）价格定位              43
    （四）项目客户定位              44
    四、建设用地及总体规划意向              45
    （一）项目地块规划控制指标              45
    （二）项目总体规划意向              45
    五、项目建成后的社会效果分析              47
    （一）完善江北CBD城市配套功能，形成区域CLD              47
    （二）完善城市次中心教育、商务、商业等配套功能              47
    （三）改善城市居住环境，为城市居民提供高品质生活              48
    （四）提升片区景观价值，打造高尚居住片区              48
    六、项目资源利用及生态环境分析              48
    （一）市政公园（望江滨江公园）及水上运动基地建设              49
    （二）两江四岸工程建设              50
    七、项目投资分析及风险性控制              50
    （一）项目开发建设进度安排              50
    （二）项目投资估算及资金筹措              52
    （三）楼盘销售及经营收入测定              59
    （四）盈利能力分析及风险防范建议              61
    八、项目可行性分析结论              63
    （一）经济效益评估              63
    （二）可行性分析结论              63
     
     
     
     
     
    一、市场环境及项目背景
    （一）城市宏观环境
    1、惠州投资环境优势日益凸显
    
    广 州
    
    惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，素有“粤东门户”之称。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。
    惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧及岛于一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有岭南第一山--罗浮山，北回归线上的绿洲--南昆山，东方夏威夷--巽寮湾，苎萝西子--惠州西湖，亦有全国唯一的海龟自然保护区等。
    早些年惠州已进入中国大中城市投资硬环境40优、综合实力50强的行列，良好的投资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市和国家环保模范城市称号，使惠州的环境优势更为凸现。
    2、城市交通四通八达
    惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临大亚湾，距深圳 70 公里，距东莞 76 公里，距香港 100 公里，距广州 120 公里，能直接、快速接受港澳和珠三角核心城市经济发展的辐射。
    惠州——珠江三角洲重要“门户”
    惠州主城区，是珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳、东莞一起组成珠三角的东岸都市区，也是珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要门户。
     
     
    对外交通系统 
    

    打造一小时生活圈 构筑广深时空大格局 
    公路密如蛛网：惠深、深汕高速公路组成惠州市高速公路主骨架，惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城市生活圈的“零距离”。
    铁路贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁路直通江西、福建。
    空港可直达国内多个大城市：距市区 22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机，目前已开通北京、杭州、无锡、成都、苏州等多条国内航线。
    水路：沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州； 深水良港可直航世界各大港口：地处大亚湾的惠州港已对外籍船舶开放，巨轮可直达香港及世界各地；惠州港已经成为全国沿海主要枢纽港之一。
    惠州，已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运构成的立体交通网络，并在未来几年打造京九、广梅汕铁路南端最便捷的出海通道，把惠州建设成连接香港、珠三角东部与粤东、江西、福建等省市的交通枢纽。
    3、惠州经济强势增长
    2006年，惠州GDP增长越过16%的大关，经济发展进入快车轨道，GDP、工业产值、商贸、财政收入以及居民存款等核心指标的增长居全省前列，呈现良好发展局面。同时，城市化进程加快，新农村建设取得扎实成效，“洼地效应”和后发优势凸显，国内外知名企业纷沓而至，抢滩布局。尤其可观的是，全市的人均GDP突破3000美元大关，取得历史性的跨越。
    初步统计，2006年惠州国民经济主要指标完成情况在全省的排位分别为：
    ?      地区生产总值933.19亿元，居全省第7位，增长16.3%，居全省第6位；
    ?      规模以上工业增加值369.27亿元，居全省第8位，增长30.2%，居全省第4位；
    ?      社会消费品零售总额297.22亿元，居全省第10位，增长18.2%，居全省第7位；
    ?      地方财政一般预算收入44.44亿元，居全省第8位，增长28.0%，居全省第4位；
    ?      城乡居民本外币储蓄存款年末余额629.71亿元，居全省第8位，比年初增长12.9%，居全省第5位；
    ?      全社会固定资产投资307.67亿元，居全省6位，下降12.5%，居全省末位；
    ?      外贸出口122.77亿美元，居全省第7位，增长15.2%，居全省第19位；
    ?      实际利用外商直接投资10.45亿美元，居全省第5位，增长1.3%，居全省第20位；
    ?      城市居民人均可支配收入15991元，增长7.4%，低于全省平均水平（16015元，增长8.4％）；
    ?      农村居民人均纯收入5090元，增长8.3%，达到全省平均