“東嶺阳光城”项目可行性
     
    研 究 报 告
     
     
     
     
     
     
     
     
    重庆建力房地产开发公司
    重庆庆隆达房地产开发公司
    2007-10-15 
    

     
    目     录
     
    一、项目概况
    二、市场调研
    三、目标客户群定位
    四、项目营销定位
    五、项目价格定位
    六、项目销售、开发计划及资金需求
    七、编制说明
    表一、项目综合造价成本概算表    
    表二、项目各项成本比例分析表
    表三、项目经济分析表
    表四、项目综合因素敏感性分析表
    表五、项目盈亏性分析表
    八、项目成功的关键因素
    九、可行性结论及建议
     
     
     
     
     
    一、项目概况
    1、项目名称：東嶺阳光城
    2、开发地点：东山仙鹤路与东山路交汇处
    3、项目性质：商住高层住宅小区（18+1和11+1）
    4、项目经济指标：
    总用地面积：                                                                                                                        22813平方米
    总建筑面积：                                                                                                                       121880平方米
    其中：计入容积率建筑面积：                                                  83100              平方米
    A、住宅面积：                                                                              82860              平方米
    B、停车场负一、二层面积：             29880平方米
    C、商业面积（停车场负三、四、五层）：   8900 平方米
                        地    上：    240 平方米
    建筑层数：                                                                                                                                               11+1、18+1层
    容积率：                                                                                                                                                                3.5
    停车位：                                                                                                                                                                 646个
    5、投资方式：自筹资金，银行贷款
    6、项目开发建设单位：
    重庆庆隆达房地产开发公司与重庆建力房地产开发公司联合开发建设
    7、项目使用功能设置（见图）
    （1）B1、B2、号楼地下负一层至负二层均为地下停车场,负三、四、五三层为商业铺面。
    （2）A1、A2、B1、B2、B3、B4、C1、C2、D1、D2、D3、D4楼住宅用房 
    8、项目的实施
        项目计划于2007年底开工，分段逐步开发，计划在2009年底全部建成投入使用。
     
    二、市场调研分析
    1、重庆市房地产投资热
    据市统计局的统计资料显示，重庆市上半年房地产投资走强，1－7月，重庆市房地产投资总额达32．9亿元，同比增长了18．7％。在32．9亿元的房地产投资中，同比增幅较大的是商品住宅，1－7月，全市商品住宅的投资达18．34亿元，占投资总额的56％，同比增长26．9％。其次是商业营业用房，1－7月，全市商业营业用房的投资达3．6亿元，占投资总额的11％，同比增长15．6％；而办公写字楼的投资也明显增长，1－7月，办公写字楼投资达1．82亿元，同比增长3．8％。
    总体来看，1－7月，重庆市房地产仍呈良好走势，商品住宅的走势比较平稳。
    2、重庆房地产供、需态势平稳
    07年上半年，重庆市房地产市场总体运行态势平稳，商品房批准预售量、商品住宅预售交易量、住宅价格继续保持不同程度的增长；二手房交易量大幅 攀升，房地产二、三级市场继续保持联动发展。 商品房供给量稳步增加。至5月底，重庆市两城区及郊区共发放商品房预售许可证60个，项目总投资12．54亿元，同比增长26．8％；商品房批准预售面积79．55万平方米，同比增长47．3％；其中住宅面积66．40万平方米，同比增长50．3％。
    总体看来，商品住宅市场有效需求增势减缓。表现在以下几个方面：一是商品房需求总量下降，住宅需求仍保持小幅上升，二是普通住宅仍然占据商品住宅消费市场的主导地位。在住宅预售登记面积中，高层住宅19．6万平方米，占总比例的41．1％；而普通住宅23．7万平方米，占总比例的49．7％；经济适用房4．4万平方米，占9．2％。三是住宅需求保持小幅增长，各类型住宅则不同的涨跌态势。比如高层和经济适用房则分别比去年同期减少6％和35％。 个人购房占绝对主导地位。截至5月，重庆市两城区共预售商品房4650套，其中个人购买占99％，单位购房仅占1％；个人购买住宅达到99.8％。
    3、以下是项目周边楼盘调研
    （1）亨特上城
     

     
     
     
    （2）经典时代
     

     
    （3）银海嘉怡花园
     

     
     
     
     
    （4）蓝波湾新添卫城
     

     
    （5）、龙砚东山
     

     
     
     
     
     
     
    三、目标客户群定位
    1、目标客群特征；
    （1）分布区域：主流客户群分布于市区两城区，他们有强烈的老城中心生活情结
    （2）购买目的：居住自用为主、投资物业升值为辅
    （3）年龄：约为35岁—45岁
    （4）购买力：主力消费群购买力在28万——40万元左右
    （5）职业类型
    ?      民营企业的高级白领及中高管理层
    ?      从事商业、创业成功的中、高管理者
    ?      企事业单位的领导层及专业人士
    ?      私营企业主
    ?      政府部门的公务员
    ?      在重庆做生意的省内地、州、市以及省外成功人士
    2、      客户背景、事业观点、生活态度
    受过高等教育，有高等职业，具开放性及创新思维，有强烈的老城中心生活情结，弃远求近。对居家的选择，有自己的主张，需要良好的人文与居住环境，要稳定感，要归属感，有时代气息。
    3、 选购本项目的动机：
    （1）认同本项目的独特性，注重居住环境品味及文化格调
    （2）认同本项目的区域优势
    （3）认同本产品规划设计功能并追崇本项目的环境营造和文化基调等
    （4）项目附加值优于区域内其他项目
    （5）为本项目性能价格比所吸引
    4、购买行为特征： 
    （1）主要目标客户属于事业成功人士，他们共同的特点是对前途充满信心，工作紧张繁忙，生活节奏快捷且充实，没有太多时间进行仔细的调查比较。
    （2）经济实力也使其不特别斤斤计较。因此销售现场、环境绿化、工地包装及广告宣传等方面的精心设计和营造对激起客户的购买欲的影响至关重要。
    （3）目标客户的知识层次较高，预计购买过程中将有较多的房地产专业人士介入，因此对销售员的要求将会更高。
    （4）目标客户对物业的评价将不单纯是依据位置、交通、平面、社区配置等物理因素进行简单评判，而会将精神层次上的感性因素加入到购买评价中，因此销售中品味和格调的营造与酝酿，尤其是对物业管理服务意识的早期展现，将会使其产生更强烈的购买欲望。
    综上所诉结论：
    他们代表是当今社会中的精英，他们事业有成，游历甚广，大部分是靠自己的努力而积累起财富。从表面上看，除了平时的住所外，还会有别的的房产，他们拥有私家车。
    他们的居家消费完全是个人行为，是为了发掘合适自己的生活方式，所以他们识得品牌，欣赏经典，但排斥奢华，而且也不十分关注流行，他们以适合于自己